Программы рефинансирования кредитов под залог недвижимости уже несколько месяцев действуют в банках Группы ВТБ, «Открытие», Райффайзенбанке, «Абсолют» и Газпромбанке. Держатель самого крупного в стране ипотечного портфеля «Сбербанк» (2,5 трлн рублей) с рефинансированием несколько задержался. Соответствующую программу он запустил только в апреле 2017 года, но под самый низкий на рынке процент — 10,9%  годовых. Сразу вслед за «Сбербанком» улучшило условия перекредитования Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), опустив ставку до 10,5% годовых. По мнению аналитиков АИЖК, смысл в рефинансировании есть уже тогда, когда разница в ставках между изначальным и вторичным кредитом составляет 1%, а с начала 2017 года ипотека подешевела на 0,5–2% годовых.

                                 

Работа над ошибками

Те, кто неосторожно взял ипотеку в начале 2015 года по ставке выше 15,5%, за 10 лет переплатят за свою квартиру вдвое и больше. Есть резоны поискать рефинансирование в другом банке. Здесь все меняется к лучшему для заемщика. Банки снова борются за клиента. Некоторые из них готовы рефинансировать кредит, выданный банком-конкурентом, под 10,9% - 11,5%. И если в январе-феврале 2017 года найти рефинансирование жилищного кредита под 10,9% годовых можно было исключительно с помощью ипотечного брокера, заплатив ему комиссионные, то теперь такую ставку предлагает Сбербанк.

А в ипотечном банке «ДельтаКредит» можно перекредитоваться под 10,75% годовых, но только при комплексном страховании рисков, официальном подтверждении доходов и первом взносе минимум 50% от стоимости жилья. АИЖК тоже улучшило условия по программе «Перекредитование». Ставки по ней начинаются от 10,5% годовых. Время от времени банки объявляют специальные акции по рефинансированию ипотеки. В частности, Газпромбанк в апреле рефинансировал ипотеку под 10,8%.

Конечно, придется заново собрать документы, пройти процедуру оценки залога и одобрения кредита, заплатить комиссионные банку и вознаграждение оценщику, переоформить пакет страховок и подождать несколько месяцев, пока ваш первый банк рассмотрит заявку и выдаст из архива закладную на вашу квартиру. Зато ставка по кредиту уменьшится на 2-3,5%.

Кроме того, некоторые банки готовы предоставить рефинансирование, объединив ипотечный, автокредит и потребительские кредиты заемщика в один и добавить денег на личные цели. В этом случае ставка, конечно, будет выше. Так, банки группы ВТБ предлагают простое рефинансирование под залог недвижимости под 11,75% годовых. Однако если жилищный заем консолидируется с потребительскими или с автокредитами, ставка повышается до 14,9-15% годовых.

 

Мнения экспертов

Вячеслав Лебедев, директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:

— Вопросы, когда у Сбербанка появится рефинансирование ипотеки, нам задавали много раз. Сейчас, в «сезон низких ставок», продукт, что называется, дозрел. Теперь у нас есть возможность не только переоформить ипотеку, взятую клиентом в другом банке, но и объединить с ней другие кредиты. Всего же в этот кредитный «пакет» под залог недвижимости можно объединить несколько потребительских займов, автокредитов и кредитных карт. В этом случае ставка составит от 11,15 до 11,65%  годовых с учетом обязательного оформления страхования жизни и здоровья. К тому же, оформляя такой заем, можно получить дополнительную сумму на личные цели. Мы не видим в этом чрезмерных рисков, поскольку тщательно оцениваем платежеспособность заемщиков. Максимальная сумма кредита на погашение ипотеки другого банка составляет 5 млн рублей, на погашение других кредитов — 1,5 млн рублей, на личные цели — 1 млн рублей.
Сыграет ли эта программа существенную роль в ипотечном бизнесе банка, пока сказать сложно, но, думаем, она будет востребована.

