Вследствие дефицита участков в городе девелоперы дорогих проектов все чаще вовлекают в оборот промышленные земли. Как следствие – на рынке растет доля апартаментов и расширяется география элитных жилых домов.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2016 год на петербургский рынок вышло всего 354 элитные квартиры (по совокупности - 32 400 кв.м). Это вдвое меньше показателей 2015 года как по метражу, так и по числу квартир.
За 2016 год год продано 65 500 кв.м (570 квартир), что на 11% меньше, чем в 2015 году.
Предложение квартир бизнес-класса пополнилось 19 объектами (273 700 кв. м, около 5000 квартир). За год было реализовано 248 000 кв.м (3500 квартир), что на 24% больше в метрах, но на несколько процентов меньше в количестве, чем за 2015 год
За год элитное жилье подорожало на 2,7%, бизнес-класс прибавил 5,4%, средние цены достигли 333 800 и 173 600 рублей за «квадрат» соответственно (данные «Петербургской Недвижимости»).
По мнению экспертов, спрос был неравномерным: покупали в основном самые дешевые (если к премиальному жилью уместно применять такой термин), а также дорогие варианты.
Преобразование центра
Заметным событием 2016 года стало завершение нескольких знаковых проектов в Центральном районе, которые придали импульс развитию депрессивных кварталов.
Так, на месте бывшей градской богадельни и психоневрологического интерната (занимавших 8,5 га) летом построили последние корпуса элитного комплекса «Смольный парк» всего на 720 квартир. В продаже остается 65 вариантов стоимостью от 225 000 рублей за метр. Получился неплохой продукт, особенно – в домах второй очереди. Хотя есть и определенные недостатки: в пешей доступности практически нет социальной инфраструктуры, вряд ли она появится и на первых этажах домов, так как вход на территорию для посторонних ограничен.
Рядом завершается строительство комплекса «Смольный проспект» от компании «ЮИТ», где предусмотрено жилье трех ценовых категорий.
От завершенной первой очереди административно-делового комплекса «Невская Ратуша» пощли расходящиеся круги. Так, через дорогу компания Setl City в прошлом году ввела в эксплуатацию два элитных дома, «Балтийская коммерция» завершает ЖК «Щедрин». Неподалеку строятся ЖК «Дипломатъ», а также комплекс апартаментов Prime Residence от Yard Group.
Еще одним мощным драйвером для преобразования бывших промышленных зон стал масштабный проект компании «ЛенСпецСМУ», которая в 2016 году году сдала последнюю очередь ЖК «Царская столица» у Московского вокзала. На территории более 20 га построено свыше 0,5 млн кв.м площадей (4065 квартир). Комплекс относится к классу «комфорт», но цены здесь - от 91 200 до 156 600 рублей за кв.м. Вокруг стали появляться более дорогие проекты: на Лиговском проспекте, на Советских улицах.
Активно застраивается «серый пояс» вокруг станций метро «Московские ворота», «Электросила», «Фрунзенская» и «Балтийская». Недавно на рынок вышла крупная казахстанская компания BI Group, которая анонсировала сразу три проекта на бывших землях «Петмола»: ЖК Promenade, «Лирика» и комплекс на углу Обводного канала и Московского проспекта. BI Group работает в партнерстве с фирмой Meridian Capital (тоже с казахскими корнями), которая возвела здесь ЖК «Времена года».
Россыпь на островах
Каменный остров уже исчерпал ресурсы для новых проектов. Сейчас там строят лишь апарт-отель «Резиденции на Каменном» и реконструируют еще один объект.
Плотность застройки Крестовского острова тоже достигла пика, хотя там есть еще несколько наделов в резерве. В феврале 2017-го ГК «Еврострой» сдала в эксплуатацию элитный ЖК «Привилегия» на Вязовой улице, а на днях получила разрешение на строительство небольшого дома на 68 квартир Esper Club на улице Эсперова. Строятся ЖК «Крестовский de luxe» и комплекс апартаментов «Императорский яхт-клуб». СКД «Явара-Нева» в этом году должен завершить застройку Бычьего острова, где предусмотрены апартаменты, коттеджи, яхт-клуб, спортивные залы общей площадью более 47 000 кв.м. Компания намерена освоить и соседний полуостров Безымянный, где запланировано свыше 120 000 кв. м площадей (отели, яхт-клуб и прочее).
