Распределение спада, по данным Росреестра, ровное: минус 8,8% — в городе, минус 7,3% — в области. Хотя предположения были другие: и аналитики, и участники рынка отмечают снижение интереса к областным проектам и рост спроса на недорогие городские комплексы , расположенные в пригородной зоне.   

По сведениям консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в списке самых популярных локаций на первичном рынке Петербурга и области первое место занимает Мурино. Здесь же зафиксирован и самый низкий средний бюджет покупки — 2,4 млн руб.  

«Популярность локации мы определяли по объему сделок с квартирами в новостройках, которые там возводятся, — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». — В первом полугодии 2017 года на Мурино пришлось 15% заключенных за этот период договоров. В домах, которые строятся в районе ст.метро «Девяткино», было продано более 6200 квартир».  

Из городских территорий самым популярным местом оказалась Усть-Славянка со средним бюджетом сделки 2,8 млн руб. (Для сравнения: в формально областном Кудрово — 3 млн рублей).  

При этом ипотека растет опережающими темпами: за шесть месяцев 2017 года в Петербурге зарегистрировано 39 988 договоров ипотеки — вдвое больше, чем за тот же период год назад. В Ленобласти — 27 844 новых ипотечных кредита, рост — в три с лишним раза. Граждане покупают меньше новых квартир, но при этом все больше занимают у банков.
«У нас идет рост ипотечного кредитования,- говорит председатель Северо-Западного банка Сбербанка Виктор Вентимилла Алонсо. Спада, о котором говорят застройщики и аналитики рынка недвижимости, мы не ощущаем. Возможно, просел сегмент самого дешевого жилья, зато увеличились продажи в среднем ценовом сегменте. Косвенно это подтверждается тем, что средний чек ипотеки у нас увеличился с 1,8 до 2,1 млн рублей».   

Необходимо также учесть, что на фоне общего спада популярность недорогих апартаментов растет. «Мы не почувствовали сокращения спроса, — говорит руководитель проекта «Салют!» Сергей Ногай. — Наоборот, за последний год этот формат стал более привычным, более понятным для покупателей». По данным Knight Frank SPb, за полгода продано 1023 апартамента — на 11% больше, чем за тот же период 2016 года. Сейчас средняя цена на них на 12% выше, чем в декабре 2016 года.


Нюансы в контексте

Основным показателем, на который ориентируются девелоперы, остается уровень реальных доходов населения. Здесь пока радоваться особенно нечему: за три года доходы россиян сократились на 19,2%, говорится в отчете Высшей школы. Последние несколько лет главным драйвером первичного рынка оставалась ипотека. Сейчас, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), ипотеку выплачивают 4,5 млн россиян. Вроде бы потенциал для роста еще есть: в агентстве полагают, что, если ставку опустить до 8–8,5% годовых, это позволит почти удвоить число заемщиков.

Год за годом сокращается возможность что-то заработать в самостоятельном бизнесе. В 2000 году доля доходов от предпринимательской деятельности составляла 15,4%, в 2004-м — 11,8%, в середине 2017-го — 7,5%. Если не вдаваться в нюансы, общая оценка ситуации уже была весной «отлита в граните»: «Денег нет, но вы держитесь». Граждане примерно так и поступают.  

Петербург — не исключение: снижение доходов горожан в 2017 году, по данным «Петростата», составляет 4–5% (по отношению к уровню 2016 года). 

Возможно, существенную часть рынка обеспечивают приезжие. С января население города увеличилось на 25 100 человек. При этом естественный прирост (за счет рождаемости) — 874 человека. По оценкам девелоперов, по-прежнему много приезжих «с северов» (из Мурманска, Архангельска, Воркуты), с Дальнего Востока. Но все же далеко не каждый приезжий — покупатель жилья.  

Петербургский автомобильный рынок вырос с января по июнь 2107 года  на 9%, слегка опережая общероссийские показатели.


Столичный вектор

Если сравнивать динамику продаж по регионам (Москва плюс область и Петербург плюс область) — разница бросается в глаза. В столичной зоне за шесть месяцев на сто тысяч жителей пришлось 348 договоров долевого участия, в петербургской агломерации — 623. Почти вдвое больше. Почему — никто не знает. Если считать в абсолютных цифрах, в Петербурге за полугодие зафиксировано больше ДДУ, чем в Москве: 25 611 — у нас, 23 900 — у них. И ввод готового жилья у нас тоже больше: в Петербурге сдали 1,6 млн кв.м, в Ленобласти — 1,47 млн кв.м.  Москва же не дотянула до миллиона — 827 500 кв.м. При том, что население столицы втрое больше, а уровень обеспеченности квадратными метрами — ниже.

Конечно, есть еще специфический столичный способ управления отраслью: все ключевые вопросы решаются в мэрии, в комиссии по землепользованию и застройке; цена вопроса участникам рынка, в общем-то, известна.И можно понять столичных застройщиков, которые ломятся к нам в Ленобласть, где в год сдают (и продают!) около 1 кв.м на жителя — из Москвы, где этот показатель вчетверо ниже.  

