Рынок жилья остается сбалансированным

Реальные доходы граждан, по Росстату, за прошлый год снизились на 5,9%, оборот розничной торговли — на 5,2%, продажи легковых автомобилей — на 11%.  

А в Петербурге физические лица ( то есть граждане) за год подписали 47 945 договоров долевого участия (ДДУ) в новостройках — почти на 36% больше, чем в 2015 году. И на 12 000 больше, чем в Москве! Ленинградская область тоже не отстает: под разговоры аналитиков о смещении спроса от кольцевой автодороги (КАД) к городским проектам областной Росреестр зафиксировал 38 376 ДДУ — вдвое больше, чем за 2015 год.

В Москве и Московской области в общей сложности проживают 19,648 млн человек. И здесь на тысячу душ за прошлый год приходится 4,72 договора долевого участия. (Среднероссийский показатель — 3,62) Население Петербурга и Ленобласти — 7,005 млн человек. Соответствующий показатель — 12,32 ДДУ.

Можно, в конце концов, рассуждать о притягательности мегаполисов во время кризиса. Но и эти соображения никак не объясняют, почему в петербургском регионе строящееся жилье в 2,6 раза популярнее, чем в столичном.

Веер гипотез

Можно, конечно, принять за рабочую гипотезу предположение, что Петербург раньше других регионов адаптировался к новым экономическим реалиям. Но нельзя исключать и менее приятную гипотезу: совокупность специфических условий в нашем регионе привела к созданию подобия  «пузыря» на первичном рынке. (Не будем забывать, что в США наивысшие показатели по продажам нового жилья фиксировались как раз в 2006–2007 годы, перед глобальным финансовым кризисом. И тоже в основном за счет ипотеки…)

С точки зрения аналитиков, рынок выглядит сбалансированным и благополучным. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за год граждане приобрели в городских и пригородных новостройках 4,14 млн кв.м, застройщики вывели на рынок 4,01 млн кв.м.   

Увеличилось и число ипотечных кредитов. В 2015 году  городской Росреестр зарегистрировал 29 398 ипотечных договоров, в 2016 году — уже 43 194 (плюс 47%). По области: 14 737 в 2015 году, 19 394 — в 2016 году (плюс 31,6%).

Рост конкуренции

Не оправдываются опасения о монополизации рынка, о концентрации все большей доли новостроек у нескольких ведущих компаний. По данным экспертов Knight Frank St.Petersburg за 14 лет наблюдений, доля первой десятки девелоперов практически не изменилась. В 2002 году застройщики из «топ-10» ввели в эксплуатацию 50% от общего объема рынка. И в 2016 году доля лидеров осталась прежней — 50%, хотя ввода жилья в эксплуатацию вырос более чем в 1,5 раза. «Максимальные показатели — 65–69% — характерны для пиковых периодов активности рынка», — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Правда, за полтора десятка лет сменились почти все лидеры. Постоянно присутствуют в «топ-10» «Группа ЛСР», «Эталон», ЮИТ и «Строительный трест». В последние шесть лет к этим компаниям добавились такие игроки, как ЦДС, Setl City, «Главстрой-СПб» и «Полис групп».  

И конкуренция растет. Специалисты компании «E3 Group» отмечают, что рынок недвижимости Петербурга привлекает московских, региональных и иностранных игроков. Они связывают эту тенденцию как раз с «более стабильным выходом петербургского рынка из кризиса».  

Среди заметных новичков — компания «Красная стрела» (ЖК «Неоклассика»), архангельская фирма «Аквилон-Инвест» (ЖК «КосмосSTAR» и ЖК «4YOU»).  

Осенью 2016-го в Петербург пришла столичная компания «ПИК». На заметную часть рынка претендуют ФСК «Лидер» и казахстанский холдинг Build Investment Group (BI Group).  

Активность «пришлых» застройщиков также подтверждает уникальность петербургского рынка. Осталось выяснить, к добру ли это и какие риски могут быть с этим связаны.   

 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ   

Светлана Денисова,  начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Компании, которые отказались от схемы ЖСК в минувшем году, не могли существенно повлиять на итоги 2016 года. Инвестиционный спрос вряд ли сильно прибавился. Основная причина прироста — осознание того, что катастрофы не будет. Снизились ожидания банкротства застройщиков и подрядных организаций, произошла адаптация к новым условиям. Конечно, самый важный драйвер роста — это ипотека, осенью началось заметное снижение ставок. В начале 2016 года спрос стимулировали ожидания, что программа господдержки закроется. 

