Показатели продаж за первое полугодие  почти не отличаются от прошлогодних цифр. А вот предложение сократилось: сейчас в организованной застройке, по данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», девелоперы предлагают 16 900 участков и домовладений — на 1000 меньше, чем год назад. В сегменте таун-хаузов — 5200 вариантов, что на 700 предложений меньше. И новички стали осторожнее: за первое полугодие 2017 года появилось 26 новых проектов (2200 лотов). С января по июнь 2016 года — 29 «дебютов», 2500 домовладений.  

По данным экспертного бюро «Сперанский», в окрестностях Петербурга на начало июля 2017 года насчитывалось 482 коттеджных поселка, в которых что-то можно было купить. Три года назад их было 399. При этом больше половины проектов остаются «холодными», то есть в них практически нет продаж. «Петербургская Недвижимость» скромнее в оценках: 307 коттеджных поселков и 35 проектов с таун-хаузами.

Любопытно,что спрос на загородную недвижимость в столичном регионе в первом полугодии 2017 года  провалился на 25%.По оценкам экспертов «ИНКОМ-Недвижимости», первые шесть месяцев 2017-го стали худшими за последние 10 лет. За полгода покупатели заключили 5741 сделку; обычный показатель – 7000-7500. В благополучном 2012 году  девелоперам столичного региона  удалось с января по июнь продать рекордный  9191 лот. При этом объем загородного предложения в Подмосковье составляет более 60 000 объектов (участки, дома и секции в таун-хаузах). Потенциальные клиенты переходят от потребительской модели поведения к сберегательной, отмечают эксперты.

Такая диспропорция спроса и предложения может привести к серьезным последствиям: 80% действующих девелоперов нынешний спад могут не пережить, полагают в «ИНКОМ-Недвижимости».

На этом грозовом фоне показатели петербургского региона пока выглядят почти радужными: 2600 сделок за полугодие, какого-то ощутимого спада пока вроде бы нет. Однако растет количество «замороженных» проектов, в которых продаж нет. Возможно, «подмосковная» ситуация еще впереди.

Выбирают долго и дотошно

С начала года приостановлены продажи почти в двух десятках загородных проектов. По разным причинам: пересматривают концепцию, выжидают благоприятной конъюнктуры, уходят с рынка (группа «АйДаДом»-Luonto).
Перспективы этого сегмента довольно туманны. Отчасти из-за юридических рисков. По-прежнему действует выборочный запрет на изменение вида разрешенного использования (с сельхозпроизводства — под дачное строительство). Могут согласовать — а могут и отказать в регистрации. На подходе новый закон о дачах и садоводствах, из которого дачи каким-то загадочным образом вообще выпали. Но более существенны факторы, связанные с состоянием экономики: доходы граждан снижались два с половиной года, падение остановилось только в июне, и пока неясно — надолго ли.  

«В новостройках региона продажи сократились на 20–30%, — отмечает директор по продажам ГК «Факт» Сергей Балуев. — «Квартирный» сегмент на неблагоприятные обстоятельства реагирует быстрее, до загородного эта волна еще докатится. Соответственно — растет значение локации, пейзажа. Уникальные проекты выживут».  

Покупатели на грядущий спад реагируют вполне предсказуемо: время выбора увеличивается, требования к инфраструктуре — тоже (не столько к ассортименту, сколько к уровню готовности сетей и дорог). Средний бюджет сделки падает — прежде всего, за счет смещения спроса в сторону участков без подряда (то есть без конкретного застройщика). Поселки с таким предложением составляют, по данным «ПН», 69%, еще 29% — это смешанная застройка. Дошло до того, что участки без подряда начали предлагать и в дорогих проектах, раньше это выглядело экзотикой.  

Эксперты «ПН» отмечают снижение цен в тех поселках, где продают готовые дома или участки с подрядом: в эконом-классе — минус 6,6% за полгода, средняя стоимость квадратного метра — 32 400 рублей; в комфорт-классе — минус 8,5%, «квадрат» обойдется в 54 700 рублей.


Толстосумы экономят

В дорогом сегменте ситуация, пожалуй, еще более драматична.  

Предложение в классе А за год сократилось на 27%, продажи упали на 40%. Здесь и раньше-то ситуация была сложной: за шесть месяцев 2016 года застройщики 18 элитных поселков заключили 15 сделок — меньше, чем по одной на брата. Но в 2017 году  продавать становится еще труднее: число поселков уменьшилось до 11, продажи — до девяти. Новых дорогих проектов не случилось вовсе.  

Тем не менее в продуманных поселках: Liikola Club, «Ламбери» — сделки есть, особенно по мере увеличения готовности объектов . «Сегодня мало показывать покупателю дома, надо демонстрировать вложения в инфраструктуру», — говорит Вадим Новиков, руководитель компании FreeDom Haus.  

В бизнес-классе снижение предложения в количестве составило 43% (в связи с завершением продаж из экспозиции выбыли проекты Club и «Прибрежный квартал»), сокращение продаж — 36,5%. По данным компании Knight Frank SPb, в течение первого полугодия класс В пополнился одним проектом — «Golden Park Шувалово», рассчитанным всего на восемь домовладений.  

Если так дальше пойдет, даже слабое восстановление интереса покупателей к дорогим загородным домам обернется дефицитом: застройщикам просто нечего будет предложить, серьезный проект за два-три месяца на рынок не выведешь.  

«Ограниченное предложение на первичном рынке частично компенсируется вторичным, где ассортимент продолжает пополняться, — отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. — За полугодие предложение дорогих готовых объектов  увеличилось на 2% и насчитывает 345 лотов. Самые активные продавцы -  во Всеволожском районе».  

Динамика объемов предложения, тыс. кв.м   

Период

Дома и участки, всего

В продаже

Секции в таун-хаузах, всего

В продаже

II кв. 2013

36,49

21,84

6,46

3,95

II кв. 2014

34,93

18,68

7,04

3,58

II кв. 2015

35,45

18,48

7,24

3,34

II кв. 2016

35,6

17,9

5,9

2,3

II кв. 2017

33,1

16,9

5,2

2,2

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Динамика спроса: участки, коттеджи, секции, шт.   

Период

Продажи

I полугодие 2012

3100

I полугодие 2014

3380

I полугодие 2015

3300

I полугодие 2016

2500

I полугодие 2017

2600

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»   

 

Основные показатели рынка дорогой загородной недвижимости

Показатель

Класс А

Класс В

I полугодие 2016

I полугодие 2017

I полугодие 2016

I полугодие 2017

Число КП, шт.

18

11

41

29

Предложение коттеджей, шт.

270

197

871

498

Число проданных домов, шт.

15

9

52

33

Средняя стоимость коттеджа, млн руб.

70,8

58,7

22,5

23,7

Данные Knight Frank St Petersburg