В 2016 году средний размер ипотечного кредита в стране  составлял 1,96 млн рублей. Этого хватало и хватает, чтобы поселиться на своих метрах и перестать зависеть от родственников, государства или владельца арендуемой квартиры.

 

Кто заемщик

Каждая пятая российская семья планирует улучшить жилищные условия в ближайшие три года (11,3 млн семей). Ипотекой готовы воспользоваться больше трети (точнее - 36%). Еще 10% планируют занять у родственников, а 9% предпочитают потребительский кредит. При этом в Петербурге тех, кто готов брать в долг у банка - больше, целых 43%. А вот жители Северного Кавказа в 90% случаев предпочитают покупать дома и квартиры исключительно на собственные средства.

Если верить банку «ДельтаКредит», больше половины заемщиков (53,4%) просто хотят быть хозяевами своего жилья, иметь более высокий социальный статус. В связи с рождением ребенка жилье покупают 13,3%. Еще 12,6% берут ипотеку, чтобы съехать от родителей; а 9,5% – для переезда в другой город.

Ипотеку в России можно взять на 30 лет. Но в среднем люди занимают на пятнадцать – не считаться же должником всю жизнь! И стараются отдать как можно быстрее - чтобы не переплачивать банку за долгое пользование деньгами. Например, в Сбербанке клиенты гасят ипотеку в среднем за 7,5 лет.

Чтобы обслуживать кредит и не экономить на всем необходимом, петербургская семья должна иметь доход 99 200 рублей в месяц. В Ленинградской области достаточно 83 000 рублей.

В реальности на жилье занимают люди с куда более скромными доходами и отказывают во многом и себе, и детям. Банки следят лишь за тем, чтобы ежемесячная выплата не превышала 40% от доходов семьи.

 

Соревнование кредиторов

Почти половину всех жилищных кредитов в стране выдает Сбербанк. Считается также, что Сбербанк оценивает будущего заемщика гораздо строже, чем другие банки.

Средняя ставка, по которой банки выдавали кредиты под залог жилья, еще в январе составляла 11,9% годовых. Но в феврале Сбербанк первым понизил ставку, а дальше началось настоящее соревнование. В итоге за первый квартал 2017 года процентные ставки по ипотечным кредитам снизились на 0,7–2% (такой же результат был достигнут за весь 2016 год). Сейчас Сбербанк выдает ипотеку для новостроек под 10,4% годовых, в ВТБ ставка начинается от 10,6%. Такой дешевой, как в марте 2017 года, ипотека в России не была никогда.

Минимальной считается ставка Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) – для заемщиков, у которых нет никаких льгот, она начинается от 10,25% годовых. Но можно найти ставку  еще ниже, например, 10% годовых. Правда, для этого придется поискать специальные акции банка и застройщика. Или стать идеальным заемщиком – с «белой» зарплатой, получаемой через банк, страховкой по полной программе и солидным собственным взносом – не меньше 15-20%.

Если банк и застройщик предлагают вам ипотеку со ставкой ниже 10% годовых, радоваться рано. Убыток банку возместит застройщик и «зашьет» эту сумму в стоимость квартиры. В итоге квартира может обойтись даже дороже, чем если бы вы приобрели ее в кредит по обычной рыночной ставке.

 

Работа над ошибками

Ну а что делать тем, кто неосторожно взял ипотеку в начале 2015 года по ставке выше 15,5%? Ведь за 10 лет они переплатят за свою квартиру вдвое и больше. Надо искать рефинансирование в другом банке! Здесь ведь тоже все меняется к лучшему для заемщика. Банки снова борются за клиента. Некоторые из них готовы рефинансировать кредит, выданный банком-конкурентом, под 10,9% - 11,5%. И если в январе-феврале найти рефинансирование жилищного кредита под 10,9% годовых можно было исключительно с помощью ипотечного брокера, заплатив ему комиссионные в размере 1-1,5% от суммы сделки, то теперь такую ставку предлагает Сбербанк.

А в ипотечном банке «ДельтаКредит» можно перекредитоваться под 10,75% годовых, но только при комплексном страховании рисков, официальном подтверждении доходов и первом взносе минимум 50% от стоимости жилья. АИЖК тоже улучшило условия по программе «Перекредитование». Ставки по ней начинаются от 10,5% годовых.

Время от времени банки объявяют специальные акции по рефинансированию ипотеки. В частности, Газпромбанк в апреле рефинансировал ипотеку под 10,8%.

Конечно, придется заново собрать документы, пройти процедуру оценки залога и одобрения кредита, заплатить комиссионные банку и вознаграждение оценщику, переоформить пакет страховок и подождать несколько месяцев, пока ваш первый банк рассмотрит заявку и выдаст из архива закладную на вашу квартиру. Зато ставка по кредиту уменьшится на 2-3,5%.

В АИЖК, например, считают, что резон перекредитоваться заново есть даже тогда, когда разница в ставках составляет 1%. А сейчас ставки так серьезно снизились, что подумать о рефинансировании надо не только тем, кто взял ипотеку в разгар кризиса, но и тем, кто купил квартиру в кредит до середины 2016 года.

Кроме того, некоторые банки готовы предоставить рефинансирование, объединив ипотечный, автокредит и потребительские кредиты заемщика в один и добавить денег на личные цели. В этом случае ставка, конечно, будет выше. Так, банки группы ВТБ предлагают простое рефинансирование под залог недвижимости под 11,75% годовых. Однако если жилищный заем консолидируется с потребительскими или с автокредитами, ставка повышается до 14,9-15% годовых.

 

Ипотека для «ждунов»

В будущем эксперты обещают заемщикам еще более светлые перспективы. Уже к началу следующего года ставки по жилищным кредитам опустятся ниже 10%, считают в АИЖК. Если это произойдет, все банки России смогут выдать ипотеки уже не на 1,8 трлн, а на 2,5 трлн рублей за год. Потому что при ставке 12% обслуживание ипотеки доступно (теоретически) для 30 млн российских семей, а после снижения до 10% она становится доступной уже для 36 млн домохозяйств, поскольку ежемесячный платеж уменьшится на 10%.

А если инфляция стабилизируется на уровне 4%, то к 2020 году возможна кредитная ставка 6-7% годовых, считают в агентстве. В этом случае суммарная выдача ипотеки банками до 4,5 - 5 трлн рублей, даже если доходы россиян останутся на текущем уровне. Многие уже клюнули на эти оптимистичные заявления и отложили покупку квартиры на год-другой, ожидая, что ставки по кредитам станут более «вкусными».

 

Таблица. Минимальные ипотечные ставки на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке, % годовых

 

Банк

Минимальная ставка по кредиту для новостроек

Минимальная ставка по  кредиту на готовое жилье

Сбербанк

10,9

10,75

ВТБ24

10,4

10,75

Россельхозбанк

11,5

11,5

Газпромбанк

11,0

11,0

Банк ДельтаКредит

10,0

10,0

ВТБ Банк Москвы

10,4

10,75

Райффайзенбанк

11,0

11,5

Абсолют Банк

10,4

11,0

Банк Возрождение

10,9

11,75

Банк Санкт-Петербург

12,75%

12,25

 

 

Причины, по которым люди берут ипотеку

 

Хотят быть хозяевами своего жилья - 53,4% заемщиков.

Хотят иметь постоянное жилье в связи с рождением ребенка - 13,3% заемщиков.

Стремятся разъехаться с родителями - 12,6% заемщиков.

Переезжают в другой город - 9,5% заемщиков.

(Данные банка «ДельтаКредит»).