Если считать по числу квартир, получается: к северу от Петербурга в 11 раз больше нового жилья, чем в южном направлении (в Ломоносовском, Гатчинском и Тосненском районах). Это означает, что решение социальных и транспортных проблем северных районов массовой застройки должно оттягивать львиную долю областных ресурсов. Иначе - резкое падение качества жизни в новых кварталах (уже обозначается), сокращение спроса, ухода части новых проектов в долгострой. Другое следствие – острая ценовая конкуренция застройщиков, преобладание новостроек категории «жесткий эконом-класс».   

Северный перекос

Это не только областная проблема. В Парголово, в зоне Парнаса, накапливаются такие же диспропорции. Например, в проекте «Северная долина» по завершению стройки будет жить около 80 000 человек — как во Всеволожске. Вот только площадь Всеволожска — 6226 га, «Северной долины» — 270 га.
К зоне Мурино — Новое Девяткино устойчиво прицепилось определение «гетто». Его используют не только журналисты, но и чиновники. Покупателям скромного жилья на Парнасе или в муринских «высотках» вовсе не нравится чувствовать себя обитателями гетто. И у них есть свой железный аргумент: за такие деньги ничего другого и не купишь. Пока — да. Но, возможно, только пока.
Высокая концентрация жилищных проектов на северной окраине Петербурга и вокруг поселков Мурино, Новое Девяткино, Кудрово объясняется просто. Здесь есть метро. Хотя бы в относительной близости. Кроме того, предусмотрительные предприниматели скупили здесь значительные массивы «сельхозземель» и перевели их в статус земель поселений. И как только на недорогое жилье (до двух миллионов рублей за студию или «единичку») оформился массовый спрос, тут же возникло и предложение.
Юусо Хиетанена, руководителя компании NCC-Россия (теперь Bonava) как-то спросили: «Что же вы, скандинавы, приверженцы принципа строить «не выше сосен», громоздите в Мурино 24-этажки (комплекс «Эланд», например)?» — «Так ведь рядом метро. Значит, это город», — ответил тогда Юусо Хиетанен.
В результате получился серьезный перекос. По данным на середину лета, во Всеволожском районе 266 новостроек, в остальных пригородных районах Ленобласти, где идет активное строительство (Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском) – 28.
Качество жизни в местах массовой застройки Всеволожского района оставляет желать лучшего. Неизбежны и транспортные проблемы (метро не резиновое, да и не все новостройки в пешеходной доступности), улично-дорожная сеть не справляется, «социалка» отстает. Исходное преимущество («недорогое жилье у метро») сходит на нет, а недостатки становятся все более очевидными.
Косвенный, но важный показатель: снижается стоимости аренды. В 2013 году «единичку» в Мурино или Новом Девяткино можно было снять за 16 500 рублей в месяц, в 2014 году — за 16 000 рублей, в 2015 году — за 15 500. Доля «инвестиционных» квартир в этой локации превышает 30%. Таким образом, предложение жилья растет, спрос — нет.
Вектор строительства предсказуемо смещается к югу.   

Южная альтернатива

Начинается активное освоение территорий, прилегающих к Пушкину и Красному Селу.
В самом Красном Селе новостроек очень немного. ЖК «Дважды два» на 378 квартир начал с весьма динамичных продаж, сейчас комплекс в завершающей стадии. Вторая заметная стройка — ЖК «Красное Село» (410 квартир). Еще один небольшой проект (два двухэтажных домика) называется «На улице Ленина, 37»; компания «ProИнвест» строила их долго, но вроде завершает.В рекламе есть еще такой неоднозначный объект, как «Петровская мельница». Уникальный случай: застройка (в том числе — многоквартирные дома) ведется на землях Министерства обороны. Регистрация собственности — через суд. Но по любым меркам тысяча новых квартир на город с населением 54 500 человек — очень немного.
Но на этом направлении, между границей Петербурга и Красным Селом, есть и более серьезные стройки.
Например, «Строительный трест» (ЖК «NewПитер») и УК «Новоселье» (ЖК «Новоселье. Городские кварталы») реализуют проект комплексного освоения в поселке Новоселье.
В проекте «NewПитер» (на фото) — два этапа: 280 000 кв.м жилья — в первом и 180 000 кв.м — во втором. В «Городских кварталах» запланировано более 1 млн кв.м жилья , это затея на 10–12 лет.
В деревне Куттузи строится комплекс «Аннинский парк» («УНИСТО-Петросталь») на 250 000 «квадратов». Там же недавно сдан малоэтажный комплекс «Апрель» (застройщик — «47 трест»). Еще один «миллионник» запланирован в Новом Горелово (компания «ЛенРусСтрой»). За Красным Селом, под Гатчиной, «Ленстройтрест» возводит комплекс «IQ-Гатчина» (138 000 кв.м).
Все опрошенные застройщики реально оценивают спрос: никто не рассчитывает продавать больше 40 000–50 000 кв.м в год в рамках одного проекта. Однако их суммарная емкость — 4–4,5 млн кв.м.
Причем, в отличие от уже упомянутых зон вроде Мурино — Девяткино, эти комплексы расположены на значительной территории, и они разноформатные: от многоэтажек до комбинированной застройки с таун-хаузами и коттеджами.

