Наибольшие и для кого то болезненные неясности могут коснуться двух основных сфер регулирования. Во-первых, поправки в ФЗ-214 о долевом строительстве с 2017 года меняют права и обязанности застройщиков и органов контроля. Появляется компенсационный фонд для защиты дольщиков, куда делают отчисления застройщики. Большие изменения произойдут также в вопросах регулирования прав на недвижимость. Единый государственный реестр прав (ЕГРП) объединяется с Государственным кадастром недвижимости (ГКН), что даст  Росреестру гораздо большую информацию. То есть единая выписка будет содержать все сведения и по собственникам, и по объекту недвижимости.

При этом множество подзаконных актов для нормальной работы новых механизмов еще не принято, технологии не отработаны, всех будет потряхивать. Ведущие эксперты и профессионалы  рынка недвижимости и специалисты контролирующих ведомств отметили в дискуссии ряд проблемных точек взаимодействия застройщиков, властей, потребителей, органов регулирования и контроля рынка долевого строительства.

 

Дмитрий Некрестьянов,  

руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»   


  – Изменений полно, и они разные. Большинство подзаконных актов, к сожалению, не успевает за мыслью законодателя, толковать которую можно по-разному.
Начнем с поправок в закон о государственной регистрации. Основные сложности связаны с перестройкой работы органов власти. Некоторые СМИ уверяют, что рынок «накрылся» и его участники полгода будут биться головой об стену. Но мы не первый раз переживаем такие реформы. Несомненно, стоит ожидать каких-то задержек. Но они не будут критичными, потому изменения с точки зрения обывателя — несущественные. Документы как подавали через многофункциональные центры (МФЦ), так и будут подавать.

Следующее нововведение — переход на электронный реестр прав. Пока он ведется и в электронном, и бумажном виде, а если возникают противоречия, бумажная превалирует. Переход на электронный реестр означает, что при подаче правоустанавливающие документы будут сканировать. Но пока непонятно, как это сделать. Например, у нас есть клиент, у которого договор аренды на 250 страницах, а у некоторых арендаторов — по 400. При таких объемах всегда можно пропустить страницу или что-то еще. Кстати, договоры долевого участия тоже будут сканировать, а они весьма объемные, причем их намного больше, чем договоров аренды. 

Еще одно новшество — ЕГРП объединяется с ГКН. Правда, кадастровые инженеры пока не знают, как будут это все реализовывать.

  Важный новый принцип — межведомственное взаимодействие. То есть ты приходишь только с правоустанавливающим документом, а всю остальную информацию Росреестр должен запросить сам. Есть и другие новшества, касающиеся сокращения сроков регистрации и изменения времени ее приостановки (до трех месяцев по инициативе Росреестра и до шести по инициативе заявителя).

У Росреестра появляются новые возможности. Он вправе оценить сделку и сделать запись, например, о подозрениях в том, что она произведена с нарушением прав третьего лица. Это не делает сделку незаконной, а только устанавливает ее оспоримость, что будет отражаться во всех выписках. То есть граждане автоматически утрачивают статус добросовестного покупателя, поскольку будут знать о проблемах. Однако не принято еще 17 из 23 подзаконных актов для работы этого закона, соответственно, непонятно, как применять множество норм.
Второй важный блок — поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. Появляется интересное требование о том, что застройщик не должен числиться в реестре недобросовестных поставщиков. Видимо, законодатель считает: раз ты государство обманул, то и дольщиков обманешь. Есть и условие отсутствия недоимок по налогам — видимо, та же логика. При этом руководитель и главный бухгалтер не должны иметь судимости за преступления в сфере строительства.

  Необходимо будет получать заключение органа власти о праве привлекать деньги граждан.  Расширяется информация о застройщике, размещаемая на его сайте, при этом сайт должен принадлежать девелоперу. Компании должны будут проводить аудит, появляется единый реестр застройщиков, создается компенсационный фонд на случай банкротства фирмы, появляется возможность использования денег дольщиков для создания социальной инфраструктуры.

 

Светлана Пчелкина,

 начальник петербургского  Управления контроля и надзора в области долевого строительства:  


– Юридическое управление Комитета по строительству уже разрабатывает административный регламент оказания госуслуг по обновленному законодательству. Реализовать нововведения будет сложно и нам, и застройщикам, поскольку или не подготовлены, или еще не вступили в силу подзаконные акты. А именно они должны регулировать деятельность и контролирующего органа, и застройщика.

Даже если все подзаконные акты до Нового года не появятся, мы вынуждены будем работать, потому что закон вступит в силу. Как будем это делать — другой вопрос. Комитет по  строительству — это государственный орган, его действия и бездействие могут быть оспорены в суде.

Застройщику, который вывел на рынок свой проект в 2017 году, стоит обращаться в Комитет по строительству. Но прежде всего ему надо опубликовать проектную декларацию, соответствующую новым правилам. Наше управление проверит и ее, и застройщика, направит запросы в антимонопольную, налоговую службу и в течение месяца выдаст заключение или откажет в выдаче. С этим документом застройщик обратится в Управление Росреестра для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и получит законную возможность продавать квартиры. Самое важное, чего нам сейчас недостает - требований к проектной декларации.  

 

Алексей Белоусов,

 вице-президент cаморегулируемой организации   НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:  


  – На встрече в петербургском Комитете по строительству мы договорись, что сообща разрабатываем модель проектной декларации — коллективное творчество застройщиков, которое обсудим с чиновниками. Если этот документ устроит комитет, мы сможем работать даже без нормативно-правовых актов, которые выйдут, а может, и не выйдут к 1 января.

Требование к застройщикам по увеличению уставного капитала только с 1 июля 2017 года  вступит в силу. Пока многие из них говорят, что с 1 января прекратятся продажи, новый объект нельзя будет вывести на рынок. То есть приток средств от дольщиков остановится или задержится, а кредиты не только не спасут, но и потянут девелоперов вниз. Крупные компании выдержат, а вот мелкие могут и не устоять.

По поводу отчислений застройщиков в компенсационный фонд. Это
 не проблема, если объем взносов останется в пределах 1% от стоимости ДДУ. Всем известно, что были ходоки из разных регионов, сформировавших список объектов, которые хотелось бы достроить за счет нового фонда. О чем это говорит? О том, что фонд создается не для ликвидации форсмажорных банкротств, а для завершения проблемных объектов, на которые негде взять деньги, кроме как у работающих застройщиков.  


Олег Островский,

 заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:

  – Что дают изменения в 214-ФЗ дольщикам? Условия договора стали более четкими. Например, появилось ограничение: площадь квартиры по договору не должна отличаться от реальной больше чем на 5%. Этого раньше не было. Теперь в законе прописано, что застройщик несет ответственность за нарушение качества строительства. Прежде компенсацию за ненадлежащее качество можно было получить только в суде. И дольщик теперь может получить максимум информации об объекте. Четко прописано, что деньги могут пойти только на достройку тех объектов, застройщики которых вносили средства в компенсационный фонд.

 Думаю, c нового года появятся три группы застройщиков. Первая подпишет первый договор ДДУ в далекой перспективе, и на них распространяются положения об увеличении уставного капитала, о том, что надо брать поручительство, если не хватает собственных средств, и многое другое. Это еще не скоро будет, а люди уже думают, как компанию развернуть и уставный капитал увеличить. Вторая группа — те, кто работали по-старому, страховали и будут страховать ДДУ. Они думают, что не пропадут. Основные проблемы будут у тех, кто зарегистрирует первый договор сразу после 1 января. Они уже не смогут застраховать ответственность или получить поручительство.