Несмотря на то, что реальные доходы россиян за 10 месяцев 2016 года понизились на 5,2%, объем ипотечного кредитования вплотную приблизился к рекордному 2014 году. В Петербурге ипотечный рынок растет даже быстрее, чем в среднем по стране. За три квартала 2016 года в городе выдали почти 30 тысяч жилищных кредитов, на 48,1% больше, чем за тот же период годом ранее.

На самом деле, в этом нет ничего удивительного. Зарплаты у многих не индексируются, цены растут, все большую часть доходов приходится тратить на самое насущное. Но потребность в жилье никуда не делась. И когда банки вместе с застройщиками соблазняют низкими ставками по ипотеке, многие решают не ждать.

 

Гуманные ставки

По программе «Ипотека с господдержкой» можно получить ипотеку под 11,3-12% годовых. Считается, что этот уровень ставок чуть ли не самый низкий за всю историю ипотеки в России. И все-таки это много. Простой расчет показывает: если, покупая квартиру стоимостью 4 млн рублей, половину (2 млн рублей) вы берете в кредит на 10 лет под 12% годовых, вы в итоге получаете жилье за 6,4 млн. С учетом страховки и комиссионных выйдет даже дороже.

Неудивительно, что оформляя ипотеку на 10-12 лет, россияне в среднем выплачивают ее за семь лет (статистика Объединенного кредитного бюро). Экономия на процентах выходит очень даже ощутимая – от 500 000 до 1 млн рублей. Конечно, заемщики чутко реагируют на любое предложение платить поменьше. А в них сегодня нет недостатка.

Например, «Промсвязьбанк» предлагает  ставку 11% на квартиры  в жилых комплексах ГК «Легенда», «СПб Реновация», «Самолёт ЛО», «Северный город», «Полис Групп», Seven Suns и «Лидер Групп». Покупая жилье у ключевых партнеров Сбербанка, можно рассчитывать на ставку 10,9% годовых. И это далеко не предел. Масса банков в союзе с застройщиками готовы опуститься ниже ключевой ставки Центробанка , которая сейчас составляет 10%.

Так, в банке «Санкт-Петербург» можно взять кредит на квартиру от компании «Ленстройтрест» под 9,9% годовых. «Глобэкс Банк» выдает ипотеку со ставкой 9,9% на объекты «Главстроя СПб» и «СПб Реновации», от 8% – на объекты «Полис Групп» и 9,9% – на объекты компании «Росстройинвест». «Абсолют-банк» с партнерами предлагает ставку от 9,2%, а Райффайзенбанк — 8%. «ВТБ 24» вместе с «Группой ЛСР» предлагает 7,4% годовых  на ЖК «Калина–парк 2» и «Шуваловский, 1–12». В Петербурге можно найти объекты, кредиты на которые выдаются и под 6,9% годовых.

 

Борьба за заемщика

Люди, у которых были сбережения, достаточные для приобретения квартиры, приняли решение о том, куда деть деньги, еще в 2014 году, в самом начале экономической турбулентности. Сейчас «живых» денег на рынок жилья приходит все меньше. Все больше квартир покупается в кредит.

Даже у застройщиков, которые строят, в основном, жилье комфорт- и бизнес-класса, например, у компании «ЛенСпец СМУ», в ипотеку продается 50%. А раньше эта доля не превышала 15-20%, покупатель там небедный. В «Петербургской недвижимости» говорят, что на строительном рынке Петербурга 58% квартир сейчас покупается в ипотеку, а в пригородной зоне –  65-70%.

Собственно, для застройщика банковский кредит ничем не хуже «живых» денег. Когда последние уже поделены, начинается борьба за заемные средства.

И здесь у банков и застройщиков возникает обоюдный интерес. Первичный рынок жилья успешно помогает банкам наращивать свой кредитный портфель. В крупных банках больше половины ипотеки берут именно на новостройки.  В «ВТБ 24» стройка приносит 77% новых выдач, в банк «Санкт–Петербург» — 85%. Конкуренция за заемщика здесь тоже довольно высокая.

Но как сделать, чтобы на конкурентном рынке покупатель взял в долг именно у тебя и принес их твоему партнеру? Начинается тонкая игра со ставкой и первоначальным взносом, не всегда понятная простому обывателю. Не напрасно пониженные ставки называют акционными или маркетинговыми.

 

Рецепт бесплатного сыра

Вариантов здесь несколько. Важно понимать, что банк не может предоставлять кредитование по ставке ниже ключевой. Она сейчас установлена Центробанком на уровне 10%. В противном случае банк начинает работать себе в убыток.

