В отдельных случаях эти суммы  уже сопоставимы со стоимостью жилья. Проблема в том, что в указанные в договорах сроки сдается не более половины новостроек. А взыскание компенсаций, изначально имевшее целью «восстановление справедливости» (люди тратят нервы и деньги на аренду другого жилья, меняют планы) стало доходным бизнесом.


По закону, если дольщик пропустил платеж, он должен компании неустойку за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (0,033%). Застройщик же  за несвоевременную передачу квартиры обязан выплатить дольщику вдвое больше (0,066%). Проще говоря: за квартиру стоимостью 5 млн рублей за год набегает неустойка в 1,2 млн. Это если без штрафов и морального ущерба.
В январе 2017 года  один из депутатов даже  внес в Госдуму РФ  поправки, которые позволяли уменьшать неустойки «с учетом конкретных обстоятельств дела» и препятствовали случаям «потребительского экстремизма». Дума отклонила законопроект.
В дискуссии ведущих застройщиков  и экспертов  рынка жилищного строительства профессионалы поделились собственным опытом в этой сфере, оценив  серьезность проблемы и ее влияние на рынок. Отметим также, что половина руководителей девелоперских компаний  соглашались комментировать ситуацию только на условиях анонимности.

МНЕНИЯ  ЭКСПЕРТОВ

Светлана Денисова,  начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Мы пока не сталкивались с деятельностью подобных юристов-консультантов, наша компания неукоснительно соблюдает обязательства по передаче квартир дольщикам. Три очереди ЖК «Академ-Парк» передали досрочно. Но просрочку может допустить даже самый благонадежный застройщик. Девелопмент настолько зависим от городских властей, монополистов, что никто не может полностью контролировать сроки в своем проекте.
Большинство дольщиков демонстрируют лояльность по отношению к застройщику. Но даже несколько сутяг в силах создать ситуацию, когда компания не сможет выполнить обязательства. Эта угроза реальна, особенно в условиях кризиса, когда финансовые потоки обмелели.

214-ФЗ, если говорить прямо, нарушает принцип симметрии в договоре. На застройщика возлагается несоразмерная ответственность по обязательствам, а у дольщика единственная обязанность по договору — это оплата, но и она может нарушаться безнаказанно и долго. Только через два месяца застройщик может инициировать расторжение договора. Эта процедура занимает не менее полугода. Десять — двадцать неаккуратных плательщиков на ранней стадии строительства — и у застройщика в итоге отсутствует финансовый поток, на который он рассчитывал, на руках связанные обязательствами квартиры, которые он сможет предложить на рынок только по истечении длительного времени.
Застройщики все чаще говорят о «потребительском экстремизме». В последнее время участились случаи, когда покупатели предъявляют завышенные требования при передаче квартир. Дольщики могут безнаказанно уклоняться от приемки квартиры. Например, акт осмотра подписан в июне, в декабре истекает срок передачи квартиры, но история с приемкой тянется до последнего момента.

Вита Бланк,  руководитель отдела продаж группы «Ярд»:

– В случае небольшой задержки застройщики стараются не доводить дело до суда: с дольщиками подписывают мировые соглашения, по которым компании либо выплачивают пропорциональную компенсацию, либо, например, уменьшают платеж, если квартира была взята в рассрочку. Обеим сторонам это интересно. Если же застройщик заранее понимает, что срок ввода объекта будет существенно перенесен, с гражданами подписывают дополнительные соглашения о продлении срока, что исключает возможность обращения в суд.
Сама природа штрафов, рассчитываемых из ставки рефинансирования, мне непонятна. Кредитование населения — банковский бизнес, в эти ставки заложена деятельность банков по управлению деньгами вкладчиков. Бизнес строительных компаний — возведение домов. Привлечение средств дольщиков не предполагает управления их деньгами, закон разрешает направлять их только на строительство. Почему застройщики должны платить штрафы по повышенной ставке, учитывая и без того увеличивающуюся нагрузку на их деятельность: налоги, страхование, компенсационный фонд, социальная инфраструктура и так далее? В итоге эти расходы все  равно лягут на плечи покупателей.

