Возможно ли сегодня расселение исторических или просто ветхих кварталов без активного участия государства? Какие риски несет в себе такой подход для строительного бизнеса?
В дискуссии по этим вопросам приняли участие ведущие петербургские девелоперы. Пока, считают эксперты, город никак не может решить, что ему выгоднее: строить дома самому, заказывать стройку компаниям или просто покупать готовое жилье. При этом даже точных данных по жилищному фонду Петербурга ни у кого нет. В Смольном, например, считают, что в Петербурге 140 млн кв. м жилья, в городском парламенте называют другую цифру – чуть более 129 млн.кв.м.
Вспомним, что происходит сегодня в сфере строительства жилья для очередников, реновации «хрущевок», восстановления исторического центра. «Дальпитерстрой» и «Группа ЛСР» должны построить и передать городу 653 квартиры для очередников, а ведь в городской очереди 156 000 семей. Коммунальные квартиры (их 88 000) власти собираются расселять мизерными долями - в количестве 4500 в год. Неважно идет и расселение аварийного фонда. При этом каждое пятое здание Петербурга построено до 2017 года.
Один из масштабных совместных проектов города и бизнеса – программа развития застроенных территорий (РЗТ) тоже буксует. В нее было включено 22 территории, сносу подлежало 1400 домов массовых серий. В итоге в некоторых кварталах работа даже не начиналась. Недавно вице-губернатор Петербурга Игорь Албин признал: программу РЗТ надо пересматривать. Не получается согласовать все интересы девелоперов, местных жителей и их соседей, власти. Генеральный директор компании «Строительный Трест» Евгений Резвов считает, что работа его компании по освоению Старопарголовского массива (на пр.Тореза)доказывает: правила игры для строительного бизнеса нельзя неожиданно для застройщиков менять, когда уже сделаны инвестиции. Речь об изменении ПЗЗ (правил землепользования и застройки). Особенно стандартов по высотности и плотности застройки. Это радикально меняет экономику проектов строительного бизнеса, а порой и делает их невозможными.
Михаил Зарубин, генеральный директор компании «47 Трест»:
– На наших глазах идет длительный социально-экономический эксперимент. В кварталах, предназначенных под реновацию, люди живут, женятся, разводятся, рожают детей. А государство стоит в сторонке, смотрит, как инвестор бьется с этой темой, и говорит: «Что-то медленно у вас получается». В старых кварталах, в домах массовых серий государство — главный собственник! Там остались и коммуналки, и неприватизированные квартиры.
История Старопарголовского массива — немного другая. Там вроде получалось по экономике: расселить и построить новое. Но такие участки в городе редки. И конечно, нельзя менять условия, когда проект уже запущен и инвестор понес затраты.
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI:
– За редчайшим исключением без активного участия государства расселение домов, а уж тем более кварталов — невозможно. Особенно если речь идет об историческом центре. Лучшие места и объекты, где это могло получиться, уже в 1990-е годы разобрали.
Сегодня для этого процесса нет нормативной базы, а потому он сложен. Мы знаем это по собственному опыту — в рамках строительства дома у Черной речки «Новелла» мы занимались расселением, и это не самый быстрый процесс. Как правило, всегда появляются два-три собственника с неадекватными запросами, что не позволяет планировать размер затрат и сроки реализации проекта. Тем, кто берется за такие задачи, на мой взгляд, город должен оказывать максимальное содействие в рамках соответствующих городских программ. Если бы такие проекты были коммерчески привлекательными, инвесторы бы в очередь выстроились. Но пока этого нет.
Михаил Возиянов, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Отдельные примеры таких проектов есть. Например, в нашем «Смольном проспекте» три здания были расселены предыдущим собственником. Но это заняло несколько лет. Как система, как обычная практика это пока невозможно, по многим причинам.
Как правило, ветхое жилье находится в исторических районах, значит, начинает действовать весь набор ограничений. При этом городская администрация до сих пор не высказала ясно свою позицию, что мы хотим получить на выходе: реконструкцию или реставрацию. Нормативная база у нас носит скорее запретительный, чем разрешительный характер. О стимулировании инвестиций и речи нет. Отдельный фактор — люди, они хотят жить примерно здесь же, но просторнее и в лучших условиях. И еще одну группу рисков создают протестные группы.
