По данным аналитиков, в 2017 году до 20% российских строительных фирм может объявить себя банкротами. В слушаниях по поправкам в 214-ФЗ о долевом строительстве уже  просили ограничить размер неустоек.

 Проблема в том, что в указанные в договорах сроки сдается не более половины новостроек. Часто – не по вине строителей. А взыскание компенсаций за просрочку  для оседлавших волну юристов превратилось в доходный бизнес: ведь за квартиру стоимостью 5 млн рублей за год набегает неустойка в 1,2 млн. Это если без штрафов и морального ущерба.
Даже многие дольщики начинают осознавать, что стремление законно заработать на просрочке может обернуться серьезными проблемами в завершении строительства. Важно понимать: риски в долевом строительстве  выше, чем в других секторах рынка. Соответственно, ниже и  цены. Если покупатель рисковать не готов, он идет на вторичный рынок и покупает более дорогую квартиру.

В дискуссии о проблемах нынешнего строительного рынка приняли участие ведущие застройщики и эксперты. Вопросы стояли традиционные: кто виноват и что делать?

Василий Ипатов,  начальник управления инженерной подготовки и сопровождения проектов ГК «ЦДС»:

– Переносы сроков ввода в эксплуатацию касаются и небольших малоэтажных жилых комплексов, и масштабных проектов комплексного освоения территории. Причины могут быть разные, от сложностей с оформлением документов (особенно после очередных новаций в законодательстве) до финансовых проблем застройщика. К примеру, в Ленобласти массовое строительство началось всего несколько лет назад, и петербургские застройщики оказались первопроходцами. Основной проблемой для них стала инженерная неподготовленность участков. Мешали разногласия между федеральным и региональным законодательством в части согласования и строительства линейных объектов. Кроме того, в области нет монополистов, там множество ресурсоснабжающих организаций, и некоторые из них в ходе работ доказали свою некомпетентность. Некоторым застройщикам пришлось брать на себя функции проектировщика и строителя магистральных сетей, хотя это для них непрофильное дело. При строительстве сетей к нашему жилому комплексу «Муринский Посад», например, мы вынуждены были подключить все свои ресурсы – и административные, и технические. В связи с этим возникли задержки, мы же не можем ввести в эксплуатацию просто «коробку», не подключенную к сетям. К сожалению, изначально спрогнозировать риски, связанные с задержкой строительства линейных объектов, невозможно.

Аркадий Скоров,  генеральный директор ООО «СК «Дальпитерстрой»:

– Ситуация на строительном рынке порой напоминает плохую пьесу. Некоторые люди сходят с ума от жадности в погоне за сиюминутной выгодой. Ни один банк не дает таких процентов, какие можно получить по этим искам. ФЗ-214 в его нынешней редакции угрожает существованию строительного рынка. При этом никто не оспаривает легитимности штрафов за просрочки. Но если выкручивают руки монополисты, а на дворе общий кризис – штрафы не должны давать преимущества лишь одной стороне строительного процесса, ущемляя другую.
«Чесма-Инвест», ГК «Город», «СУ-155»– список банкротов длинный. Нужны огромные людские и денежные ресурсы, чтобы выйти из коллапсов. Дольщики некоторых из этих компаний до сих пор без квартир. Даже город не всегда может помочь. И кто выиграет, если завтра в результате вала неустоек и банкротств на улицы города выйдут тысячи раздраженных до предела дольщиков, требующих от городского правительства срочно решить их проблемы? Они же сметут всё!
Почему бы законодателям не задуматься над абсурдом: сумма неустойки порой превышает стоимость квартиры?
Мы используем не только деньги дольщиков, мы берем кредиты под драконовские проценты, ищем любые возможности. А на стройках нас подводят монополисты, готовый дом не ввести, пока не подведены и не подключены сети. В суд же подают только на застройщиков. Но чем больше неустоек, тем медленнее вводятся дома. Судьи в целом понимают, что происходит, снижают в несколько раз суммы по искам – но все равно это миллионы, которые могли бы пойти на достройку.
Чтобы не зависеть от монополистов, мы построили собственные котельные в Шушарах, создали свои сетевые компании, обеспечивающие теплом и электричеством наши новые проекты комплексного освоения. Мы строим школы, детсады, паркинги, дороги, магазины. Мы всегда стараемся помогать городу в решении самых острых его проблем. Но теперь застройщикам нужна помощь, чтобы рынок не рухнул.

