Многие констатировали: год назад ситуация на рынке представлялась значительно более мрачной. Сегодня же многим очевидно: рынок строительства жилья в регионе так или иначе справился с кризисом.

Перемены, конечно, происходят. По данным Росстата реальные доходы населения за 10 месяцев сократились на 5,2%. Предложение жилья стало превышать спрос на него. Застройщики выводят на рынок меньше проектов и сокращают ввод комплексов. Рынок жилья становится все более конкурентным. Тем более, что приходят столичные игроки с деньгами и технологиями. Сильно выросла роль ипотеки в реализации квартир.

Все же мнение большинства девелоперов вполне отражала  реплика Светланы Денисовой из «БФА-Девелопмент»: «Если установки оптимистичны, любой кризис не страшен. Есть китайский иероглиф: твердый дух преодолеет все препятствия»

 

Лев Марголин,

 директор по строительству Mirland Development:

Год назад все ожидали ужасов, а  сегодня стало очевидно, что отрасль более или менее справилась с кризисом. Рубль слабый, санкции продолжаются. Но это уже норма, данность, к которой народ вполне привык. И 2017 год будет не таким уж страшным. И не надо буквально сравнивать его с 1917 годом . Сто лет, прошедшие с тех пор, многому научили человечество.

Что произойдет при очень сильном падении спроса на жилье? Тогда огромные пусковые комплексы на 1500-1800 квартир придется делить как минимум на три этапа — с выделенной землей, отдельной экспертизой, разрешением на строительство и прочим. В случае форс-мажора вместо трех этапов запускается один. Но еще раз: в 2016 году нам объективно не на что жаловаться.

 

Ольга Трошева,

руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» :

В начале года Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» давал осторожный прогноз: спрос будет чуть ниже, чем в 2015 году, когда было реализовано менее 3,8 млн кв.м. Сейчас мы прогнозируем реализацию 4 млн кв.м, по результатам трех кварталов 3 млн кв.м уже есть. Прирост спроса идет за счет Петербурга. В пригородной зоне спрос почти не меняется: 300 000-400 000 кв.м в квартал. За три квартала здесь реализовано около 6000 квартир. Тем не менее эта зона демонстрирует стабильные результаты, в ней сосредоточено основное доступное предложение. А средняя цена предложения по пригороду примерно на 30 000 рублей за «квадрат» ниже, чем в Петербурге.

Устойчивый спрос на однокомнатные квартиры сохраняется годами. Небольшие корректировки связаны с появлением европланировок, которые оживили спрос на «трешки».

Важный фактор, поддерживающий рынок, - ипотека.  В городе доля ипотечных сделок достигла 58%. В пригороде – до 65-70% от числа сделок. Виден небольшой прирост средней цены. Если раньше ценники росли вместе с рынком, то сейчас застройщик повышает их, когда объект достигает высокой стадии готовности. В таких локациях, как Мурино, Кудрово, цены стабильны.

До 30% сделок проходит с покупателями из других регионов. Их доля растет.   

 

Марк Лернер,

генеральный директор ИСК «Петрополь»:

Если смотреть на ситуацию без  «воздушных шариков», спрос людей на квартиры  просел. Год оказался довольно ровным, но осеннего всплеска спроса мы не увидели. А вот предложение поступает на рынок довольно лихо. В 2017 году застройщики переключатся с борьбы за участки на борьбу за потребителя. Мы увидим настоящую драку за клиента.

Вторая история – влияние недальновидных чиновников на то, как общество воспринимает застройщиков. Нам порой формируют репутацию если не мошенников, то барыг. Доказательств нет, но приходится защищаться, увеличивая PR-бюджеты. Крупные застройщики просто заливают город рекламой. Но это стратегия вчерашнего дня. Сейчас клиент хочет прикоснуться к будущей покупке, увидеть свою квартиру, посоветоваться, почитать комментарии. У него должно сформироваться доверие. Если раньше с покупателем взаимодействовал бренд, то сейчас граждане общаются между собой, перемывая всем косточки. Борьба за клиента развернется в Интернете: на форумах, в соцсетях.