Жилье остается важнейшей базовой и в целом по России неудовлетворенной потребностью. Мегаполисы по-прежнему привлекают провинциалов. Петербург выиграл гонку по сделкам у Москвы, но не думаю, что эти результаты будут стабильными. Это связано, в первую очередь, с более приемлемым уровнем цен. Также, несмотря на улучшения в транспортной схеме столицы, она все равно остается чрезвычайно трудным для жизни городом. Предложение в минувшем году сократилось, что позитивно сказалось на рынке.

Думаю, в 2017 году  будет плавный подъем цен, как минимум, в пределах инфляции. Объемы сделок также будут расти. Спрос смещается в сторону территорий реновации, предложение в таких районах, как Московский, продолжает наращиваться, много новых объектов на обжитых окраинах, застройщики не гнушаются работать с небольшими точечными объектами. Территории «заКАДья» потеряют новый спрос, в 2016 году они были востребованы за счет высокой степени готовности домов и низких цен.  

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:

– Значительный рост обусловлен смещением в город потребительского спроса с прилегающих территорий. Объем предложения в Петербурге значительно растет. Близость инфраструктуры, дорожной сети и стоимость, которая сегодня незначительно отличается от предложений за КАДом, делают варианты в городе более востребованными.  

При этом инвестиционная привлекательность новостроек с каждым годом снижается: сдача в аренду или перепродажа квартир уже не дают значимой прибыли. Хотя по некоторым проектам такая возможность остается. Это касается районов, где новое строительство не велось последние 5-10 лет.    

Оценивать результаты работы компании сейчас сложно. Мы вошли в столь нелегкое время с новым проектом («Новое Горелово»), который требует больших денежных вливаний в инженерную подготовку и инфраструктуру. Приняли решение расширить группу компаний и вложить дополнительные средства в модернизацию строительного оборудования.  

2017 год будет мало отличаться от предыдущего: рынок в неминуемой стагнации. Сейчас надо провести «работу над ошибками», анализировать поступающую информацию, следить за внутренней и внешней политикой и ни в коем случае не принимать поспешных решений.   

 

Сергей Терентьев,  директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:

– Положительная динамика достигнута за счет хорошего ассортимента и условий реализации. Люди осознали, что ситуация стабилизировалась, с рынком недвижимости ничего страшного не произошло. Уверенность запустила отложенный спрос.  

Мы увеличили объем продаж более чем на 30% по сравнению с 2015 годом. В середине 2016 года все объекты перевели на ДДУ, но нельзя сказать, что это сильно отразилось на покупательском спросе. Даже завершение программы госсубсидирования ипотеки не вызвало ажиотажа.   

Прошедший год в целом был сбалансирован по спросу и предложению. Затоваривания не произошло. Январь уже показал, что серьезных изменений, связанных с поправками в 214-ФЗ, не случилось, однако работать стало сложнее: некоторые вопросы остаются неурегулированными. Сейчас мы отмечаем некоторый рост ставок по кредитам. Минимальный уровень — 10,8% (без учета маркетинговых акций), но эта цифра адекватна рынку.

Мы ожидаем новых программ снижения ставки от банков, у нас уже есть несколько партнерских предложений, которые будут работать с февраля. Полагаю, спрос сохранится, а цены будут меняться в пределах  инфляции.  

 

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

– По нашим данным, годовой совокупный рост рынка жилья в Петербурге относительно 2015 года составил около 5%. Предположу, что основную прибавку обеспечили застройщики, которые начинали работать по схеме ЖСК. Не думаю, что положительная динамика связана с глобальным «потеплением» на рынке частных инвестиций. В среднем доля инвестиционных квартир в общем объеме сделок в 2016 году выросла с 10 до 20%. Это, скорее, связано с реализацией отложенного спроса на фоне относительно стабильного рынка (низкие проценты по ипотеке с господдержкой, отсутствие роста цен, широкое предложение).  

В проектах «Главстроя-СПб» за 2016 год  реализовано около 260 000 кв.м жилья, что на 30% выше результатов 2015 года. Главным поддерживающим фактором в прошлом году стала госпрограмма субсидирования ипотеки. Неопределенность в этом вопросе в начале года стимулировала рынок. Во втором квартале наблюдалось сезонное снижение покупательской активности, в июле спрос стабилизировался, в августе раньше обычного был отмечен рост продаж.  

Мы не прогнозируем серьезных изменений на рынке в текущем году.   

