Реальные доходы граждан, по Росстату, за прошлый год снизились на 5,9%, оборот розничной торговли — на 5,2%, продажи легковых автомобилей — на 11%.
А в Петербурге физические лица ( то есть граждане) за год подписали 47 945 договоров долевого участия (ДДУ) в новостройках — почти на 36% больше, чем в 2015 году. И на 12 000 больше, чем в Москве! Ленинградская область тоже не отстает: под разговоры аналитиков о смещении спроса от кольцевой автодороги (КАД) к городским проектам областной Росреестр зафиксировал 38 376 ДДУ — вдвое больше, чем за 2015 год.
В Москве и Московской области в общей сложности проживают 19,648 млн человек. И здесь на тысячу душ за прошлый год приходится 4,72 договора долевого участия. (Среднероссийский показатель — 3,62) Население Петербурга и Ленобласти — 7,005 млн человек. Соответствующий показатель — 12,32 ДДУ.
Можно, в конце концов, рассуждать о притягательности мегаполисов во время кризиса. Но и эти соображения никак не объясняют, почему в петербургском регионе строящееся жилье в 2,6 раза популярнее, чем в столичном.
Веер гипотез
Можно, конечно, принять за рабочую гипотезу предположение, что Петербург раньше других регионов адаптировался к новым экономическим реалиям. Но нельзя исключать и менее приятную гипотезу: совокупность специфических условий в нашем регионе привела к созданию подобия «пузыря» на первичном рынке. (Не будем забывать, что в США наивысшие показатели по продажам нового жилья фиксировались как раз в 2006–2007 годы, перед глобальным финансовым кризисом. И тоже в основном за счет ипотеки…)
С точки зрения аналитиков, рынок выглядит сбалансированным и благополучным. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за год граждане приобрели в городских и пригородных новостройках 4,14 млн кв.м, застройщики вывели на рынок 4,01 млн кв.м.
Увеличилось и число ипотечных кредитов. В 2015 году городской Росреестр зарегистрировал 29 398 ипотечных договоров, в 2016 году — уже 43 194 (плюс 47%). По области: 14 737 в 2015 году, 19 394 — в 2016 году (плюс 31,6%).
Рост конкуренции
Не оправдываются опасения о монополизации рынка, о концентрации все большей доли новостроек у нескольких ведущих компаний. По данным экспертов Knight Frank St.Petersburg за 14 лет наблюдений, доля первой десятки девелоперов практически не изменилась. В 2002 году застройщики из «топ-10» ввели в эксплуатацию 50% от общего объема рынка. И в 2016 году доля лидеров осталась прежней — 50%, хотя ввода жилья в эксплуатацию вырос более чем в 1,5 раза. «Максимальные показатели — 65–69% — характерны для пиковых периодов активности рынка», — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Правда, за полтора десятка лет сменились почти все лидеры. Постоянно присутствуют в «топ-10» «Группа ЛСР», «Эталон», ЮИТ и «Строительный трест». В последние шесть лет к этим компаниям добавились такие игроки, как ЦДС, Setl City, «Главстрой-СПб» и «Полис групп».
И конкуренция растет. Специалисты компании «E3 Group» отмечают, что рынок недвижимости Петербурга привлекает московских, региональных и иностранных игроков. Они связывают эту тенденцию как раз с «более стабильным выходом петербургского рынка из кризиса».
Среди заметных новичков — компания «Красная стрела» (ЖК «Неоклассика»), архангельская фирма «Аквилон-Инвест» (ЖК «КосмосSTAR» и ЖК «4YOU»).
Осенью 2016-го в Петербург пришла столичная компания «ПИК». На заметную часть рынка претендуют ФСК «Лидер» и казахстанский холдинг Build Investment Group (BI Group).
Активность «пришлых» застройщиков также подтверждает уникальность петербургского рынка. Осталось выяснить, к добру ли это и какие риски могут быть с этим связаны.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Компании, которые отказались от схемы ЖСК в минувшем году, не могли существенно повлиять на итоги 2016 года. Инвестиционный спрос вряд ли сильно прибавился. Основная причина прироста — осознание того, что катастрофы не будет. Снизились ожидания банкротства застройщиков и подрядных организаций, произошла адаптация к новым условиям. Конечно, самый важный драйвер роста — это ипотека, осенью началось заметное снижение ставок. В начале 2016 года спрос стимулировали ожидания, что программа господдержки закроется.
