Сейчас в границах петербургской агломерации малоэтажная застройка (дома до пяти этажей включительно) составляет примерно 800 000 кв. м — около 8% в общем объеме предложения.


За высотками не угнаться

В Ленинградской области в 2014 году по выданным разрешениям на строительство доля малоэтажки по площади составляла 8,6%, по числу квартир — 6,4%. А в 2017 году  — соответственно 6,6 и 5%. Не то чтобы малоэтажных кварталов стало меньше. Просто за динамикой появления «спальных» проектов в Мурино и Кудрово, в Новоселье и Янино им не угнаться. Общий рост предложения опережает развитие малоэтажки.  

По данным областной администрации, в регионе выданы разрешения на 135 малоэтажных объектов.

В малоэтажных жилых комплексах (МЖК) царит редкое разнообразие: в эту категорию попадают и элитный проект в Озерках, и комплекс бизнес-класса в Пушкине, и небольшие скромные домики. Такие строения появляются почти во всех крупных областных поселках — в Сосново, Красноозерном, Петровском.   

Тем не менее, сегмент малоэтажного жилья  принципиально важен для рынка. В нем меньше роль частных инвесторов и иногородних покупателей; квартиры в МЖК не играют роль «альтернативной формы накоплений». Спрос на малоэтажку, со всеми поправками на разнобой в цифрах, более точно отражает потребности и предпочтения петербуржцев.


Лозунги и прибыль

Десять лет назад скандинавский концерн NСС (сейчас Bonava) пришел в Петербург под лозунгом: «Строим не выше сосен!» Потенциальные покупатели обрадовались, но потом увидели очертания комплекса «Эланд»: корпуса в 25 этажей, в критической близости друг от друга. Потому что принципы хороши, пока они не мешают застройщикам  извлекать прибыль. И симпатии граждан к МЖК превращаются в сделки, если стоимость «квадрата» в много- и малоэтажном вариантах различается не слишком радикально.  

По сведениям аналитиков КЦ «Петербургская Недвижимость», на объекты класса «масс-маркет» в малоэтажке приходится 87%; 13% — жилье более высоких ценовых категорий.
58% МЖК строится на пригородных территориях Ленинградской области. Еще 24% – в административно подчиненных районах Петербурга (Колпинском, Пушкинском, Курортном). В обжитых городских районах возводят 18% МЖК.   

По данным «Петербургской Недвижимости», за 2016 год на рынке появилось около 290 000 кв.м в новых малоэтажных проектах (138 500 кв.м — в городе, 151 700 кв.м — в пригородах). За этот же период девелоперам удалось продать примерно 170 000 кв. м в МЖК. Рост предложения существенно опережает спрос.


Курсом к югу

По экспертным оценкам, в ближайшей перспективе основной интерес застройщиков малоэтажных комплексов будет реализован на южном направлении. Отчасти это связано с избыточной застройкой земель во Всеволожском районе. Огромный объем новых проектов создает серьезные транспортные и инфраструктурные проблемы. Кроме того, в феврале губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко недвусмысленно заявил о намерении областных властей сдерживать многоэтажную застройку на северном направлении. Конечно, уже согласованных пятен хватит на несколько лет стройки. Но все же вектор смещается к югу.

В конце 2016 года в южной части Московского района началось строительство масштабного малоэтажного жилого комплекса «Планетоград» от компании Setl City (всего в этом проекте запланировано более 1 млн кв.м жилья). Активно осваивается территория «На Царскосельских холмах» (здесь строят Центр развития, «Красная стрела», «Лидер Групп», «ИСК Вита», «Аквилон-Инвест» и другие).

 

Мнения экспертов  


Ольга Трошева,  руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Квартиры в малоэтажных комплексах чаще приобретают для себя. По данным застройщиков, большинство клиентов — петербуржцы. Как правило, это молодые пары, которым необходимо просторное жилье за приемлемую стоимость, а также взрослые люди, для которых на первый план выходит удобство и комфорт. Важными пунктами для принятия решения о покупке квартир в МЖК (учитывая отдаленность от городской инфраструктуры) является транспортная доступность комплекса, а также своевременное возведение коммерческих объектов и «социалки».
Потенциальный покупатель квартиры в МЖК, как правило, владеет автотранспортом. Поэтому некоторое увеличение времени в пути не критично. В классе «масс-маркет» одним из ключевых моментов остается бюджет покупки. И сейчас на первичном рынке жилья сложилась ситуация, в которой покупатель может выбирать: или приобрести квартиру большей площади и даже с большим числом комнат в МЖК в пригородной зоне — или небольшую в многоэтажном доме на границе агломерации.