Какую выгоду получит ипотечный заемщик в результате снижения ставки на 1–2% годовых? Посмотрим на конкретном примере. Клиент планирует рефинансировать ипотечный заем с остатком долга 1,5 млн рублей, взятый на 10 лет под 13,5% годовых, потребительский кредит (остаток долга — 800 000 рублей, ставка — 22% годовых, на пять лет) и хотел бы получить 300 000 рублей на личные цели. Его платежеспособность и стоимость квартиры позволяют это сделать. Мы оформляем новый кредит в Сбербанке на срок до 10 лет с учетом страхования.
Общий ежемесячный платеж гражданина до рефинансирования — 44 491 рубль. Если он рефинансирует только ипотеку под 10,9%, это будет 43 614 рублей. Если рефинансировать оба займа под 12,5% годовых, выплата сократится до 33 331 рубля. А если добавить сумму на личные нужды, то ежемесячный платеж будет 38 057 рублей. Даже выбрав последний вариант, только за один год клиент экономит свыше 77 000 рублей.

 


Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО:

— ВТБ24 рефинансирует кредиты, выданные на вторичном и первичном рынках,  при наличии залога в виде недвижимости. С 1 марта ВТБ24 снизил ставки по всем ипотечным продуктам, в том числе, по рефинансированию ипотечных займов. В настоящий момент ставка по этой программе составляет 11,75% . Для зарплатных клиентов банка она будет несколько ниже — 11,25% годовых.
С начала марта число заявок на рефинансирование действительно возросло. В основном продукт пользуется спросом у клиентов, которые оформляли кредит относительно недавно, в 2015–2016 годах в среднем под 14–15% годовых. В общем объеме нашей выдачи рефинансированные займы уже занимают 2%, хотя еще в начале года их доля не превышала 0,5%. С начала 2017 года ВТБ24 предоставил в Петербурге свыше 50 ссуд на рефинансирование ипотеки на общую сумму более 130 млн рублей.


Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка:

— Мы предполагали, что программа господдержки ипотеки рано или поздно будет закрыта, поэтому заблаговременно обновили условия рефинансирования. С 1 декабря мы предложили клиентам 10,9% годовых. За первый квартал 2017 года было принято более 600 заявлений и выдано свыше 300 кредитов на общую сумму 765 млн рублей. Доля займов, предоставленных по этой программе, превысила 30% по количеству и приблизилась к 40% по объему от всей выданной в это время ипотеки. Средняя сумма рефинансированного кредита составляет 2,2 млн рублей.
Мы зафиксировали взрывной рост спроса на ипотеку по программе рефинансирования и с 14 апреля повысили ставку до 11,5% годовых.
Чтобы понять, что происходит, можно привести такой расчет. Клиентка приобрела квартиру на первичном рынке в ипотеку под 14,95% годовых, взяв ссуду на 15 лет. Сумма кредита — 1,78 млн рублей, ежемесячный платеж — около 25 000 рублей. В Райффайзенбанке оформлен заем по программе рефинансирования на 1,13 млн рублей на 22 года. Размер ежемесячного платежа снизился до 11 000 рублей. Переплата у первого кредитора составила бы 2,73 млн рублей, в Райффайзенбанке — 1,84 млн. Это реальный пример. А при покупке более дорогого объекта недвижимости разница еще более существенная.


Сергей Топорников,  руководитель отдела продаж ООО «Первое ипотечное агентство»:

— В последние полгода рефинансирование на ипотечном рынке начало набирать обороты. Сейчас можно взять ипотеку под 11%, а еще пару лет назад люди кредитовались под 14–17% годовых. Разница в ежемесячных выплатах составляет 6000–7000 рублей при сумме кредита 2 млн на 15 лет.
Одним из первых начал активно продвигать рефинансирование «ЮниКредит», предложивший в конце 2016 года ставку 12% годовых. Буквально через месяц к гонке подключился Райффайзенбанк, получивший на этом неплохой приток заемщиков. Думаю, в последние месяцы Сбербанк ощутил упущенную выгоду и запустил рефинансирование под те же 10,9% годовых. Это логичная контрмера. Но активное продвижение этой услуги может привести к тому, что и собственные заемщики «Сбербанка» захотят снижать ставку, а это не очень выгодно банку.
Мы видим рост спроса на рефинансирование. И пока на рынке остаются заемщики со ставкой, которая выше среднерыночной минимум на 2%, перекредитование имеет хорошую перспективу.Банкам интересно увеличивать портфель, не только привлекая новых заемщиков, но и переманивая их из других банков.