Квартиры-студии: рента или перепродажа

Почти каждая четвертая квартира, приобретаемая на рынке новостроек, — это студия. Такой тип жилья отличается небольшой площадью — от 18 кв.м — и полным отсутствием перегородок. Обособленным в студии остается только санузел, а вот стенок между кухней, комнатой и прихожей — нет.  В российских реалиях (особенно в сегменте «эконом») студии покупают в основном из-за скромности бюджета, не позволяющего рассчитывать хотя бы на небольшую «единичку». В Европе же такое жилье часто выбирают из-за свободных планировок, позволяющих владельцу обустроить квартиру на свой лад. Этой же версии при продвижении студий на российском рынке придерживаются компании, реализующие проекты класса «комфорт», «бизнес» и «элит».    

Особенно студии популярны у молодежи, подыскивающей отдельное жилье за минимальные деньги. Но их также любят инвесторы — спекулянты и рантье. Первые «забирают» такие квартиры на старте продаж, а затем перепродают ближе к финишу, повышая цены вслед за застройщиком. Бизнес незамысловатый, но эффективный: к моменту сдачи дома у отдела продаж студий обычно не остается.   

Рантье выбирают студии как один из самых ходовых вариантов для последующей сдачи в аренду. За счет невысокой арендной ставки студии быстро находят жильцов — из числа приезжих, студентов, молодых пар и т.п. Эта же категория съемщиков при подборе квартиры смотрит и «единички», но за них хозяева просят больше, а для непритязательных жильцов разница в метраже и наличии стен не столь существенны, как экономия на оплате.   

Застройщики, работающие в сегменте «эконом», учитывают высокий спрос на студии и отводят под них порой до двух третей общей площади проекта. Их конкуренты, предлагающие более комфортное жилье, говорят о студиях с пренебрежением. Аргументы: это временное жилище, здесь поселятся те, кто не станет особо ценить не только свои «стены», но и общедомовое имущество, объекты благоустройства и пр. В рекламе многих проектов обыгрывается отсутствие студий. Например, компания «Строительный трест» в свое время официально отказалась от студий во всех своих домах, заявив, что строит для семейных пар с детьми, и даже слоган придумала — «Студий.NET».   

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и рекламе LEGENDA Development:

– В наших проектах студии остались только в «LEGENDA Комендантского», и это последний комплекс, где такой формат квартир в принципе будет представлен. Доля студий в этом объекте составляет 10%. Отказ от такого формата обусловлен особенностями рыночной политики компании LEGENDA: студии «не бьются» ни с идеологической концепцией семейного жилья, ни с экономикой.    

Зачем делать большие студии, если у нас площадь «односпальневых» квартир начинается от 33 кв.м? При этом в «односпальневом» smart’е две жилые зоны, то есть по сути — функционал классической двухкомнатной квартиры.   

 

Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании «Северный город»:

– В наших домах доля студий обычно не превышает 5%.   

В таких проектах, как «Дом у Московского TIME», «Дом на излучине Невы», «Дом у Елагина острова» мы вообще отказались от студий. Такой подход способствует созданию более комфортной социальной среды.

Диапазон площадей квартир-студий на рынке, как правило, 25–30 кв.м, хотя есть проекты, где представлены студии и меньшей площади. В некоторых наших домах например в «Петровской ривьере», есть квартиры-студии большей площади (более 35 кв.м).    

 

Дмитрий Крутов, руководитель центра аналитики ГК «Доверие»:

– В России квартиры евроформата стали востребованы с 2008 года. А после кризиса 2014-2015 годов студии площадью 22-28 кв.м — самый популярный формат в жилых домах эконом- и комфорт-классов.   

По мере насыщения рынка наблюдается снижение доли студий в новостройках большинства мегаполисов. Особенно ярко эта тенденция проявилась в пригородной зоне Петербурга, где предложение превышает спрос более чем в три раза. В городской черте обратная ситуация: во втором квартале 2017 года доля студий на первичном рынке недвижимости превысила 23% от общего числа строящихся квартир и апартаментов. Во втором квартале 2016 года она составляла порядка 20%.   

