При этом активность покупателей жилья в петербургском регионе высока и в 1,8 раза превышает столичные показатели. За три квартала 2016 года петербуржцы заключили 34 403 договора на покупку жилья в городских новостройках – на 49% больше, чем в 2015 году.

Универсальный актив
По оценкам «Петербургской Недвижимости», жители региона в третьем квартале 2016 года приобрели около 1 млн кв.м в новостройках. Доля сделок с привлечением кредитов — порядка 56%. 92% покупок укладывается в диапазон от 1,5 млн до 3,5 млн рублей.
Тревожит другое: от квартала к кварталу продажи застройщиков неуклонно снижаются. По мнению генерального директора ГК «ЦДС» Михаила Медведева, строительство реагирует на постепенное снижение уровня доходов граждан. Строительную отрасль поддерживает на плаву разве что дефицит других понятных гражданам инструментов инвестирования и сбережения. Руководитель компании «Петрополь» Марк Лернер также полагает, что спад к концу года неизбежен. «Все закономерно: укрепление рубля всегда приводит к ослаблению спроса на жилую недвижимость», — констатирует генеральный директор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров.
«Российская экономика и жизнь около бизнеса не так развиты, как в Европе и вообще в цивилизованном мире, — полагает Денис Жуков, генеральный директор «СВП-Групп». — У нас перед людьми встает реальный вопрос: куда вложить деньги, кроме покупки валюты? Оставить родителям, детям —популярные варианты. Именно поэтому у нас собственников вдвое больше, чем в Европе. Квартиры остаются надежным и относительно безопасным активом.»
Как бы то ни было, всего с января по сентябрь 2016 года  на первичном рынке Петербурга и Ленобласти застройщики реализовали 3,01 млн кв.м жилья — на 15% больше, чем за тот же период 2015 года (2,62 млн кв.м).

 

Расслоение растет
По данным экспертов консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за девять месяцев девелоперы вывели на рынок 2,8 млн кв.м, из них 72% — в Петербурге. (В прошлом году доля новых областных объектов составляла 40–45%.) Новостроек меньше, чем в предыдущие годы: в 2015 году за тот же период стартовали проекты на 3,4 млн кв.м, в 2014 году — 4,1 млн кв.м. 
За третий квартал в Петербурге и пригородной зоне застройщики начали продажи жилья в 45 объектах (21 200 квартир, 879 500 кв.м). Год назад, в третьем квартале 2015 года, дебютов было больше: 67 новых адресов, 1,24 млн кв.м.
Смещение интереса в город подтверждается: 25 новостроек заявлены в городской черте (585 230 кв.м), еще четыре объекта (49 110 кв.м) — на административно подчиненных территориях. В области застройщики ограничились 16 новыми адресами (248 150 кв.м).
В новых городских проектах средняя площадь квартир составляет 42,8 кв.м, в области — 38 кв.м. Однако и скромные областные новостройки дифференцируются: «жесткий эконом» с минимальными студиями по 20–22 кв.м стал вчерашним днем. Поодаль от «новых спальников» возникают более продуманные комплексные кварталы, такие как в поселке Новоселье, в Новогорелово.

Часть застройщиков смещается в сторону малоэтажных проектов уровня «комфорт плюс»: Navis Development отказывается от студий во второй очереди ЖК «Шотландия», «ПулЭкспресс» сводит к минимуму их количество в ЖК «Горки Парк». Компания  «Строительный трест» вообще сделала девиз «Студий.net» одним из основных в своей рекламной кампании. Студии, разумеется, никуда с рынка не денутся, но, похоже, займут свою нишу, а не будут составлять 70–80%, как в некоторых отчаянных проектах.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем предложения квартир в регионе сейчас составляет 4,92 млн кв.м. Общий объем рынка (площадь жилья в начатых проектах) на конец сентября 2016 года — 10,98 млн кв.м.