Конечно, разница в цене существенная: в столице квартиры в типовых новостройках предлагают по 140 000–150 000 рублей за «квадрат», в полтора раза дороже, чем в Петербурге. Собственно, и среднедушевой доход москвичей в полтора раза выше, чем у петербуржцев: 59 560 рублей в месяц — в столице, 39 844 — в Петербурге. То есть, если принять петербургскую ситуацию за норму и считать наш рынок сбалансированным, то в Москве строить и сдавать должны 8–9 млн кв.м в год. А не 2,5–3 млн, как сейчас. Если считать нормальной столичную ситуацию — тогда у нас появился не подкрепленный реальным спросом «пузырь», и петербургский строительный комплекс вот-вот накроет кризис перепроизводства.Вероятно, истина где-то посередине. И у нас рекордный объем предложения в сочетании со снижением спроса вызывает определенную тревогу. И в Москве под соусом реновации начался большой передел, который в ближайшей перспективе может привести к снижению цен и разорению многих застройщиков.

Табл.1 . Основные показатели первичного рынка в 2015-2017 гг. (Петербург и пригородная зона)   

Показатель

I кв. 20 15

II кв.

III кв.

IV кв.

I кв. 2016

II кв.

III кв.

IV кв.

 I кв. 2017

 II кв.

Объем рынка, млн кв.м

10,11

10,6

11,05

10,98

11,12

11,0

10,98

10,54

10,78

11,24

Объем предложения, млн кв.м

4,37

4,9

5,05

5,17

5,05

5,0

4,92

4,74

5,05

5,39

Объем спроса (оценка), млн кв.м

0,8

0,8

1,02

1,16

1,09

0,92

1,0

1,14

0,87

0,91

Вывод новых объектов, млн кв.м

0,88

1,3

1,24

1,14

1,06

0,84

0,88

1,23

0,93

1,23

Средняя цена (типовые новостройки в спальных районах), тыс. руб./кв.м

92,257

89,384

90,964

90,49

95,11

94,96

96,51

99,61

98,83

99,45

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Табл. 2. Динамика спроса по полугодиям и зонам   

Показатель

I полугодие 2016

I полугодие 2017

Объем спроса, млн. кв.м, всего

2,01

1,78

СПб

1,33

1,17

Пригородные районы ЛО

0,68

0,62

Объем спроса, тыс. шт., всего

45,5

41,2

СПб

27,5

24,9

Пригородные районы ЛО

18,0

16,3

Данные КЦ «Петербургская недвижимость»

 

Табл.3. Динамика заключения договоров долевого участия по регионам   

Локация

I пол. 2016

II пол. 2016

I пол. 2017

I пол. 2016 к I пол. 2017, %

I пол. 2017 ко II пол. 2016,%

Индекс активности в I пол. 2017 *

Московская область

46085

46053

44498

- 3,4

- 3,4

6,08

Москва

18988

29879

23900

+ 25,9

- 20

1,94

Петербург

28095

29423

25611

- 8,8

- 13

4,86

Ленинградская оьласть

19385

20864

17958

- 7,3

- 13,9

10,09

Столичный регион

65073

75932

68398

+ 5,1

- 9,9

3,48

Петербургский регион

47 480

50287

43659

- 8

- 13,2

6,23

Данные Росреестра

*Индекс активности: число новых договоров ДДУ на 1000 населения

 

Табл.4. Ипотечное кредитование в  Петербурге и Ленобласти   

Период

Зарегистрировано договоров ипотеки, шт.

 

 Петербург

 Ленинградская область

2014

35 177

16 070

2015

29 398

14 737

2016

43 194

19 384

I пол. 2017

39 988

27 844

Данные Управлений Росреестра по СПб и ЛО

 

Мнения экспертов

Сергей Степанов,  директор по продажам компании «Строительный трест»:

«По итогам первого полугодия общий объем продаж в нашей компании снизился на 8%, а денежные поступления — на 2%. Это если сравнивать с первым полугодием 2016 года. Сокращение продаж квартир в денежном выражении практически полностью компенсировано ростом продаж коммерческой недвижимости, в основном — помещений стрит-ритейла в новостройках.  

В городские районы смещается спрос из тех проектов эконом-класса, которые не обеспечивают объем инфраструктуры, необходимый для комфортной жизни. При этом цены на такие проекты практически соответствуют городским. В связи с этим конкуренция между новостройками значительно увеличилась.  

ВВП России растет уже три квартала подряд. Статистика говорит и о росте доходов населения. Инфляция сохраняется на довольно низком уровне и равна сегодня 4%. В сегменте первичной недвижимости инфляция нулевая или даже минусовая, поскольку цены на рынке минимум два года не растут. При этом средняя ипотечная ставка, которую предлагают банки, в 2,5 раза выше инфляционных показателей, хотя уже должна находиться на уровне 6% годовых. Естественно, многие люди откладывают покупку и ждут, когда ставка снизится.