Светлана Денисова,  начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

– Наша компания неукоснительно соблюдает обязательства по передаче квартир дольщикам. Но просрочку может допустить даже самый благонадежный застройщик. Девелопмент настолько зависим от городских властей, монополистов, что никто не может полностью контролировать сроки в своем проекте.
Большинство дольщиков демонстрируют лояльность по отношению к застройщику. Но даже несколько сутяг в силах создать ситуацию, когда компания не сможет выполнить обязательства. Эта угроза реальна, особенно в условиях кризиса, когда финансовые потоки обмелели.

214-ФЗ, если говорить прямо, нарушает принцип симметрии в договоре. На застройщика возлагается несоразмерная ответственность по обязательствам, а у дольщика единственная обязанность по договору — это оплата, но и она может нарушаться безнаказанно и долго. Только через два месяца застройщик может инициировать расторжение договора. Эта процедура занимает не менее полугода. Десять — двадцать неаккуратных плательщиков на ранней стадии строительства — и у застройщика в итоге отсутствует финансовый поток, на который он рассчитывал, на руках связанные обязательствами квартиры, которые он сможет предложить на рынок только по истечении длительного времени. 

Владимир Малашин,  заведующий адвокатской конторой «Малашин и Партнеры»:

– Есть застройщики добросовестные, нарушающие сроки не по своей вине, их подводят монополисты типа «Ленэнерго» и «Водоканала», а также госструктуры, от которых зависит скорость ввода дома. И есть недобросовестные, которые просто набрали много объектов, справиться с такими объемами не могут и затягивают сроки. Чтобы защитить добросовестных – надо внести изменения в законодательство, в тот же несчастный 214-ФЗ. Срок строительства может быть продлен и в договоре, если есть объективные причины и доказательства, что не застройщик виноват в просрочке. Что касается неустоек – поскольку проблема на законодательном уровне не решается, следует, на мой взгляд, решить ее с помощью судебной системы. Если Пленум Верховного суда РФ рассмотрит эту ситуацию на своем заседании, учтет в том числе и интересы застройщиков, а не только дольщиков – я думаю, проблема будет снята или хотя бы смягчена.

Виктор Сеппенен,  председатель совета директоров строительной компании «Норманн»:

– Действительно, задержки не всегда происходят по вине застройщика. Но ответственность все равно лежит на нем, потому что дольщик заключал договор с ним, а не с монополистами или ведомствами, которые повлияли на отсрочку ввода дома.
Государство могло бы серьезно снизить риски для всех участников: и для дольщиков, и для застройщиков, – выставляя на аукцион инженерно подготовленную землю, как это делалось раньше. Это позволило бы уменьшить количество форс-мажорных ситуаций. В 214-ФЗ было бы неплохо установить максимальный размер неустойки. В целом этот закон создавался и отрабатывался, когда рынок был на подъеме, сейчас его применение вызывает определенные сложности.
Мы видим, какие делаются шаги: маленьким компаниям ограничивают вход на рынок, усложняется процедура согласования по схеме жилищно-строительных кооперативов. Создан государственный компенсационный фонд, хотя пока не очень понятно, как это будет работать.
Простого выхода из нынешней ситуации, который всех устроил бы, не существует. Долевое строительство при нынешних банковских ставках неизбежно. В существующей ситуации есть перекос: все риски несут застройщики, при этом никаких гарантий по рыночным рискам у них нет. Мы считаем своим приоритетом завершение объектов и выполнение нашего главного обязательства – предоставить дольщикам жилье надлежащего качества. И в этом находим понимание у большинства граждан, которые хотят получить свои квартиры.