ЖК «Торкельская ратуша» в Выборге примечателен не столько проблемами, возникшими при строительстве, сколько трудностями, с которыми столкнулись дольщики на этапе банкротства застройщика. Главная из них - внезапное появление большого числа новых дольщиков.
ЖК «Торкельская ратуша» в историческом центре Выборга (угол пр.Ленина и Рыбного переулка) начала строить на арендованном участке в 0,13 га компания «ПромИнвест». Новостройка позиционировалась как элитная. В 2014 году квартиры стоили по 60 000-70 000 рублей за «квадрат» жилья, что для Выборга было немало. Продажи шли по договорам долевого участия и даже страховались.
Предполагалось, что здесь появится шестиэтажный дом с башенками и затейливым фасадом (стилизация под модерн начала XX века). В здании были запланированы 74 квартиры общей площадью немногим более 5300 кв.м, около 500 кв.м коммерческих помещений и паркинг на 18 машин в цоколе.
Первое разрешение на строительство было получено еще в конце 2010 года, затем сроки работ и договор аренды участка с Выборгским районом неоднократно продлевали, хотя и не всегда вовремя.
Нелюбовь к уплотнению
Например, весной 2014 года прокуратура наведалась на площадку, зафиксировала факт самовольных работ и потребовала стройку прекратить. А поскольку срок аренды участка истек (то есть фактически надел использовался незаконно), то и снести то немногое, что успели построить. «ПромИнвест» попытался через суд оформить недостроенный объект в собственность — безрезультатно. Объект не снесли, но арбитраж постановил взыскать с инвестора штраф в 500 000 рублей. Продлить аренду власти тоже не могли (закон не позволяет), и компании пришлось участвовать в торгах на право заключения нового договора. Получили и новое разрешение на строительство — до 19 сентября 2015 года (позднее его продлили до сентября 2016 года).
Вообще у «Торкельской ратуши» изначально была подпорчена карма из-за соседей. Дело в том, что это - проект «уплотнительной застройки»: новое здание строили вплотную к дому №6 по проспекту Ленина — дому купца Маркелова, возведенному в начале XX века. Его обитатели не раз пытались доказать, что новостройка не только угрожает их жилью, но и нарушит инсоляцию. Проще говоря, лишит дневного света часть квартир. Однако экспертиза показала, что инсоляция пострадает только в трех квартирах, которые застройщик обязался выкупить. С этим не согласились другие жильцы, один из которых с удивлением узнал, что в кадастровом паспорте на его квартиру (на основании которого велась экспертиза) просто нет окна, выходящего на стройплощадку.
Второе дыхание
Летом 2015 года проект ненадолго ожил — появилась управляющая компания (ООО «Лига Эстейт»), которая взялась за продажу квартир. Сменился и генподрядчик, им стала компания «Союзстройкомплектация». Проект пообещали завершить к концу 2015 года. Сотрудничество оказалось недолгим — новый подрядчик залил только железобетонное перекрытие второго этажа, после чего работы снова встали и больше уже не возобновлялись.
Как потом выяснит суд, расчетные операции по счетам застройщика прекратились в конце 2014 года, но он еще успел предоставить отчетность о привлечении средств дольщиков за второй квартал 2015 года. Затем, заверяют дольщики, генеральный директор и владелец «ПромИнвеста» Ярослав Трубинов покинул страну. В ноябре 2015 года началась проверка по подозрению в мошенничестве, но уголовное дело возбудили только летом 2016 года «в отношении неустановленных лиц», хотя в настоящее время Ярослав Трубинов все же объявлен в федеральный розыск.
А на стройплощадке тем временем случился пожар — сгорели вагоны-бытовки, на объекте обнаружили следы пребывания лиц без определенного места жительства.
Липовые сделки
В апреле 2016 года один из дольщиков подал иск о банкротстве застройщика и добился неординарных обеспечительных мер: суд запретил районным властям расторгать договор аренды участка с застройщиком-банкротом, несмотря на долги перед бюджетом. Суд посчитал, что в противном случае стройку не закончить. Если из конкурсной массы убрали бы единственный ликвидный актив (участок в центре Выборга), не были бы исполнены обязательства перед дольщиками.
Банкротство идет по упрощенной процедуре. Но о простоте процесса говорить не приходится: одна из главных сложностей — составить реестр кредиторов. Дольщики утверждают, что перед исчезновением руководителя «ПромИнвеста» состоялись несколько сомнительных сделок: 35 квартир проданы четырем физическим лицам и созданному ими кооперативу. Есть сомнения, что эти сделки легитимны и реально оплачены — ведь кто-то купил квартиры более чем на 100 млн рублей в проекте, работы на котором уже давно не велись. Дольщики полагают, что эти фиктивные сделки и кооператив понадобились для того, чтобы получить контроль за процессом банкротства. А в будущем - и над самим объектом: передача проблемных домов ЖСК, созданному дольщиками, — обычная процедура.
Реально непроданные почти 60 квартир позволили бы завершить проект с минимальными доплатами. Но из-за «левых» дольщиков достроить объект без огромных дополнительных вложений невозможно. У настоящих дольщиков мало шансов получить и денежные компенсации: договоры страховались в ООО «Региональная страховая компания», к которой уже на тот момент предъявлялись иски о банкротстве. Но формально страховка есть — и потерпевших отказываются включать в реестр обманутых дольщиков.
Судебные разбирательства затягиваются. Отчет конкурсного управляющего перенесли на ноябрь 2017 года.
Мнение экспертов и пострадавших
Владимир Овечкин, дольщик «Торкельской ратуши»:
– Реальных дольщиков, оплативших квартиры и коммерческие помещения, всего 16 человек. Остальные сделки оспариваются в судах, однако особых успехов пока нет. Фирма-застройщик отсутствует, ее руководитель - в федеральном розыске. Поэтому, доказать, что приходно-кассовые ордера — липовые, сложно. Наши платежи проходили по счетам застройщика, отображены в налоговой и бухгалтерской отчетности. А спорных сделок нигде не видно.
Даниил Федичев, директор АНО «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области»:
– Ситуация на проблемных объектах усугубляется, когда в реестр кредиторов включаются лица, аффилированные с должником-застройщиком. Они предъявляют свои требования, формируют искусственную задолженность и получают больше половины голосов всех кредиторов. Это позволяет им сменить управляющего на того, кто будет действовать только в их интересах. Так что битвы за проблемные объекты начинаются еще при формировании реестра кредиторов — в этот момент конкурсные управляющие и дольщики должны быть крайне внимательными, чтобы процедура банкротства не проходила под контролем самого банкрота.
Недобросовестный застройщик будет ходить на совещания, обещать, но ничего не делать. Только выводить из проекта оставшиеся деньги и другие активы. Чем дольше тянуть с введением процедуры банкротства, тем страшнее будут последствия, тем сложнее будет оспорить подозрительные сделки. Отмечу, что многие конкурсные управляющие просто не обладают достаточной квалификацией и опытом, чтобы эффективно работать в этой сфере.
Виктория Пенькова, координатор инициативных групп дольщиков, член рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков:
– Если есть возможность передать объект от застройщика без банкротства, это обязательно надо делать. Но необходимо согласие всех дольщиков. Если не получается, тянуть с банкротством нельзя. И ситуация с «ПромИнвестом» очень показательна. Есть 16 реальных дольщиков, которые покупали квартиры для себя. А есть четыре человека, связанные с застройщиком, которые претендуют на десятки квартир. Их включение в реестр кредиторов сейчас оспаривается, если потребуется, мы дойдем до Верховного суда.