Вместе с «социалкой»
Руководители крупных девелоперских компаний и главы администраций отдают себе отчет, что строить жилье можно только вместе с социальными объектами. Компания «СВП Групп» вывела на рынок крупный проект комплексного освоения территорий в районе Лаголово (на границе Красного Села). Здесь предполагается строительство 2,5 млн кв.м жилья, а также общественно-деловой зоны.

«Мы разработали и утвердили проект планировки, получили градостроительные планы на все участки, — говорит председатель совета директоров «СВП Групп» Денис Жуков. —Затраты на инженерию в этой локации составляют около 4300 рублей на квадратный метр будущих новостроек против 10 000 рублей и более в других районах. Наш проект в региональной системе «Светофор» относится к «желтой зоне», которая предусматривает выплату застройщику половины затрат на создание социальной инфраструктуры в течение пяти лет. Это позволит существенно сократить издержки. То есть условия намного привлекательнее, чем, например, во Всеволожском районе, который относится к «красной зоне».
По словам заместителя генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максима Жабина, по состоянию на середину 2016 года только в Ломоносовском районе активно реализуется около десятка крупных жилищных проектов. Заместитель председателя правительства Ленобласти  Михаил Москвин считает смещение акцента на южное направление практически неизбежным. По его мнению, этот процесс будет связан с решением существующих транспортных проблем.

Дорожные работы

В целом к югу от Петербурга транспортная ситуация не такая сложная, как на севере.
Кирилл Поляков, руководитель Дирекции по развитию транспортной системы Петербурга  и Ленобласти, отмечает, что «на юге ситуация с транспортной инфраструктурой объективно лучше».
В 2015 году начались реконструкция и расширение 20 км трассы «Нарва» от Красного Села до пересечения с A120 в деревне Черемыкино в Ломоносовском районе. Проект предусматривает обходы четырех деревень. На строительство до августа 2020 года выделят около 17 млрд рублей.
Идут ремонт и реконструкция автомобильных дорог Красное Село — Гатчина — Павловск и подъезда к Гатчине № 1. Финансирование — почти миллиард рублей из регионального и федерального бюджетов. В этом году ремонтируются Красносельское и Пушкинское шоссе, в 2017 году — Ленинградское шоссе.
Строится объездная четырехполосная дорога вокруг Красного Села, она пройдет от Гореловского путепровода до Таллинского шоссе по границе Ленобласти. Трасса будет четырехполосной, со съездами на внутриквартальные улицы. Первый ее отрезок должен быть готов осенью 2018 года.
Кроме того, Дирекция по развитию транспортной системы СПб и ЛО планирует реализовать проект строительства подъезда от КАД до трассы «Нарва» (дорога М-11). Это позволит перенести транзитное движение большегрузов, которые сейчас пылят через Горбунковское, Аннинское, Лаголовское и Русско-Высоцкое поселения, за их пределы. Строительство дороги начнется в будущем году. В перспективе главные надежды связаны с использованием имеющейся железнодорожной сети со строительством новых линий метро и маршрутов легкорельса.
В планах — проект развития железнодорожной ветки до станции Красное Село с созданием здесь транспортно-пересадочного узла. Есть еще одно важное обстоятельство: город подписал соглашение с банком ВТБ. Финансисты готовы вложить 20 млрд рублей в прокладку двух линий скоростного трамвая : от метро «Кировский завод» до «Балтийской жемчужины» и от будущей станции метро «Южная» в Красное Село.