Компании одну за другой запускают рекламные акции, суля потенциальным  дольщикам небывалые выгоды и экономию. Но практически никогда при этом застройщики не остаются в убытке.

Ты – мне, я – тебе  

Компания «ПОБЕДА-девелопмент» обещает вернуть дольщикам деньги за их квартиры после завершения строительства, причем с компенсацией в 15% годовых. Акция распространяется на все квартиры в проекте «Победа-Юг», который строят в поселке Разбегаево Ломоносовского района Ленобласти. 


В рекламе говорится, что любой покупатель, единовременно оплативший 100% стоимости квартиры, имеет право на возврат средств с процентами.  


Акция распространяется на все квартиры в проекте. Однако сам проект сейчас изменился . Изначально компания собиралась строить три пятиэтажных дома, получила разрешение, начала продажи, а затем решила увеличить этажность. Для этого пришлось договариваться с уже имеющимися дольщиками  и переделывать проект. Теперь компания ждет нового разрешения на строительство уже разновысотных (6-7-8-этажных) зданий. Продажи (заключение новых договоров долевого участия) пришлось приостановить. Сейчас квартиру можно только забронировать. Первый дом обещают завершить в середине 2018 года, последний — во втором квартале 2019 года. Обязательства компании выкупить построенную квартиру прописаны в отдельном дополнительном соглашении. В сам договор долевого участия внести такой пункт не получится.

Внесем ясность - предложение вернуть деньги, если квартира не понравится, трудно назвать благотворительностью. На начальном этапе строительства стоимость «квадрата» всегда ниже, чем в почти готовом доме. Эта разница может доходить до 20- 30%.  


В «Победе» и не скрывают своих резонов: «Мы понимаем, что цена квартиры в финале строительства будет выше. Вернуть деньги с компенсацией нам выгодно, поскольку мы можем контролировать реализацию жилья покупателями-инвесторами. Они покупают  квартиры, а потом заполоняют рынок, ставят объявления, начинается катавасия. А так мы можем контролировать процесс. Да и продавать нам проще — звонки идут, даже когда все квартиры застройщиком проданы. Для граждан же такое вложение все равно  выгоднее, чем депозит в банке».

Выгодная легенда

В августе 2015 года программу «гарантированной доходности»  в проекте на Комендантском проспекте запустила компания Legenda. Она гарантировала дольщикам выплату 15% годовых, если те откажутся принимать квартиры после сдачи домов в эксплуатацию. То есть обещала выкупить квартиру с «премиальными» за каждый год строительства.  В принципе, такая  схема достаточно выгодна самому  девелоперу. Он получает финансирование на начальных этапах строительства, а за счет «возврата» квартир расширяет ассортимент на завершающем этапе, когда привлекательные варианты, как правило, уже распроданы.

Однако объект на Комендантском пр. еще не сдан, а на сайте застройщика об этой программе уже  больше не говорится.  

Слово о рассрочке

Рассрочки предлагают сегодня практически все застройщики.

Оформить рассрочку гораздо проще, чем ипотеку. Застройщики не так придирчиво проверяют клиента, как банки. Не нужно собирать специальный комплект документов. Нет обязательного страхования и других поборов. 


Даже если застройщик берет проценты за рассрочку, они, как правило, ниже, чем в банке. В общем, предложение выглядит очень симпатично. Тем более некоторые компании предлагают такую схему оплаты даже без первого взноса. 


Кстати, в кризис 2008 года, когда ипотечные ставки взлетели, застройщики предоставляли длительные рассрочки: до10, а иногда и до 15 лет. Фактически такие программы заменили ипотеку и помогли удержать рынок на плаву.

Рассчитываться в рассрочку (даже беспроцентную) — не самое выгодное решение для покупателя.  Потому что в  большинстве случаев стоимость квартиры окажется ощутимо выше, чем при 100%-й оплате (к которой приравниваются и сделки с привлечением ипотеки). Если дольщик рассчитывается сразу, застройщик готов «скинуть» минимум 5%. В некоторых случаях дисконт доходит и до 20%.  

К примеру, в проекте «Краски лета» от компании «Полис Групп» студия в доме, который сдадут во втором квартале 2018 года, стоит (при 100%-й оплате) 1,37 млн рублей. А ее базовая цена, которая будет применяться при оплате в рассрочку, превышает 1,7 млн рублей . Дельта — более 300 000 рублей.