Николай Гражданкин,  начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– По закону ответственность наступает не за задержку ввода дома, а за нарушение сроков передачи ключей дольщикам. Мы нарушений сроков не допускаем, сдаем дома в срок и оперативно передаем ключи.
Что касается других застройщиков, то известно, что некоторым в судебном порядке удалось переложить ответственность за нарушение сроков на монополистов, которые не смогли вовремя обеспечить подключение к коммуникациям. Кому-то удалось снизить требования дольщиков по компенсациям.
Массовая практика судебных взысканий, конечно, нарушает стабильность работы застройщика. Как правило, все средства у него вложены либо в строительство, либо в участки. Когда дом сдан и все квартиры в нем проданы, застройщику будет сложно изъять деньги на удовлетворение требований дольщиков.


Аркадий Скоров,  генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:

– Воспользовавшись кризисным положением, в которое попали многие российские застройщики, юридические фирмы и частные адвокаты набросились на строителей с тысячами исков. К несчастью для ответчиков, такие дела выиграть практически невозможно. Это, естественно, привлекает еще больше юристов, в том числе с незначительным опытом, с низким профессиональным уровнем и даже с сомнительной репутацией. Исковые заявления пишутся под копирку. Работа строится на одном законе (214-ФЗ), на одной статье. Беспроигрышное дело — так все чаще называют законоведы этот канал обогащения.
Явную выгоду увидели не только адвокаты, но и граждане. Некоторым удается отсуживать суммы, превышающие стоимость купленной квартиры. Появились даже случаи намеренной покупки (по переуступке прав) жилья в домах с просроченными сроками сдачи. Реклама с призывом подавать в суд на строительные компании буквально заполонила интернет-пространство.
Чем это оборачивается для нас? Учитывая спад покупательной способности населения, застройщик все чаще вынужден достраивать дома за счет собственных средств. Однако многомиллионные претензии вынуждают тратить деньги не на стройку, а на покрытие судебных решений, на привлечение профессиональных адвокатов, на создание претензионных отделов.


Игорь Оноков,  генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:

– Серьезная проблема порождена изначальной путаницей в исходных терминах. Покупатель квартиры — он кто? Потребитель, пайщик, вкладчик, частный инвестор? Жилой дом — слишком сложный товар, чтобы приравнивать его к серийному телевизору. С телевизором проще: обнаружил дефект — вернул продавцу. И тебе либо принесут замену со склада, либо вернут деньги. Строительство — долгий и сложный процесс, и застройщик далеко не все в нем может контролировать. А отвечает, получается, за все.
Кроме того, у чиновников и судей в головах крепко засели советские представления о предпринимателе: для них бизнесмен — это «акула капитализма», а то и мошенник. В споре гражданина с предпринимателем все шансы — на стороне гражданина. Такой подход и такой судебный уклон приводят к печальным последствиям. Полагаю, довольно скоро компании в массовом порядке начнут разоряться. Для этого достаточно, чтобы 10–15% дольщиков конкретного объекта подали на взыскание. Строительный бизнес, обремененный «социалкой» и дорожным проектированием и так балансирует на грани рентабельности.  

 

Приложение

Прокуроры и дольщики

- За 2016 год в стране зарегистрировано 1089 преступлений в сфере долевого строительства, от них пострадало около 40 тысяч человек. В 2015 году таких преступлений было 799

- Пот требованиям прокуроров к административной и дисциплинароной ответственности привлечено около 2500 человек, возбуждено 89 уголовных дел

- Самым распространенным способом обмана дольщиков в 2016 году были незаконная растрата и хищение их средств. Кроме того, нечестные компании часто включали в договоры незаконные условия

-Проблемные объекты долевого строительства отсутствовали лишь в 18 субъектах РФ

По данным Генпрокуратуры РФ.