 

Максим Жабин,

заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:

Мы не конкурируем ни с кем по объему ввода жилья. Продукт чуть дешевле или чуть дороже - дельта между расходами и доходами у всех застройщиков примерно одинакова.

Конкуренция в эконом-сегменте идет за счет дополнительных опций в квартирах небольшого метража. Обустроить 30 кв. м для жизни можно, но не надо этого делать в большом количестве. Хотя квартиры площадью по 29 кв.м, как ни странно, не пользуются огромным спросом сегодня, когда стоимость «двушки» в Горелово приближается к стоимости студии рядом с Обводным каналом.

А число проектов за КАД настолько велико, что конкуренция превращает эконом-сегмент в «эконом плюс». В него переносят лучшее, что используется в комфорт-классе. Человек уже смотрит, что он может получить по 47 000 рублей за «квадрат» жилья .

 

Ирина Онищенко,

директор по продажам ГК «Эталон – ЛенСпецСМУ» :

Иногда мне как продавцу и хотелось бы разбавить линейку предложений , чтобы привлечь более широкую аудиторию. Но потом понимаешь, что человек должен с комфортом доехать до дома, с удовольствием зайти в парадную, привести гостей и удобно с ними разместиться. Это не получается в стандарте, для этого нужен индивидуальный проект.

Наши годовые результаты  известны, «Эталон - ЛенСпецСМУ» - публичная компания. В прошлом году мы немного не дотянули до 8000 контрактов, в 2016 году перешагнули эту цифру. Зима в этом году помогает продавать паркинги.

Сами клиенты приносят идеи, их подсказывает жизнь. Не видит решений тот, кто глух и слеп к тому, что творится вокруг. Нужно готовить разные продукты, на них всегда найдется покупатель. А кризис, он как грипп, каждый год новый штамм. Спасибо ипотеке, она помогает. Если люди не пользуются нашими рассрочками, а предпочитают стопроцентную оплату, то половина таких сделок проходит с участием ипотеки. Цены стабильные, даже немного растут.

 

Татьяна Хоботова,

руководитель отдела ипотеки филиала ВТБ 24 в Петербурге :

У людей деньги действительно есть. И их много. Те, кому все-таки не хватает, или те, кто не хочет извлекать их из бизнеса, обращаются в банк. В 2014 году партиями покупали не только холодильники и телевизоры, но и квартиры. В 2015 году  вместе с доходами упал и спрос. А кредит подорожал. И только государственное субсидирование удержало рынок от падения на 80%. Оно остановилось на 40%.

А 2016 год мы завершаем замечательно. На слухе, что заканчивается господдержка, опять возник ажиотажный спрос. Роста просроченной задолженности нет. Совсем нередкий случай - частичное досрочное погашение. Клиент стал очень прагматичен. Он четко знает, что хочет купить, как будет обслуживать и когда погашать ипотеку. Инвестиционных покупок с привлечением ипотеки сейчас нет. Покупают, чтобы жить. При этом ипотека молодеет. Нижняя граница возраста заемщиков опустилась до 23-24 лет. Межрегиональных сделок у нас около 15%. В основном заемщики с Северо-Запада: из Мурманска, Архангельска.

В 2017 году, думаю, объем выдачи вырастет на 20%, и мы достигнем показателей 2014 года.  Доля ипотеки в стройке сохранится на уровне 65%.

 

Дмитрий Панов,

генеральный директор ГК «Доверие»:

 Рынок становится все более конкурентным. Но вместо драки за покупателя я бы предложил застройщикам взаимодействие с властью. Как бы мы ни бились за снижение себестоимости, за клиента, за проектное финансирование, которое предоставляют сегодня полтора банка, все это теряет смысл, если коэффициент использования территории вместо 2,3 становится 2, а высотность вместо 50 метров - 40.

Надо побороться вместе за то, чтобы нас слышали, добиться от власти ответов на наши вопросы. Научиться влиять на решения чиновников.

Думаю, в 2017 году петербургский рынок ждет серьезное ужесточение конкуренции, потому что сюда идут игроки из Москвы. Они придут с отточенными, отработанными механизмами. Я бы предложил девелоперам больше путешествовать, смотреть, что уже реализовано за границей. Пока успешных инструментов для работы с рынком покупателя в Петербурге внедрено достаточно мало.