Южный вектор
Однако и новые проекты на подходе. Начинает выводить в продажу новые территории в зоне Лаголово компания «СВП-Групп». Группа «ЦДС» рассчитывает получить разрешение на строительство в Новосаратовке (в перспективе это «миллионник»). Фирма «Алгоритм Девелопмент» вывела в продажу квартиры в Щеглово (ЖК «Алгоритм»). «УНИСТО-Петросталь» развивает проекты в Аннинском сельском поселении. «ЛенРусСтрой» разворачивает работы в первой очереди ЖК «Новое Горелово».
Причем если традиционные северные зоны (Новое Девяткино, Кудрово, Бугры) развиваются как бы по инерции, то юг осваивается расчетливо и целенаправленно, на фоне масштабных (преимущественно государственных) вложений в транспортную инфраструктуру. «Застройщики идут на юг, потому что именно здесь реализуются важные транспортные проекты: обход Красного Села; реконструкция Таллинского шоссе; усовершенствование железнодорожной ветки, которая идет мимо Красного Села в город. На севере такого нет. Чтобы начать стройку в Буграх, надо обеспечить развязку с КАД, а она стоит минимум три миллиарда», — отмечает Денис Жуков.
Пока непохоже, чтобы застройщики замораживали проекты, сокращали персонал, консервировали технику.
Есть и еще одно важное обстоятельство. Кадастровый налог на участки становится все ощутимее. А в ближайшие годы держать «земельный портфель» будет еще накладнее: на подходе штрафы и повышенные налоги для тех, кто не использует участки по назначению.
По оценке Дениса Жукова, за год собственникам удается реализовать примерно 15% от выставленных на продажу участков. Земли на рынке много, но территории, обеспеченные документами и мощностями под комплексную застройку, — наоборот, в дефиците.

Московская параллель
Самая заметная тенденция 2016 года — высокая активность покупателей: в Петербурге число ДДУ, заключенных за три квартала, уже больше, чем за весь 2014 год (27 037 договоров), и немногим меньше, чем за весь 2015 год (35 282 ДДУ).
На тысячу жителей региона (город плюс область) приходится в 1,8 раза больше сделок по «долевке», чем в Москве и Московской области. Внятного объяснения феномену пока нет, остаются предположения о растущей привлекательности Петербурга и пригородов (по сравнению со столицей) и о высокой доле спроса со стороны приезжих.
По данным Михаила Медведева, сделки с приезжими из других регионов составляют около 25% в общем объеме продаж квартир эконом-класса. Аркадий Скоров приводит еще более внушительную цифру: до 50%. Зависимость простая: чем ниже цена — тем выше доля приезжих.
При этом в столице уровень продаж остается стабильным (с учетом значительной доли апартаментов), предложение продолжает расти; цены в Московской области уже вполне сопоставимы с ленинградскими. И столичные аналитики при этом еще говорят о формировании отложенного спроса: покупатели ждут, что цены и ставки по кредитам понизятся.
Анализируя расхождения в показателях со столичным регионом, Марк Лернер выдвинул гипотезу о некоторой «экономической беспечности» петербургского покупателя: «Возможно, москвичи как более финансово продвинутые придерживают часть покупок, хотят посмотреть, куда качнется экономика. Петербуржцы по-прежнему ведутся на скидки, снижение ставок и на агрессивные маркетинговые акции». На фоне московских показателей петербургский рынок выглядит сейчас несколько перегретым.

 

Динамика заключения договоров долевого участия (по регионам) *

Регион

9 мес. 2015

9 мес. 2016

Изм.,%

Население, млн

Индекс активности:

ДДУ/1000 чел

Москва

13 800

23 435

+69,8

12,325

1,9

Московская область

59 890

69 320

+ 15,7

7,312

9,5

Петербург

23 083

34 403+

+ 49,0

5,222

6,58

Ленинградская область

24 255

26 167

+ 7,9

1,779

14,71

Столичный регион

73 690

92 755

+ 25,9

19,637

4,72

Петербургский регион

51 607

60 570

+ 21,75

7,001

8,65

Данные Росреестра

*Приводятся сведения по регистрации ДДУ с физическими лицами.

Динамика заключения договоров долевого участия в 2016 году (Петербург и Ленобласть)

Регион

I квартал

II квартал

III квартал

Петербург

12 633

11 355

10 405

Ленинградская область

9610

8252

8305

Данные Росреестра

 

Основные показатели первичного рынка в 2014-2016 гг. (Петербург и пригородная зона)

Период/показатель

I кв. 2014

II кв.

III кв.

IV кв.

I кв.

20 15

II кв.

III кв.

IV кв.

I кв. 2016

II кв.

III кв.

Объем рынка, млн кв.м

8,47

8,9

9,7

9,55

10,11

10,6

11,05

10,98

11,12

11

10,98

Объем предложения, млн кв.м

3,92

4,11

4,4

4,13

4,37

4,9

5,05

5,17

5,05

5

4,92

Объем спроса (оценка), млн кв.м

1,31

1,1

1,09

1,66

0,8

0,8

1,02

1,16

1,09

0,92

1

Вывод новых объектов, млн кв.м

1,48

1,22

1,38

1,57

0,88

1,3

1,24

1,14

1,06

0,84

0,88

Средняя цена (типовые новостройки в спальных районах), тыс. руб./кв.м

84,93

86,38

87,54

88,97

92,257

89,384

90,964

90,49

95,11

94,96

96,51

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»