В первом полугодии 2017 года Росреестр зарегистрировал в Петербурге 21 676 договоров ипотеки. Это на 21,3% больше, чем за тот же период год назад. Отметим, что объем сделок на первичном рынке за те же шесть месяцев сократился на 8,4%. (В 2016 году  с января по июнь было зарегистрировано 28 095 договоров долевого участия, в 2017 году — 25 611).

На вторичном рынке типового жилья в какой-то момент цены на готовые квартиры почти сравнялись со стоимостью будущих квартир в новостройках, и «вторичка» показала прирост, но небольшой — 3,3%. Как ни крути, а получается, что клиентов с «живыми» деньгами на рынке жилья все меньше.  

Примерно треть всех операций с жилыми помещениями проходит с использованием ипотечных кредитов.   

В Ленинградской области — похожая картина. Граждане взяли в банках на приобретение жилья 10 704 кредита. Год назад — 8728. Получается - плюс 22,6%.А по продажам в новостройках Ленобласти — минус 7,3% за полугодие (в 2016 году — 19 385 новых договоров «долевки», в 2017 году  — 17 958). Данных по сделкам купли-продажи на вторичном рынке Ленобласти, к сожалению, в Росреестре пока нет. Но никакого бурного роста спроса на областные квартиры ни один из серьезных риэлторов не отмечает. Значит, и здесь, как в Петербурге: растет доля покупок в кредит на фоне общего спада.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость» за январь-июнь 2017 года доля ипотечных сделок в структуре спроса выросла на 5 % по сравнению с тем же периодом 2016 года   и достигла 63 %. На некоторых стройках доля ипотеки достигает 70-80 %. При этом бюджет покупки в классе «масс-маркет» за год изменился мало: в первом  полугодии 2017 года средняя стоимость квартиры этого класса составила 3,6 млн рублей (на 3 % больше, чем в 1 полугодии 2016 года). Непосредственно в Петербурге цены выше – около 4,2 млн рублей за квартиру, а на пригородных территориях – 2,6 млн рублей.   

Ставки и партнерство  

Спрос на ипотеку, конечно, связан со снижением кредитных ставок (Сбербанк, например, уменьшил их сначала с 1 июня 2017 года, а потом — с 10 августа, вслед за ним той же дорогой отправились ВТБ и «Газпромбанк»). А также  широким распространением партнерских программ. По ним можно найти кредит и под 8–9% годовых.  

Несомненно, другие коммерческие банки, хотят они этого или нет, будут вынуждены следовать в кильватере лидеров. Или терять долю рынка. Или увеличивать риски, подбирая тех клиентов, от которых крупнейшие госбанки по каким-то причинам отказались.  

Но эффективность «ипотечного рычага» не беспредельна. Он никак не поможет решить главные проблемы регионального рынка жилья: неуклонное снижение доходов населения и существенное преобладание предложения над спросом.

В начале 2015 года в Петербурге и пригородах в новостройках продавалось 4,37 млн кв.м квартир. К концу первого полугодия 2017 года — 5,39 млн кв.м.   

Что дальше

Дальнейшее смягчение условий ипотеки (если оно будет продолжаться) не позволит рынку рухнуть. Но вряд ли сможет обеспечить его рост. (В Москве это уже поняли. И придумали «реновацию», переводя стройку и финансовые потоки под руку государства.  

Можем только гадать , какими мотивами руководствовался Сбербанк, опуская ставки: экономическими (чтобы увеличить свою долю рынка) или же политическими (допустим, попросил кто-то из облеченных властью). Но с учетом прогнозируемого ослабления рубля это уже, наверное, предел. Дальше начинается область высоких рисков. Не случайно практически одновременно со снижением стоимости кредитов финансовый регулятор объявил о консолидации кредитных историй. Это означает новый, более тщательный  уровень проверки заемщиков. Деньги-то в банках есть, да хорошие заемщики кончаются.   

Заполнение кубышки   

За весь 2016 год в Петербурге граждане получили 43 194 ипотечных жилищных кредита, в Ленобласти — 19 394. Если второе полугодие окажется не хуже первого, а на ипотечном рынке в отсутствие форс-мажорных факторов обычно так и бывает, можно ожидать итоговых показателей немного выше уровня прошлого года.  

Пока жители города и области предпочитают сберегать деньги, а не тратить. За год рублевые депозиты петербуржцев увеличились с 1,172 трлн до 1,343 трлн. рублей. Валютные депозиты «похудели», но не сильно — с 561 млрд до 527,5 млрд в рублевом эквиваленте. В Ленинградской области накопления в рублях тоже выросли с 119,65 млрд до 135,84 млрд а валютные немного уменьшились — с 11,6 млрд до 10 млрд рублей.  

Застройщики, конечно, мечтают о том, чтобы депозитные накопления граждан пошли в жилищное строительство. Но на практике так не бывает: ипотеку берут одни люди, держат крупные суммы в банках, как правило, совсем другие.

 

Сведения об ипотеке жилья в Петербурге и Ленобласти

 

Период

Зарегистрировано договоров ипотеки

 

СПб

Ленобласть

2014 год

35 177

16070

2015 год

29 398

14 737

2016 год

43 194

19 394

I п/г 2015 г.

11 493

6024

I п/г 2016 г.

17 876

8728

I п/г 2017 г.

21 676

10704

Изм. I пол. 2016/I пол. 2015, %

155,5

144,9

Изм. I пол. 2017/I пол. 2016, %

121,3

122,6

Данные Управлений Росреестра по СПб и ЛО

 

Мнения экспертов

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Когда крупнейшие банки снижают ставки, кредитные средства становятся доступными для более широкого круга потенциальных покупателей. В частности, в нашей компании в этом году около 70% сделок — ипотечные (в прошлом — примерно 50%). У нас есть и совместные программы с несколькими банками, которые позволяют сделать ипотечный продукт еще более интересным. Ставка от 6,2% годовых, конечно, привлекает покупателей.


Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «Лиговский канал»:
– Доля сделок с привлечением ипотеки в нашем проекте за последний год практически не изменилась — около 60%. Наши покупатели обычно берут в кредит от 800 000 до 1,5 млн рублей. Полагаю, в ближайшее время благодаря курсу на снижение ставок может повыситься доля инвестиционных сделок.


Николай Урусов, генеральный директор СК «Красная стрела»:
– В нашем ЖК «Неоклассика» доля ипотеки за год выросла практически вдвое: с 20 до 45–50%. Сейчас работают два основных драйвера. Первый — снижение ставок, второй — ипотека с нулевым взносом. Оба фактора стимулируют спрос. Я не думаю, что возможное ослабление рубля существенно повлияет на рынок жилья. Люди привыкли к скачкам валютных курсов.


Сергей Кравцов, генеральный директор компании «Элемент-Бетон»:
– У нас за год доля ипотечных сделок выросла с 60 до 90%. «Живых» денег на рынке мало, и даже те, у кого они есть, предпочитают использовать кредитные средства — это выгоднее. Кроме того, если снижение ставок будет продолжаться, появится возможность реструктуризации кредитов. Многие уже и этот фактор учитывают. Тревожно, что доходы населения продолжают снижаться, и что с этим делать — непонятно.