На Петроградской стороне в феврале был сдан ЖК «Леонтьевский Мыс», по соседству с ним компания «Л1» завершает «Премьер Палас».
Через дорогу вскоре начнут возводить один из самых дорогих проектов в этом квартале – ЖК One Trinity Place. В конце прошлого года девелопер (GHP Group) начал предпродажи через избранных брокеров, стоимость жилья будет начинаться с полумиллиона рублей за метр. Зато квартира будет с отделкой «под ключ» от западных дизайнеров.
Одним из самых перспективных для элиты многие считают Петровский остров. Сейчас здесь строятся ЖК Ostrov и «Петровская ривьера», а также апартаменты Royal Park. Из-за законодательных новшеств, вступивших в силу с 1 января 2017 года, многие девелоперы поспешили и в конце прошлого года стали получать разрешения, в том числе и на проекты на Петровском острове . У «Группы ЛСР» - документы сразу на три участка, у компании «Ленстройтрест» - на два, у «Строительного треста» - на один, а Setl City на днях открыла продажи в проекте «Петровский парк». Кроме того, фирме «Леонтьевский Мыс» принадлежит часть имущества пивоваренного завода, где тоже планируется жилье. Территория Речного яхт-клуба на Петровской косе также будет преобразована с включением в проект жилья и апартаментов.
Васильевский остров тоже продолжает притягивать покупателей и девелоперов, хотя в основном здесь реализуются проекты бизнес-класса. Наиболее крупный – ЖК «Палацио» от Setl City, где в прошлом году начались продажи. На остров с первым жилым проектом «Две эпохи» вышла и финская EKE Group. Небольшие проекты затевают здесь ГК «Еврострой» и другой застройщик из Казахстана – «Базис СПб».
Все заявленные стройки, за небольшим исключением, реализуются или запланированы на месте бывших предприятий. Во многом по этой причине в структуре предложения продолжает год от года расти доля апартаментов, причем во всех ценовых категориях.
До конца 2017 года конъюнктура на рынке дорогого жилья вряд ли изменится. Эксперты не ожидают всплесков активности и роста цен.
Мнения экспертов
Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость»:
- В прошлом году наиболее динамично шли продажи жилья бизнес-класса, где число сделок выросло на 38% по сравнению с 2015 годом. Причем здесь больше, чем в масс-маркете, востребована рассрочка – около 40% сделок против 15%.
Элитный сегмент за год пополнился всего двумя новыми проектами, поэтому более 75% покупок пришлось на введенные дома и объекты высокой готовности.
Екатерина Запорожченко, генеральный директор компании Docklands Development:
- В 2016 году у нас был стабильно высокий спрос. Небольшое снижение активности наблюдалось в октябре, но к ноябрю все наладилось, а в декабре мы даже перевыполнили план на 30%.
Объем предложения на Васильевском острове серьезно увеличится в этом году, прежде всего за счет вовлечения в оборот бывших заводских территорий. Та же тенденция наблюдается и на Петровском острове.
В этом году мы сдаем первую очередь лофт-квартала Docklands и планируем завершить там продажи.
Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР»:
- В 2016 году ситуация в элитном сегменте начала выравниваться, и тенденция сохранится и в этом году. За 2016 год мы продали 43 000 кв.м жилья - на 14% больше, чем в 2015 году. Больше всего востребованы просторные квартиры с несколькими ванными, гостиной от 45 кв.м и вместительной гардеробной. Важен и паркинг, где можно купить не менее двух мест.
Осенью рассчитываем открыть продажи в новом элитном проекте на Петровском острове. На участке 13,6 га появятся два ЖК премиум-класса со всей инфраструктурой.
Александр Беляев, управляющий партнер АН Engel & Volkers:
- По объему сделок (и комиссионных) прошедший год стал для нас самым успешным с 2008 года. Жилье покупали в основном в ценовых сегментах до 10 млн рублей и свыше 150 млн рублей. Полагаю, это связано с падением рубля. Но основная активность пришлась на первую половину 2016 года, со второго полугодия наблюдается стабилизация с признаками стагнации. Если в марте-апреле 2017 года власть ослабит рубль на 10-15%, это вызовет оживление на рынке. В противном случае стагнация продолжится.