Жилье остается важнейшей базовой и в целом по России неудовлетворенной потребностью. Мегаполисы по-прежнему привлекают провинциалов. Петербург выиграл гонку по сделкам у Москвы, но не думаю, что эти результаты будут стабильными. Это связано, в первую очередь, с более приемлемым уровнем цен. Также, несмотря на улучшения в транспортной схеме столицы, она все равно остается чрезвычайно трудным для жизни городом. Предложение в минувшем году сократилось, что позитивно сказалось на рынке.
Думаю, в 2017 году будет плавный подъем цен, как минимум, в пределах инфляции. Объемы сделок также будут расти. Спрос смещается в сторону территорий реновации, предложение в таких районах, как Московский, продолжает наращиваться, много новых объектов на обжитых окраинах, застройщики не гнушаются работать с небольшими точечными объектами. Территории «заКАДья» потеряют новый спрос, в 2016 году они были востребованы за счет высокой степени готовности домов и низких цен.
Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:
– Значительный рост обусловлен смещением в город потребительского спроса с прилегающих территорий. Объем предложения в Петербурге значительно растет. Близость инфраструктуры, дорожной сети и стоимость, которая сегодня незначительно отличается от предложений за КАДом, делают варианты в городе более востребованными.
При этом инвестиционная привлекательность новостроек с каждым годом снижается: сдача в аренду или перепродажа квартир уже не дают значимой прибыли. Хотя по некоторым проектам такая возможность остается. Это касается районов, где новое строительство не велось последние 5-10 лет.
Оценивать результаты работы компании сейчас сложно. Мы вошли в столь нелегкое время с новым проектом («Новое Горелово»), который требует больших денежных вливаний в инженерную подготовку и инфраструктуру. Приняли решение расширить группу компаний и вложить дополнительные средства в модернизацию строительного оборудования.
2017 год будет мало отличаться от предыдущего: рынок в неминуемой стагнации. Сейчас надо провести «работу над ошибками», анализировать поступающую информацию, следить за внутренней и внешней политикой и ни в коем случае не принимать поспешных решений.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Положительная динамика достигнута за счет хорошего ассортимента и условий реализации. Люди осознали, что ситуация стабилизировалась, с рынком недвижимости ничего страшного не произошло. Уверенность запустила отложенный спрос.
Мы увеличили объем продаж более чем на 30% по сравнению с 2015 годом. В середине 2016 года все объекты перевели на ДДУ, но нельзя сказать, что это сильно отразилось на покупательском спросе. Даже завершение программы госсубсидирования ипотеки не вызвало ажиотажа.
Прошедший год в целом был сбалансирован по спросу и предложению. Затоваривания не произошло. Январь уже показал, что серьезных изменений, связанных с поправками в 214-ФЗ, не случилось, однако работать стало сложнее: некоторые вопросы остаются неурегулированными. Сейчас мы отмечаем некоторый рост ставок по кредитам. Минимальный уровень — 10,8% (без учета маркетинговых акций), но эта цифра адекватна рынку.
Мы ожидаем новых программ снижения ставки от банков, у нас уже есть несколько партнерских предложений, которые будут работать с февраля. Полагаю, спрос сохранится, а цены будут меняться в пределах инфляции.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– По нашим данным, годовой совокупный рост рынка жилья в Петербурге относительно 2015 года составил около 5%. Предположу, что основную прибавку обеспечили застройщики, которые начинали работать по схеме ЖСК. Не думаю, что положительная динамика связана с глобальным «потеплением» на рынке частных инвестиций. В среднем доля инвестиционных квартир в общем объеме сделок в 2016 году выросла с 10 до 20%. Это, скорее, связано с реализацией отложенного спроса на фоне относительно стабильного рынка (низкие проценты по ипотеке с господдержкой, отсутствие роста цен, широкое предложение).
В проектах «Главстроя-СПб» за 2016 год реализовано около 260 000 кв.м жилья, что на 30% выше результатов 2015 года. Главным поддерживающим фактором в прошлом году стала госпрограмма субсидирования ипотеки. Неопределенность в этом вопросе в начале года стимулировала рынок. Во втором квартале наблюдалось сезонное снижение покупательской активности, в июле спрос стабилизировался, в августе раньше обычного был отмечен рост продаж.
Мы не прогнозируем серьезных изменений на рынке в текущем году.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Крупные компании отмечают увеличение объемов продаж на 10–20%. План продаж мы выполнили, поступления составили 10,5 млрд рублей. По-прежнему считаю, что недвижимость в любое время остается отличным инструментом для инвестиций. Большое влияние оказывает ипотека. Субсидирование позволило сохранить условия на уровне докризисных. Если вспомнить 2015 год, то отсутствие ипотеки с января по март ощутили на себе многие застройщики.
По моим наблюдениям, спрос серьезно сдвигается в строну проектов, соответствующих комфорт-классу и выше, хотя покупатели и дольше принимают решение о сделке.