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– Крупные компании отмечают увеличение объемов продаж на 10–20%. План продаж мы выполнили, поступления составили 10,5 млрд рублей. По-прежнему считаю, что недвижимость в любое время остается отличным инструментом для инвестиций. Большое влияние оказывает ипотека. Субсидирование позволило сохранить условия на уровне докризисных. Если вспомнить 2015 год, то отсутствие ипотеки с января по март ощутили на себе многие застройщики.  

По моим наблюдениям, спрос серьезно сдвигается в строну проектов, соответствующих комфорт-классу и выше, хотя покупатели и дольше принимают решение о сделке.  

На 2017 год мы заложили в планах увеличение объемов продаж. Что касается цен, я не вижу предпосылок для их кардинального роста. При этом себестоимость повышается в связи с подорожанием материалов.   

 

Ирина Онищенко,  директор по продажам ГК «Эталон»:

– Во-первых, мы заметно расширили ассортимент продаваемой недвижимости. Во-вторых, финансовая устойчивость и репутация, подкрепленная тридцатилетним опытом, помогают заслужить доверие даже наиболее осторожных покупателей. В-третьих, мы работаем с крупными и известными банками, что на фоне снижения ипотечных ставок расширяет круг наших клиентов.  

Мы считаем, что за счет инфляционного роста себестоимости квадратного метра, а также увеличения спроса на недвижимость благодаря удешевлению кредитов рост цен в 2017 году составит 10–15%.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге:

– 2016 год показал, что прогнозы о стагнации не оправдались. Число продаж в целом по рынку увеличилось на 15%. В нашей компании — на 20%. Цены тоже росли. Спрос был волнообразным — с пиками в начале года, октябре и декабре. При этом декабрьские показатели у нашей компании были на 20% выше, чем в ноябре. Многие покупатели откладывали сделки. Когда стало ясно, что цены не упадут, а ипотеку с господдержкой не продлят, они ринулись покупать. На фоне растущего спроса мы отметили тенденцию к сокращению нового качественного предложения. Это происходит как в пределах городской черты, так и в «заКАДье». Рынок постепенно приходит к балансу спроса и предложения.  

В 2017 году из-за снижения объема качественных вариантов возможен дисбаланс. Это неизбежно приведет к не меньшему, чем в 2016 году, росту цен. Отмена льготной ипотеки шоком для рынка не стала, банки стали предлагать новые программы. 

Наблюдавшийся до кризиса перекос спроса в сторону «заКАДья» постепенно выравнивается. Привлекательность проектов в городской черте растет на фоне сокращения предложения. В 2017 году будут развиваться проекты редевелопмента «серого пояса», проекты на намывных территориях Васильевского острова, в недооцененных зонах в Шушарах и так далее.

 

Динамика заключения физлицами договоров долевого участия (по регионам) *

Регион	2015 год, число ДДУ	Индекс активности: ДДУ/1000 чел.	2016 год, чило ДДУ	Индекс активности: ДДУ/1000 чел.	Население, млн на 2016
Москва	19611	1,6	35621	2,89	12,33
Моск. область	51760	7,07	57246	7,82	7,318
Петербург	24140	4,62	47945	9,17	5,226
Лен. область	19012	10,69	38376	21,57	1,779
Столичный регион	71371	3,63	92867	4,72	19,648
Петербургский регион	43152	6,16	86321	12,32	7,005

Данные Росреестра

*Приводятся сведения о регистрации ДДУ с физическими лицами. По Московской области данные не всегда корректны (сумма по ежемесячной отчетности отличается от итоговой), но отклонение несущественно.

 

Основные показатели первичного рынка в 2014-2016 гг. (Петербург и пригородная зона)

Показатель	I кв. 2014	II кв.	III кв.	IV кв.	I кв. 20 15	II кв.	III кв.	IV кв.	I кв. 2016	II кв.	III кв.	IV кв.
Объем рынка, млн кв.м	8,47	8,9	9,7	9,55	10,11	10,6	11,05	10,98	11,12	11	10,98	10,54
Объем предложения, млн кв.м	3,92	4,11	4,4	4,13	4,37	4,9	5,05	5,17	5,05	5	4,92	4,74
Объем спроса (оценка), млн кв.м	1,31	1,1	1,09	1,66	0,8	0,8	1,02	1,16	1,09	0,92	1	1,14
Вывод новых объектов, млн кв.м	1,48	1,22	1,38	1,57	0,88	1,3	1,24	1,14	1,06	0,84	0,88	1,23
Средняя цена (типовые новостройки в спальных районах), тыс. руб./кв.м	84,93	86,38	87,54	88,97	92,257	89,384	90,964	90,49	95,11	94,96	96,51	99,61

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»