Петр Войчинский, генеральный директор АН «МК Элит»:
- В прошлом году основным спросом пользовались квартиры площадью до 200 кв.м, хотя раньше больше брали 300-метровые. Клиенты переключились на жилье в новых домах, старый фонд никому не интересен. Многие предпочитают крупные ЖК - не менее чем на 300 квартир. Они хотят жить в однородной среде, иметь некий набор инфраструктуры в доме: магазин, ресторан, мойку, детский садик. Устойчивый интерес сохраняется к домам вокруг Таврического сада и «Невской Ратуши».
Среди покупателей меньше стало иностранцев, а также бывших соотечественников, которые раньше приобретали недвижимость в Петербурге. Число инвестиционных сделок сократилось на 30%. Если не будет катаклизмов в Украине или в Европе, 2017 год окажется стабильным, цены вырастут на 7-10%.
Объекты, сданные в эксплуатацию в 2016 году
|
Название |
Адрес |
Число квартир |
Число мест в паркинге |
Цена 1 кв.м, руб. |
Девелопер/ |
|
Элитные |
|||||
|
«Резиденции на Каменном»* |
1-я Березовая аллея, 7 |
19 |
26 |
От 1 млн |
«Геофорт» |
|
|
Орловская ул., 1, корп. 3 лит. А |
30 |
21 |
От 240 000 |
|
|
Орловская ул., 1, корп. 4 лит. А |
63 |
48 |
От 230 000 |
||
|
Смольная наб.,12, лит. А |
56 |
49 |
От 225 000 |
||
|
Ул. Грота, 1-3 |
50 |
90 |
160 000-315 000 |
||
|
Дегтярный пер., 26 |
82 |
82 |
От 180 000 |
|
|
|
Кирочная ул., 57 |
69 |
52 |
От 206 800 |
||
|
4-я Советская ул., 9 |
47 |
34 |
160 000-280 000 |
||
|
Наб. Адмиралтейского канала, 15 |
102 |
36 |
165 000-600 000 |
«Кловер групп» |
|
|
Бизнес-класс |
|||||
|
Ул. Малая Зеленина, 1/22 |
208 |
138 |
От 185 000 |
||
|
Кременчугская ул., 13 |
67 |
32 |
От 160 000 |
||
|
Б/н |
Средняя Подьяческая ул., 14 |
8 |
н/д |
н/д |
«Энергия-Кварта» |
|
Ул. Академика Павлова, 7 |
319 |
77 |
Проданы |
||
|
Большой пр.,В.О., 84 лит. А |
124 |
112 |
От 145 000 |
||
|
Ждановская ул., 10 |
74 |
28 |
От 130 000 |
||
|
Ушаковская наб., 3 |
313 |
198 |
От 122 000 |
|
|
|
Малый пр./24-я линия В.О. |
435 |
300 |
От 120 000 |
||
|
«Самоцветы», корп. 2 |
Уральская ул., 4 |
646 |
н/д |
От 131 500 |
|
|
24‑я линия, 29 |
85 |
21 |
От 113 000 |
||
|
Ярославский пр., 63 |
80 |
24 |
114 000-128 000 |
||
|
Малая Десятинная ул./ ул. Новоутина |
120 |
52 |
От 117 000 |
«Оноков Групп» |
|
|
Петергофское ш., уч.20 |
377 |
377 |
От 132 000 |
||
|
Зеленогорск |
88 |
н/д |
234 000-288 700 |
||
*Апартаменты
Объекты, продажи в которых начались в 2016 году
|
Название |
Адрес |
Число квартир |
Число мест в паркинге |
Цена 1 кв.м, руб. |
Девелопер/ |
|
Элита |
|||||
|
Петровский пр., 2 |
298 |
224 |
170 000-400 000 |
||
|
10-я Советская ул., 8 |
56 |
55 |
От 164 285 |
||
|
One Trinity Place*** |
Наб. Адмирала Лазарева, 22 |
167 |
н/д |
От 500 000 |
GHP Group Real Estate |
|
Бизнес-класс |
|||||
|
Полтавская ул., 7 |
206 |
106 |
142 000-251 000 |
|
|
|
2-я Советская ул., 4 |
259 |
н/д |
150 000-270 000 |
||
|
Аптекарский пр., 16 |
291 |
525 (на весь ЖК) |
137 000-180 000 |
||
|