Если ставка льготная, но все же выше 10%, ее, скорее всего, дотирует сам банк. Делает он это обычно для узкого круга партнеров. Если крупный жилой комплекс приносит банку большой поток заемщиков, а тем более, если банк кредитует его строительство (предоставляет проектное финансирование), он впрямую заинтересован в том, чтобы поток клиентов ширился именно в этом направлении. При этом некоторые банки предлагают низкую ставку вместе с расширенным пакетом страховок.

Если ставка опускается ниже 10%, скорее всего, потери банку компенсирует застройщик. Естественно, он не собирается делать это все 10 или 12 лет. Льготная ставка обычно рассчитана на год, максимум – на два. Потом она снова возвращается к рыночным 12-12,9% годовых. То есть застройщик возмещает банку убытки ровно для того, чтобы завоевать ваши симпатии низкой ставкой.

В некоторых случаях это действительно скидка. Дело в том, что застройщики очень не любят открыто снижать цены на свои квадратные метры. Когда на рынке возникает перепроизводство, и один-два серьезных застройщика «снижаются», на рынке идет цепная реакция. Остальные тоже вынуждены сбрасывать цены. Покупатель, понимая, что компаниям приходится продавать дешевле, не спешит с покупкой, ожидая, что рынок еще упадет. Продажи встают.

А в данном случае застройщик цен не роняет и рынок не обваливает. Он за свой счет делает ипотеку чуть легче для покупателя на первом этапе, и чуть дешевле конечную стоимость квартиры. Но дело в том, что хотя в Петербурге предложение нового жилья на треть превышает спрос, продажи идут. Сами застройщики говорят, что с таким объемом реализации «можно работать».

Многие застройщики просто повышают стоимость квартиры именно на сумму, которую тратят на возмещение банку убытков, считает Максим Ельцов, , генеральный директор Первого ипотечного агентства. В итоге квартира может обойтись вам даже дороже, чем если бы вы приобрели ее в кредит по обычной рыночной ставке.

«Это не скидка, - убежден Максим Ельцов. - Чаще всего застройщик не готов из своего кармана платить за более выгодные условия по ипотеке. Компенсацию, которую застройщик должен выплатить банку, он зашьет в цену продаваемой квартиры. Если застройщик может себе позволить без потерь для рентабельности сделать скидку на свой продукт, ему было бы проще не прятать ее в льготной банковской ставке, а показать непосредственно в цене квартиры».

То же самое, по мнению брокера, происходит, когда ипотека выдается с нулевым первоначальным взносом. Для банков иметь дело с клиентом, не сумевшим накопись самостоятельно и 10% от стоимости квартиры – очень рискованное дело. Если банк идет на этот риск самостоятельно, он, как правило, компенсирует его ставкой, которая в таких случаях становится намного выше рыночной. Если и первоначального взноса не надо, и ставка разумная, значит, риски банку компенсировал застройщик. За чей счет? За ваш.

 

Долги счет любят

Чтобы понять свои реальные выгоды, лучше не торопиться. И сравнивать, сравнивать, сравнивать. Не только ставки, а весь продукт в совокупности. Во-первых, стоит посмотреть, сколько стоит аналогичное жилье у других застройщиков (не только по характеристикам, но и по местоположению, например, по расстоянию до метро, которое очень сильно влияет на стоимость).

Во-вторых, кредит на квартиру в одном и том же жилом комплексе, как правило, можно взять в разных банках.

 Навестите банк, где ипотека на выбранную вами квартиру выдается по нормальной рыночной цене. Не исключено, что там вам «покажут» ее же, но на 5% дешевле. Если цена остается такой же независимо от ставки, значит, вы действительно нашли отличное предложение.

А потом надо посчитать ежемесячные платежи на весь период и на период действия льгот, а потом и реальную сумму переплаты в каждом случае.

В любом случае универсальных рецептов нет. Многое зависит от суммы, которую вы намерены занять, от того, за какой срок сможете рассчитаться с банком и что собираетесь делать с квартирой.  Возможно, вы собираетесь выплачивать ипотеку за счет сдачи квартиры внаем. И тогда ее итоговая цена для вас менее важна, чем низкий взнос на первом этапе, пока она еще строится, и вы платите из своих. Или собираетесь продать эту недвижимость, когда цены на рынке пойдут вверх. В каждом из этих случаев решение будет своим.