Меняются планировки студий — от классических продолговатых форм застройщики переходят к сложным многоугольным вариантам с выделенной зоной кухни, гардеробной зоной, просторными ванными и лоджиями, а также несколькими окнами для более комфортного зонирования.   

Преимущественно студии приобретаются для сдачи в аренду. Однако в связи с падением реальных доходов населения и ростом региональной миграции студии стали более востребованы в качестве первого жилья.   

 

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– В первом полугодии 2017-го студии занимали 23,2% в структуре сделок на первичном рынке Петербурга — чуть больше, чем в 2016 году (22,3%). Студии сохраняют свою популярность, в первую очередь, за счет невысокой стоимости. Это прекрасный вариант для первой покупки. В Петербурге в обжитых районах цены стартуют от 1,57 млн рублей за жилье метражом 24 кв.м.
В Шушарах можно найти студию площадью 25,5 кв.м за 1,24 млн рублей, а в отдаленных пригородах и в Ленобласти продаются квартиры площадью 25 кв.м за 850 000 рублей. Студии востребованы среди молодых людей в возрасте от 18 до 30 лет, которые проживают одни или в паре без детей. Часто студии приобретают обеспеченные родители для детей-студентов.   

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средний метраж квартиры-студии в сегменте масс-маркет в новостройках Петербурга сегодня составляет 24 кв.м. В жилых комплексах Setl City («Планетоград» в Московском районе, «GreenЛандия» у метро «Девяткино», «Солнечный город» в Красносельском, «Чистое небо» в Приморском и др.) проектируются в основном практичные прямоугольные помещения. Это позволяет разграничить зоны кухни, гардероба и спальни. В большинстве квартир — глубокие и широкие лоджии.   

Студии и «единички» остаются самыми популярными для сдачи в аренду: больше половины сделок. Лидерами среди районов считаются Красносельский, Московский, Приморский, Невский, а также Мурино и Кудрово во Всеволожском районе Ленобласти.   

Студии встречаются во всех сегментах рынка недвижимости, начиная от комфорт-класса и заканчивая элитными домами. Студии — европейский формат недвижимости. Многие покупатели предпочитают визуально расширенное пространство кухни-гостиной типовой отдельной кухне, поэтому по метражу некоторые студии не только не уступают однокомнатным квартирам, но иногда и превосходят их. Студии в элитных домах предлагает большинство застройщиков. У Setl City подобные квартиры площадью 38,82 кв. м представлены, к примеру, в ЖК «Петровский. Квартал на воде» в Петроградском районе.   

У студий — свой покупатель. Сегодня такая квартира часто рассматривается как вариант временного жилья для тех, у кого пока недостаточно средств для приобретения «полноценной» однокомнатной. Это может быть бюджетный вариант для проживания молодежи, первое самостоятельное жилье. Главное преимущество, конечно, в низкой цене. Поэтому большой процент студий обычно проектируется в домах эконом-класса, в том числе за КАД.   

Среди покупателей студий немало инвесторов. Считается, что это выгодный вариант инвестиционной квартиры под сдачу. Студия дешевле «единички», а по стоимости аренды отличается не сильно. Интересный вариант — квартиры-студии под управлением собственного или привлеченного оператора. Это удобно для покупателей, которые приобретают студии для получения дохода от ренты. Услуги по взаимодействию с арендаторами — важная составляющая объектов с преобладанием студий в квартирографии.   

Какие студии пользуются наибольшим спросом? Для покупателя предпочтительнее, чтобы студия была ориентирована вдоль фасада; хорошо, если она при этом имеет два окна. Такую студию удобнее разбить на зоны (кухня — спальня), при желании можно сделать перегородку.   