На 2017 год мы заложили в планах увеличение объемов продаж. Что касается цен, я не вижу предпосылок для их кардинального роста. При этом себестоимость повышается в связи с подорожанием материалов.
Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон»:
– Во-первых, мы заметно расширили ассортимент продаваемой недвижимости. Во-вторых, финансовая устойчивость и репутация, подкрепленная тридцатилетним опытом, помогают заслужить доверие даже наиболее осторожных покупателей. В-третьих, мы работаем с крупными и известными банками, что на фоне снижения ипотечных ставок расширяет круг наших клиентов.
Мы считаем, что за счет инфляционного роста себестоимости квадратного метра, а также увеличения спроса на недвижимость благодаря удешевлению кредитов рост цен в 2017 году составит 10–15%.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге:
– 2016 год показал, что прогнозы о стагнации не оправдались. Число продаж в целом по рынку увеличилось на 15%. В нашей компании — на 20%. Цены тоже росли. Спрос был волнообразным — с пиками в начале года, октябре и декабре. При этом декабрьские показатели у нашей компании были на 20% выше, чем в ноябре. Многие покупатели откладывали сделки. Когда стало ясно, что цены не упадут, а ипотеку с господдержкой не продлят, они ринулись покупать. На фоне растущего спроса мы отметили тенденцию к сокращению нового качественного предложения. Это происходит как в пределах городской черты, так и в «заКАДье». Рынок постепенно приходит к балансу спроса и предложения.
В 2017 году из-за снижения объема качественных вариантов возможен дисбаланс. Это неизбежно приведет к не меньшему, чем в 2016 году, росту цен. Отмена льготной ипотеки шоком для рынка не стала, банки стали предлагать новые программы.
Наблюдавшийся до кризиса перекос спроса в сторону «заКАДья» постепенно выравнивается. Привлекательность проектов в городской черте растет на фоне сокращения предложения. В 2017 году будут развиваться проекты редевелопмента «серого пояса», проекты на намывных территориях Васильевского острова, в недооцененных зонах в Шушарах и так далее.
Динамика заключения физлицами договоров долевого участия (по регионам) *
Регион |
2015 год, число ДДУ |
Индекс активности: ДДУ/1000 чел. |
2016 год, чило ДДУ |
Индекс активности: ДДУ/1000 чел. |
Население, млн на 2016 |
Москва |
19611 |
1,6 |
35621 |
2,89 |
12,33 |
Моск. область |
51760 |
7,07 |
57246 |
7,82 |
7,318 |
Петербург |
24140 |
4,62 |
47945 |
9,17 |
5,226 |
Лен. область |
19012 |
10,69 |
38376 |
21,57 |
1,779 |
Столичный регион |
71371 |
3,63 |
92867 |
4,72 |
19,648 |
Петербургский регион |
43152 |
6,16 |
86321 |
12,32 |
7,005 |
Данные Росреестра
*Приводятся сведения о регистрации ДДУ с физическими лицами. По Московской области данные не всегда корректны (сумма по ежемесячной отчетности отличается от итоговой), но отклонение несущественно.
Основные показатели первичного рынка в 2014-2016 гг. (Петербург и пригородная зона)
Показатель |
I кв. 2014 |
II кв. |
III кв. |
IV кв. |
I кв. 20 15 |
II кв. |
III кв. |
IV кв. |
I кв. 2016 |
II кв. |
III кв. |
IV кв. |
Объем рынка, млн кв.м |
8,47 |
8,9 |
9,7 |
9,55 |
10,11 |
10,6 |
11,05 |
10,98 |
11,12 |
11 |
10,98 |
10,54 |
Объем предложения, млн кв.м |
3,92 |
4,11 |
4,4 |
4,13 |
4,37 |
4,9 |
5,05 |
5,17 |
5,05 |
5 |
4,92 |
4,74 |
Объем спроса (оценка), млн кв.м |
1,31 |
1,1 |
1,09 |
1,66 |
0,8 |
0,8 |
1,02 |
1,16 |
1,09 |
0,92 |
1 |
1,14 |
Вывод новых объектов, млн кв.м |
1,48 |
1,22 |
1,38 |
1,57 |
0,88 |
1,3 |
1,24 |
1,14 |
1,06 |
0,84 |
0,88 |
1,23 |
Средняя цена (типовые новостройки в спальных районах), тыс. руб./кв.м |
84,93 |
86,38 |
87,54 |
88,97 |
92,257 |
89,384 |
90,964 |
90,49 |
95,11 |
94,96 |
96,51 |
99,61 |
Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»