Вера Сережина,  директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:

«По нашим оценкам, объем продаж жилья в новостройках Петербурга и Ленобласти в первом полугодии 2017 года не сильно изменился и составил около 1,8 млн кв.м. В объектах нашей компании с января по июнь было продано 33 300 кв.м жилья, в первом полугодии 2016 года — 35 500 кв.м. В денежном выражении разница 1,7%, при том что 2016 год оказался для нас рекордным по продажам (около 10 млрд рублей).  

С начала 2017 года вступили в силу серьезные изменения в законодательстве. Девелоперам необходимо было приспособиться к новым требованиям к документации и согласованию проектов. В результате в первом квартале зафиксировано снижение числа выведенных на рынок проектов.

 Но многие из тех проектов, которые были «поставлены на паузу», в итоге вышли во втором квартале, компенсировав это отставание. Это хорошо заметно в массовом сегменте: в первом квартале в Петербурге вывели на рынок 480 000 кв.м, во втором — 827 000 кв.м. В бизнес-классе в первом квартале на рынок вышли только три новых объекта, а во втором — шесть (хотя объем площадей, поступивших в продажу, при этом почти не изменился — около 55 000 кв.м в каждом квартале). В итоге показатели вывода новых объектов за полугодие практически не изменились. В массовом сегменте — это 1,307 млн кв.м, в бизнес-классе — 112 000 кв.м.  

Сейчас на первичном рынке Петербурга наблюдается плавный рост цен. Его можно охарактеризовать как отложенный: в последние годы цены заметно отставали от роста себестоимости, и сегодня рентабельность находится на низком уровне.

Борис Бросалин,  генеральный директор строительной компании «Норманн»:

«Мы ощущаем, что спрос незначительно упал и сместился в сторону готового жилья. Сейчас рынок «клиентский», покупатели не позволяют повышать цены. Но мы к этому готовы: специально проводили реструктуризацию и оптимизацию компании, чтобы удерживать низкие цены.  

Потребности в жилье и его качестве растут, а доходы людей — нет. Из позитива можно выделить замедлившуюся инфляцию и снижение ключевой ставки ЦБ, которая влияет на стоимость ипотеки.  

Над рынком дамокловым мечом висит пакет поправок в 214-ФЗ: рынок перевернется. Год назад нас пугали повышением уставного капитала, мы его нарастили и готовы были нарастить еще, а в итоге это не понадобится. Нововведения приведут к тому, что через два-три года с рынка уйдут от трети до половины игроков, а дешевого (на старте) жилья просто не будет. Все будут продавать готовое и дорогое.

Поэтому и прогнозировать ситуацию сложно. Зачем торопиться и выводить объекты сейчас, по низким ценам и при не очень хорошем спросе? Проще сделать это через несколько лет, когда рынок опустеет, а цены подскочат. К тому же земля подешевеет, конкуренция за участки упадет.Вала нового предложения мы не ожидаем. А вот повышения цен можно ждать весьма уверенно.  

Так что в будущем на рынок сильно повлияют именно поправки в 214-ФЗ. Все остальные факторы прогнозируемы и не столь значительны. Нас ожидает настоящая революция, и в ближайшие два-три года рынок сильно изменится.

Дмитрий Крутов,  руководитель центра аналитики ГК «Доверие»:

«По нашим данным, первое полугодие показало уменьшение спроса на 9,8% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Однако сравнение с прошлым годом не совсем показательно: надо учитывать эффект высокой базы. Ажиотажный спрос в первом квартале был обусловлен отменой субсидирования ипотеки.  

Во втором квартале 2017 года покупательская активность увеличилась на 6,9% по сравнению с первым. В целом мы наблюдаем некоторую стагнацию на фоне избыточного предложения. Тем не менее несколько факторов поддерживают активность на приемлемом для девелоперов уровне. В частности, это реализация отложенного спроса на ипотеку, совместные финансовые программы застройщиков и банков. Маркетинговая ипотека со сниженной ставкой стала привычной для покупателей.  

Еще одна тенденция последних месяцев — смещение спроса в городскую черту. В городе заявлено довольно много конкурентных по стоимости проектов. В том числе и потому, что выходящие на петербургский рынок компании из других регионов предпочитают строить в районах, которые входят в административный состав Северной столицы.

Андрей Останин,  директор по продажам Группы «Эталон»:

«Рынок стабилен: нет повышенного ажиотажа, который мы наблюдали в первом квартале 2016 года, нет и резкого снижения спроса. По нашим сведениям, на увеличение активности во втором квартале повлияло снижение ипотечных ставок.  

Можно отметить некоторое сокращение спроса на объекты, находящиеся за чертой города и не обеспеченные инфраструктурой, и увеличение интереса к объектам с хорошей локацией.
Спрос уходит в развитые районы, где реализуются проекты редевелопмента. Они становятся более масштабными — квартальными, реализуются в классах «комфорт» и «комфорт плюс». Вкупе со смягчением условий ипотеки это делает жилье в городской черте более доступным.  

Цены пока стабильны; возможно, изменения в 214-ФЗ увеличат расходы застройщиков и себестоимость и приведут к росту цен. По этим же причинам могут снизиться и объемы строительства.