 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»:

– Немало маркеров указывает, что формат маленьких однокомнатных и квартир-студий близок к пределу насыщения. Квартиры для семейного проживания — базовая человеческая потребность, которая останется основным массивом в предложении.   

В новой очереди ЖК «Огни залива», которая недавно вышла в продажу, студий совсем немного — чуть больше 10%.

Квартиры-студии появились на рынке уже более десяти лет назад в качестве альтернативы комнате в коммунальной квартире. Они выполняют важную социальную функцию, но никогда не украшают проект — это переходный этап в жизни преимущественно молодого или одинокого человека, переехавшего в наш город либо претерпевшего разлад в семейной жизни. Для жизни предпочтительнее полноценная однокомнатная квартира.   

Студии служат аналогом социальному жилью и расцениваются покупателями как временные. Это накладывает отпечаток на содержание объекта и сказывается на отношении к нему. Такой жилищный фонд быстро морально устаревает и подвергается ускоренному физическому износу. Дома, в квартирографии которых преобладают студии, хуже эксплуатируются, чем дома с полнометражными квартирами для семейного проживания, где люди обитают долго, берегут свое жилье, готовы платить управляющей компании за дополнительные опции.   

Горожане критически относятся к большому количеству однокомнатных квартир и студий на рынке недвижимости. Формируется избыточное предложение, но потихоньку спрос оздоравливается. Люди хотят видеть свое жилье более просторным, в окружении постоянных соседей, и чтобы на площадке было не более шести квартир. Эта тенденция уже прослеживается: средний метраж квартир постепенно растет.   

 

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «Лиговский канал»:

– Квартиры-студии в нашем строящемся объекте на данный момент занимают около 16,5%.  Для наших покупателей мы создали просторные планировки — от 29,80 кв.м до 30,70 кв.м. Стоимость студий начинается от 1 877 400 рублей.   

Небольшая однокомнатная квартира в любом случае обойдется покупателю дороже. Большие студии скорее рассчитаны на людей, предпочитающих нестандартные планировочные решения. Достаточно много квартир приобретают на старте продаж по самой привлекательной цене, их потом продают по переуступке. Эта схема пользуется спросом.   

Студии пользуются популярностью у молодых людей, в том числе у студентов, ввиду доступной стоимости. Также студии приобретают покупатели для инвестиций. Такие объекты весьма ликвидны — как, впрочем, и «единички».

У нас сейчас на студии действует акция — при 100% оплате и ипотеке можно получить на выбор скидку в 10% или чистовую отделку.   

 

Ирина Орлянкина, руководитель отдела продаж «Полис Групп»: 

– Застройщик всегда следует за спросом. В приоритете у покупателей студии до 27 кв. м, однокомнатные квартиры — от 30 кв.м, проекты выполняются в границах такого метража. Планировки в студиях позволяют сэкономить полезную площадь и дать больше простора, чем при стандартных планировках для небольшой однокомнатной квартиры.   

Традиционно покупатели студий — это студенты, молодые люди, которые еще не обзавелись семьей, молодые семейные пары без детей, родители, которым квартиру приобрели дети, в том числе при размене. Популярность студий у покупателей в 80% случаев основывается только на их невысокой стоимости. Плюсы студий — это экономия на оплате коммунальных услуг, экономия сил и средств на ремонте, покупке мебели и пр.   