Иными словами, проценты по «беспроцентной» рассрочке зачастую просто заложены в стоимость квартиры. На сайте проекта «Усадьба на Ланском» от ГК «С.Э.Р.», например, так и сказано: «беспроцентная рассрочка до 30 июня 2018 года включена в цену». Покупатель вносит 10% от базовой цены, а остаток — равными ежеквартальными платежами.

Кроме того, рассрочка дается на гораздо более короткие сроки, чем ипотека (как правило, до момента завершения стройки). А сроки строительства составляют 2-3 года. Так что десятилетние рассрочки уш­ли в историю. А кредит можно оформить на 20 и более лет.

Сжатые сроки диктуют и внушительные размеры ежемесячных или ежеквартальных выплат. Хотя застройщики предлагают разные варианты. Например, небольшой первый взнос (10-20%), фиксированные ежемесячные платежи по 20 000 рублей и ударный — к концу стройки. Можно ограничиться лишь первым взносом, а остальную сумму аккумулировать к моменту ввода дома. Но в любом случае выплаты окажутся больше, чем при ипотеке.

Клиентов, которые соглашаются на рассрочку, все же хватает. В первую очередь это те, кто не в состоянии официально подтвердить доход, а поэтому не может получить ипотеку.

Эксперты уверяют, что рассрочка в большей степени рассчитана на людей, которые в обозримом будущем ожидают крупных денежных поступлений, например, наследства. А компания Legenda предлагает специальную рассрочку на полгода клиентам, которые продают имеющееся жилье. Вопрос только в том, где жить, когда старую квартиру продашь, а новую еще не построят.  

Без первого взноса


Суть этой акции, предлагаемой некоторыми застройщиками, понятна. В большинстве случаев, чтобы получить ипотеку на квартиру в новостройке, покупателю нужно накопить какое-то количество собственных денег. Как правило, достаточно 10-20% от стоимости жилья. Однако в рамках «нулевой» акции (у некоторых застройщиков она, кстати, ограничена во времени) первоначальный взнос не нужен. 


В рекламе мы видим лаконичные фразы: «ипотека без первоначального взноса» или «0% первый взнос». Но не все так просто. 


Подобные акции всегда — результат хороших партнерских отношений между застройщиком и банком.  Такие условия предлагают далеко не все, да и банки-лидеры по объемам ипотечного кредитования «нулевые» программы не рассматривают. 


Однако главный нюанс в том, что за кредит без первого взноса придется переплатить. Годовая процентная ставка будет заметно выше, чем у покупателя с собственными средствами.  


Ведь наличие у клиента накоплений является для банка некоей гарантией его платежеспособности: сумел сберечь, сумет и платить по кредиту. Если такой гарантии нет, банк компенсирует риски более высоким процентом. Ведь если дольщик не платит, придется расторгать договор долевого участия в принудительном порядке, а потом еще придумывать, куда эту квартиру деть — процедура хлопотная и неприятная. 


Например, «Донхлеббанк», кредитуя покупателей компании «Норманн», при первоначальном взносе от 0 до 10% устанавливает ставку в 15% годовых. При взносе свыше 61% она снизится до 13,5%.  


У СМП Банка разброс меньше: без первого взноса минимальная ставка составит от 12% годовых, при его наличии — от 11,5%. Но если во втором случае кредит могут дать и на 25 лет, то в первом — только на 10. Значит, ежемесячные платежи будут ощутимо выше. 


Кроме того, некоторые банки предъявляют повышенные требования к клиенту, который обратился за ипотекой без первоначального взноса. То есть получить кредит будет труднее. Банк «Санкт-Петербург», например, готов выдать «нулевой» кредит лишь тем, у кого уже была погашенная ипотека на сумму не менее 500 000 рублей. 

В банке «Возрождение» утверждают, что требования к заемщикам абсолютно одинаковы — независимо от наличия или отсутствия первого взноса. Однако и разница в ставках ощутима: 10,9% на стандартных условиях и 13% без взноса. 

В банках «нулевые» кредиты считают не чем иным, как маркетинговым ходом. Их цель — быстро привлечь новую целевую аудиторию. Например, в банке  ВТБ24 «нулевое» предложение было до кризиса. Но даже тогда банк страховал разницу между стандартным первым взносом и нулевым за счет получателя кредита.