По традиции львиная доля жилых объектов у нас сдается в конце года. Это значит, что в начале нынешней декады многим счастливым дольщикам приходится принимать квартиры, чтобы затем оформить их в собственность и стать полноправными новоселами. Этот процесс сопряжен со многими нюансами. О некоторых особенностях приемки квартир наш журнал неоднократно рассказывал (например, о том, как фирмы требуют оплатить «коммуналку» за полгода вперед, навязывают услуги управляющих компанией), но жизнь преподносит все новые примеры не совсем корректного поведения продавцов.

Преждевременный автограф

Некоторые фирмы, которые опаздывают со сдачей домов, просят граждан заранее подписать акты приемки (с открытой датой), обещая, что в этом случае согласные граждане получат ключи в первых рядах. Но тут есть подвох. С подобной ситуацией столкнулись, например, дольщики фирмы «Патриот-Нева». Она просрочила сдачу ЖК «Забугорье» во Всеволожском районе. Комплекс возводили с 2011-го. С гражданами заключали договоры долевого участия (ДДУ), обещая сдать объект до 30 марта 2013-го, а квартиры передать в течение ста дней после ввода дома.

К весне прошлого года инвестор завершил основные работы, но со сдачей возникла заминка (из-за разногласий с «Ленэнерго»). В начале октября у фирмы истекал срок передачи квартир. Фирма загодя начала предлагать гражданам подписать акты приемки квартир с открытой датой. Взамен обещали, что лояльные дольщики получат ключи в первых рядах, а если обнаружат недоделки, то смогут рассчитывать на их оперативное устранение. Некоторые согласились. Но подписывая акты, такие граждане автоматически отказывались от претензий к фирме и больше не могли рассчитывать на взыскание неустойки, предусмотренной 214-ФЗ. В данном случае все обошлось: к концу года фирма сдала объект, и большие пени набежать не успели. Однако еще летом у дольщиков не было гарантий сдачи.

В 214-м законе прямо сказано, что застройщик должен указать в договоре срок передачи квартиры покупателю. Как показывает практика, фирмы указывают сроки «с запасом» и при этом не устанавливают конкретную дату, а пишут, например, что объект должен быть передан по акту не позднее IV квартала 2013-го. Это значит, что крайний срок — 31 декабря 2013-го. После этого начнут капать штрафные пени — в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Если покупателем является физлицо, то пени уплачивается застройщиком в двойном размере.

Рассмотрим на примере. Гражданин заплатил за квартиру 3 млн рублей. По ДДУ застройщик должен передать квартиру во II квартале 2012-го, то есть не позднее 30-го июня, но подписал акт приема-передачи только 20 ноября. Это значит, что просрочка составила 142 дня. После несложных расчетов мы получим размер неустойки, равный 227 200 рублей. Правда, нужно учитывать, что, если сумма будет слишком большой (например, сопоставима с ценой трети квартиры), суд может уменьшить ее по своему усмотрению.

Некоторые фирмы вообще предлагают дольщикам принимать квартиры без осмотра. С этим столкнулись, например, покупатели жилья в комплексе «Северная долина». Если клиент хочет лично проверить, нет ли недоделок, ему нужно встать в очередь и ждать ключей несколько месяцев.

На сайте компании-застройщика прямо сказано: «Вначале идут дольщики, которые принимают объект без осмотра, после — с осмотром».

Застройщик объясняет это желанием как можно быстрее выдать ключи гражданам. Комплекс гигант­ский, дольщиков много. При этом в компании уточняют: если обнаружатся недоделки, их устранят в течение 45 дней. Впрочем, многие граждане считают: заранее подписывать акт приемки рискованно. Вдруг дефекты окажутся серьезными? Судебная перспектива мало кого радует.

Есть и другие претензии. Один из дольщиков рассказывает, что площадь его квартиры оказалась на пару метров меньше, чем предполагал договор. Застройщик готов вернуть переплаченные деньги, но покупатель требует квартиру нужного размера.

Финальные поборы

Вообще с обмером квартир на рынке возникает множество спорных ситуаций. Обычно в договорах сказано: если после обмеров ПИБ площадь увеличилась более чем на 0,5 кв.м, дольщик обязан доплатить за лишние метры по фиксированной цене (или в зависимости от курса ЦБ). Если площадь уменьшилась, продавец обязан вернуть переплату. Часто на этой почве возникают конфликты. Бывали случаи, что дольщикам приходилось доплачивать по 200 000–300 000 рублей. Люди пытались спорить. Однако исход таких конфликтов заканчивается, как правило, не в их пользу. Юристы объясняют: хорошо, если в договоре заранее указано, какое изменение площади считается допустимым (например, не более чем на 5%). Если коррекция окажется более серьезными, это будет основанием, чтобы расторгнуть договор и взыскать с застройщика штрафные санкции. Кстати, недавно арбитражный суд, рассматривая спор Роспотребнадзора с фирмой «Петротрест», вообще пришел к выводу, что застройщики не должны требовать переоценки квартир после обмеров ПИБ (ведь даже оплата лишнего метра при нынешних ценах может стать проблемой для покупателя). Но говорить о создании прецедента пока рано. Решение еще не вступило в силу.