Елизавета Яковлева, руководитель отдела маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»: 


– Серьезные ошибки в малоэтажном формате, как правило, связаны с завышенными ожиданиями по спросу. (Это, например, стало одной из главных причин проблем в ЖК «Азбука».) В успешных проектах — тщательно продуманная квартирография, мало студий. В комплексах Navis Development Group, например, доля частных инвесторов не превышает 10%. Большинство покупателей приобретают жилье для себя. Однако стоит отметить, что число инвестиционных покупок зависит от локации. Например, в проекте «Шотландия» (Агалатовское СП) инвесторов гораздо больше, чем в МЖК «Итальянский квартал» в Романовке. За год цены в «Шотландии» выросли на 30%.
И кстати, миф о дешевой малоэтажке действительно весьма распространен, но не столько среди покупателей, сколько в профессиональном сообществе. Клиенты ищут жилье по соотношению цены, площади и местоположения. А потом уже из нескольких вариантов начинают выбирать наиболее комфортный.


Николай Урусов, генеральный директор УК «Красная стрела»:  


– В малоэтажных проектах действительно меньше частных инвесторов. В черте Петербурга такие комплексы, как правило, относятся к бизнес-классу или даже к «элите», а в них инвестиционные покупки — редкость. Но и в ближних пригородах аудитория многоэтажек и малоэтажных проектов различаются. МЖК — это некий дополнительный комфорт: меньше соседей, просторнее дворы, нет проблем с парковкой. Но «бесплатных завтраков не бывает»: плюсы малоэтажки, как правило, неразрывно связаны с удаленностью объекта, дополнительными затратами времени.
Для покупателя квартира в МЖК — это не транзитное жилье, не первый шаг на рынок, а вполне обдуманный, взвешенный выбор.
Кстати, и для застройщика тоже. При прочих равных, имея участок, на котором можно построить и четырехэтажный комплекс, и 12-этажный, девелопер, конечно, выберет второй вариант. Исходя из сугубо коммерческих интересов. Но есть зоны, где высотное строительство невозможно в силу градостроительных ограничений (Пушкин, Павловск). Есть территории, где такие решения неуместны и не найдут спроса (Зеленогорск, Энколово, Токсово, Сосново). Поэтому каждый раз решение о высотности — сложный, но рациональный выбор.


Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:  


– Малоэтажные комплексы уместны там, где для этого есть определенный набор условий: относительно недорогая земля, наличие поблизости объектов инженерной инфраструктуры, не слишком далеко от мегаполиса… Мы в прошлом году сдали малоэтажный проект «Коломяги-Эко», в этом планируем начать строительство небольшого МЖК в поселке Лебяжье. Там нет нужды громоздить высотку: курортное место, ограниченный спрос. Мы рассчитываем на местных покупателей, на клиентов из Соснового Бора, отчасти — на петербуржцев, которые ценят именно это место. И формат «четыре этажа плюс мансарда», на полторы сотни квартир, — вполне здесь органичен.

 

Табл.1 Проекты малоэтажных жилых комплексов и новые очереди, выведенные на рынок в 2016 году (выборочно)

 

Проект

Девелопер

Район

«Планетоград»

Setl City

Московский СПб

«Новое Сертолово»

КВС

Всеволожский ЛО

Апарт-отель «Лахта-Парк»

«Конкорд»

Приморский СПб

Yolkki Vilage 

«Гранд-Строй»

Всеволожский ЛО

«Всеволожский штиль»

«Всеволожский штиль»

Всеволожский ЛО

«Петровская мельница»

«Петровская мельница»

Ломоносовский ЛО

«Горки парк»

«ПулЭкспресс»

Всеволожский ЛО

«Итальянский квартал»

Navis

Всеволожский ЛО

«Неоклассика»

«Красная Стрела»

Пушкинский СПб

«Шотландия»

Navis

Всеволожский ЛО

«Молодежный квартал»

СДС

Всеволожский ЛО

«ЗемлЯнино»

«Патриот-Нева»

Всеволожский ЛО

«Золотые купола»

«РосСтройИнвест»

Всеволожский ЛО

«Образцовый квартал 2»

«Центр Развития»

Пушкинский СПб

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»