«Граф Орлов», III оч. |
Московский пр., 181 |
54 |
н/д |
155 000-180 000 |
|
|
«Премьер Палас», III оч. |
Пионерская ул., 50 |
300 |
н/д |
150 000-400 000 |
|
|
25-я линия/Средний пр. |
103 |
71 |
От 140 000 |
||
|
18-я линия, 49 |
317 |
177 |
От 120 000 |
||
|
Пионерская ул., 53 |
236 |
151 |
120 000-170 000 |
||
|
Косая линия/25-я линия |
2779 |
1100 |
От 115 000 |
||
|
Ул. Большая Зеленина, 34 |
92 |
56 |
От 130 000 |
||
|
|
Пр. Медиков, 10, корп. 11 |
101 |
491 (на весь ЖК) |
От 130 000 |
|
|
Там же, корп. 5 |
70 |
||||
|
Ул. Бакунина, 27 |
176 |
117 |
От 115 000 |
||
|
Малый пр. В.О., 63/14 |
194 |
66 |
От 115 000 |
||
|
Серебристый бульвар, уч. 81 |
102 |
82 |
121 500 |
ГК «ВиПС» |
|
|
Пр.Космонавтов/Дунайский пр. |
416 |
135 |
100 000-170 000 |
||
|
Расстанная ул., уч. 11 |
36 |
15 |
От 124 400 |
||
|
Там же, уч. 12 |
12 |
6 |
От 124 400 |
||
|
Пр. Энергетиков, 4 |
231 |
83 |
От 148 700 |
||
|
Приморский пр., 52 |
297 |
243 |
111 600-333 000 |
|
|
|
Социалистическая ул., 21 |
1200 |
215 |
от 131 500 |
||
|
Наб. Матисова и Дудергофского каналов |
936 |
720 |
От 85 000 |
||
|
«Светлый мир «Внутри», II оч.* |
41-й км Приморского шоссе, 1А |
137 |
н/д |
От 96 000 |
|
*Апартаменты.
**Жилье разных категорий («бизнес» и «комфорт»).
***Предпродажи.
Перспективные проекты, заявленные в 2016 году
|
Название, адрес |
Общая |
Число квартир |
Число мест в паркинге |
Девелопер/ |
|
«Приоритет», |
9446 |
40 |
44 |
|
|
11 000 |
68 |
н/д |
||
|
Средний пр., В.О., 87 лит. М* |
34 650 |
432 |
90 |
|
|
Конюшенная пл., 2* |
7200 кв.м |
н/д |
||
|
Ул. Глинки, 4* |
6033 кв.м |
|||
|
47 300 |
632 |
440 |
||
|
Петровская коса, 1, корп. 2, лит. А |
Более 150 000 кв.м |
|
||
|
Петровская коса, 7/2 |
||||
|
10 600 кв.м |
||||
|
Петровский пр., 9 |
Более 200 000 кв.м |
|
||
|
Петровский пр., 11 |
||||
|
Ремесленная ул., 17* |
||||
|
9400 |
57 |
234 |
||
|
3000 |
36 |
27 |
||
|
«Делагарди» |
3665 |
36 |
18 |
|
|
11-я линия, 56 |
2700 |
67 |
58 |
|
|
Ул. Кораблестроителей/ул. Мичманская* |
17 200 кв.м |
ЛСЕГ |
||
|
24-я линия, 25, литера И |
18 500 |
300 |
220 |
|
|
Белоостровская ул., 9 |
36 500 |
н/д |
н/д |
|
|
72 000 |
454/221 |
234 |
|
|
|
Московский пр./наб. Обводного канала |
Более 90 000 кв.м |
|||
|
Victory Plaza, |
14 000 |
128 |
125 |
|
|
10 500 |
200 |
85 |
||
|
5400 |
н/д |
24 |
||
|
73 000 |
1200 |
215 |
||
|
Magnifika, |
н/д |
2500 |
188 |
|
|
6170 |
96 |
40 |
||
|
Лиговский пр., 232 |
40 000 |
н/д |
||
|
106 000 |
||||
|
Пр. Обуховской Обороны, 70** |
55 700 |
633/205 |
500 |
|
|
Крапивный пер., 4 |
14 000 |
110 |
83 |
|
|
Большой Сампсониевский пр., 66 |
Более 100 000 кв.м |
|||
|
Более 120 000 кв.м |
||||
|
Наб. Карповки |
65 000 кв.м |
«Северная корона» |
||
|
Барочная ул., 4А |
22 400 кв.м |
|
||
|
40 000 кв.м (400 апартов) |
||||
*Апартаменты
**Жилье разных категорий («бизнес» и «комфорт»)
***Жилые квартиры и апартаменты в одном проекте
Данные газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»