Другие конфликты связаны с тем, что некоторые застройщики при обмерах учитывают площадь балконов и лоджий. Напомним, до 2005-го площадь квартир указывали с учетом этих летних помещений, но применяли к ним понижающие коэффициенты (к лоджиям — 0,5, к балконам — 0,3). После принятия ЖК сведения об их площади перестали вносить в свидетельства о собственности, но по-прежнему указывали в техпаспортах, поскольку эти требования оставались в тех же СНиПах. Такие расхождения породили уйму вопросов. Некоторые фирмы продолжили требовать оплаты балконов по полной. А граждане стали отстаивать свои права в судах и требовать понижающих коэффициентов. Практика сложилась неоднозначная. «Если в договоре прямо сказано, что площадь лоджии следует считать по коэффициенту 1 и дольщик должен оплатить всю площадь, то здесь можно согласиться с доводом о свободе договорных отношений. Но если в договоре вообще ничего не говорится о коэффициентах, то дольщик вправе предположить, что фирма будет применять стандартное понижение», — говорит юрист бюро «Право собственности» Сергей Зорин.

Недавно в Петербурге возник совсем нетривиальный конфликт. Покупатели дорогих трехуровневых квартир в ЖК «Константиновское» доказали в суде, что застройщик незаконно взял с них деньги за внутриквартирные лестничные марши (которые вообще-то не должны учитываться при обмерах). У некоторых граждан переплата превысила 700 000 рублей.

Навязчивые управленцы

Другая группа конфликтов связана с обслуживанием новостройки. Многие застройщики включают в договоры условие о том, что перед получением ключей покупатель должен заключить договор с управляющей компанией (как правило, связанной с самим застройщиком) и внести предоплату за полгода. Арбитраж неоднократно признавал такие условия незаконными, по требованию Роспотребнадзора (суд приходил к выводу, что нельзя ставить передачу ключей в зависимость от аванса), но компании не спешат менять отработанную практику.

Недавно один из новоселов комплекса «Северная долина» доказал в райсуде, что УК, которая обслуживает комплекс, незаконно включает в квитанции услуги, за которые не имеет права брать деньги без согласия собственников. Суд обязал УК сделать перерасчет платежей. Иск подал Александр К., купивший квартиру в третьей очереди ЖК. Обслуживанием занимается «Эксплуатация Главстрой-СПб». После сдачи объекта застройщик заключил с этой структурой договор на временное управление новостройкой. Предполагалось, что фирма будет исполнять свои обязанности, пока районные власти не проведут, как положено, открытый конкурс на выбор УК. Конкурс провели, но затем признали несостоявшимся. Подконтрольная «Главстрою-СПб» фирма осталась управлять, дожидаясь, пока граждане соберут кворум и выберут способ управления домом.

В квитанциях, которые рассылали жильцам, помимо прочих услуг были следующие пункты: «Паспортная служба» (тариф — 0,3 руб./кв.м квартиры) и «Служба дежурных контролеров» (2,8 руб./кв.м).

Когда граждане принимали квартиры, их просили заключить договор с УК, а также выплатить ей аванс. Александр К. отказался, ссылаясь на позицию арбитража. В итоге он получил ключи без договора с УК. Как и другим новоселам, ему стали приходить квитанции с перечисленными выше услугами. Дольщик посчитал, что только собственники могут решить на общем собрании, нужны им такие опции, как паспортная служба, или нет.

Допуслуги необходимо согласовывать с большинством владельцев жилья. А общее собрание не проводилось.

Недовольный новосел обратился в суд, требуя признать начисления незаконными. В этом году он добился победы в первой инстанции. Фирма намерена обжаловать это решение.

Остается множество других спорных вопросов, связанных с приемкой. Так, отдельный пласт конфликтов касается подписания смотровых листов. «При осмотре квартиры всегда имеет смысл обратиться к специалистам, которые смогут выявить недоделки и грамотно составить претензию. И в данном случае важнее помощь квалифицированных строителей, чем юристов», — говорят в компании «Консалт Эстейт». Основные проблемы, как правило, связаны с качеством окон, устройством стяжки и вентиляцией.

Некоторые фирмы навязывают свои услуги при регистрации собственности. Например, предлагают за отдельную плату подать документы в Росреестр. Но дольщик должен помнить, что, если его не устраивает плата, он имеет право отказаться и самостоятельно заняться оформлением документов.

Конфликтных ситуаций — немало.

По мере появления новых конфликтов и накопления судебной практики, наш журнал будет возвращаться к теме приемки квартир.