 

Самые выгодные предложения по студиям

в черте Петербурга

Жилой комплекс	Адрес объекта	Площадь студии, кв.м	Застройщик	Стоимость квартиры, руб.	Стоимость кв.м, руб.	плановый срок сдачи
Yoga	Комендантский пр.	24	Лидер Групп	1 545 000	64 375	IV квартал 2020 года
Yoga	Комендантский пр.	21,2	Лидер Групп	1 633 000	77 028	II квартал 2019 года
На Заречной	Парголово, Заречная ул.	27,1	Normann	1 749 000	64 539	III квартал 2019 года
Yoga	Комендантский пр.	25	Лидер Групп	1 760 000	70 400	II квартал 2020 года
Полис на Неве	Октябрьская наб., 44А	21	Полис Групп	1 808 000	86 095	IV квартал 2019 года
Северная долина	Энгельса пр.	25	Главстрой СПб	1 834 000	73 360	IV квартал 2019 года
Богатырь-3	Полевая Сабировская ул.	24	Лидер Групп	1 856 000	77 333	IV квартал 2019 года

 

В отдаленных районах Петербурга*

Жилой комплекс	Адрес объекта	Площадь студии, кв.м	Застройщик	Стоимость квартиры, руб.	Стоимость кв.м, руб.	плановый срок сдачи
Приневский	Русановская ул.	23,6	ЦДС	1 714 000	72 627	IV квартал 2019 года
Живи! В Рыбацком	Советский пр.	27	СПб Реновация	1 728 000	64 000	I квартал 2020 года
Клены	Петергофское ш., 86, к.3	24	Петрополь	1 734 000	72 250	II квартал 2019 года
Екатерина Великая	Заводская ул., 15	23	РосСтройИнвест	1 809 000	78 652	IV квартал 2018 года
Солнечный город	Петергофское ш.	25	Setl City	1 850 000	74 000	II квартал 2019 года
Приневский	Октябрьская наб.	25	ЦДС	1 878 000	75 120	IV квартал 2018 года

 

На территории Ленинградской области*

Жилой комплекс	Адрес объекта	Площадь студии, кв.м	Застройщик	Стоимость квартиры, руб.	Стоимость кв.м, руб.	плановый срок сдачи
Ижора Сити	Тосненский район, Аннолово	18	ГК Becar	728 000	40 444	2017 год
Барская усадьба	Всеволожский район, Агалатово	19,6	КомфортСтрой	870 000	44 388	IV квартал 2020 года
Альпийская деревня	Всеволожский район, Мистолово	18	IMD Group	926 000	51 444	IV квартал 2017 года
Нева’Da	Всеволожский район, пос. им. Свердлова	26	Невское наследие	996 000	38 308	III квартал 2018 года
Морошкино	Бугровское сп, Порошкино	22,7	Normann	1 022 000	45 022	IV квартал 2019 года
Гамма-3	Всеволожский район, Н. Девяткино	26,2	ПромСервис	1 027 000	39 198	II квартал 2019 года
Дубровка на Неве	Всеволожский район, Дубровка	27	Невский Форт	1 057 000	39 148	IV квартал 2018 года
Северный вальс	Всеволожский район, Всеволожск	21	Петрострой	1 096 000	52 190	III квартал 2019 года
Нева Парк	Всеволожский район, пос. им. Свердлова	27	Вектор	1 150 000	42 593	III квартал 2017 года
Город детства	Гатчинский район, Коммунар	25	СНВ Северо-Запад	1 179 000	47 160	IV квартал 2018 года
Северный вальс	Всеволожский район, ш. Дорога жизни	21	Петрострой	1 182 000	56 286	II квартал 2019 года

 

В пригородах Петербурга*

Объект	Адрес объекта	Площадь студии, кв.м	Застройщик	Стоимость квартиры, руб.	Стоимость кв.м, руб.	плановый срок сдачи
Шушары	Шушары, к.33.1	25,6	Дальпитерстрой	1 300 000	50 781	II квартал 2019 года
Шушары	Шушары, Вишерская ул.	26	Дальпитерстрой	1 350 000	51 923	II квартал 2018 года
Шушары	Шушары, Валдайская ул.	26	Дальпитерстрой	1 400 000	53 846	I квартал 2018 года
Ломоносовъ	Ломоносов, Михайловская ул., 51	22	Петрострой	1 534 000	69 727	III квартал 2018 года

 

*Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» на конец сентября 2017 года