Для таких строительных практик нужны специальные нормы, выработанные с участием общественности.
В США, например, муниципальные власти очерчивают зону, дома в которой подлежат регенерации. И в этой зоне действует другое регулирование, в этом есть общественная необходимость — ей подчиняются и девелопер, и собственник.
Расселение кварталов под реновацию не должно быть частным делом девелопера.
Марк Окунь, генеральный директор компании «Отделстрой»:
– Лучше всего, конечно, если бы государство вообще не вмешивалось в процесс: от этого обычно только хуже. Но проблема с расселением в том, что нормы не позволяют в тех же кварталах строить новые дома, куда можно было бы переселять граждан.
И в этом случае участие власти необходимо: раз уж принято решение в отношении каких-то конкретных кварталов, значит, и расселять граждан нужно по нормативам или по себестоимости (и нанимателей, и собственников). А сейчас люди идут судиться, считая, что им недодали, и непонятно, что делать инвестору: сроки срываются, начинаются санкции. А государство устраняется, власть вообще не берет на себя никакой ответственности, только с испугом смотрит в рот псевдоградозащитникам.
Я бы на такой бизнес никогда не решился. Хотя потенциал стареющих кварталов очень высок, риски при сегодняшнем подходе еще выше. При этом в Москве «хрущевки» и расселяют, и сносят при той же законодательной базе — значит, дело не в законах, а в политической воле.
Александр Вахмистров, председатель совета директоров «Группы ЛСР»:
– Конечно, расселение жилых массивов — сложный вопрос, в котором должны сойтись интересы сразу трех сторон: города, жителей и застройщика. И решение должно быть принято совместно. Большинство квартир обычно находится в собственности, но часть может принадлежать городу и предоставляться на условиях социального найма. Поэтому без города этот вопрос не решить.
К сожалению, такой контакт наладить получается не всегда, и застройщикам приходится брать риски на себя. Я сталкивался с расселением квартир в инвестиционных проектах, когда работал вице-губернатором Петербурга , и не понаслышке знаю, какой это долгий и непростой процесс. Особенно когда возникает «проблема последнего жильца», который может называть инвестору свои условия, зачастую совсем не обоснованные.
Одна из причин пробуксовки программы реновации как раз и состоит в отсутствии контакта между застройщиком, правительством города и жителями.
Вячеслав Заренков, председатель Совета директоров ГК «Эталон»:
– У Группы компаний «Эталон» таких проектов нет. Но расселять старые дома необходимо. Все «хрущевки» нужно сносить и на их месте строить новые здания. Если серьезно этим не заниматься, то в будущем нас ждут обрушения с непредсказуемыми последствиями. Все эти дома сегодня находятся практически в аварийном состоянии. Однако без помощи государства и его поддержки сделать это нереально.
Необходимо разработать специальную программу, оценить стоимость работ. Затем поэтапно, с участием правительства, инвесторов, строителей, монополистов и, что не менее важно, жителей — начать реализацию программы по расселению, сносу и новому строительству.
Но еще до запуска программы необходимо выпустить ряд законодательных актов и распоряжений, снимающих различные барьеры. Думаю, что самым эффективным способом решения этой задачи будет создание проектов государственно-частного партнерства для каждого квартала. С четким определением функций каждого участника: к примеру, город оплачивает социальную инфраструктуру и выделяет участки под строительство резервного жилья для расселения, монополисты обеспечивают инженерную составляющую, девелопер строит дома и занимается расселением жильцов, а сами жильцы с пониманием относятся ко всему этому процессу.
Сегодня девелоперу в одиночку решить эту проблему не под силу.
Гость 25.10.2016 15:57 (обновлено: 25.10.2016 16:42)
Радикальные решения принимает АЛБИН, нет квартала, нет проблем, а хрущёвки в квартале 43 Полюстрово перевалили 50 летний юбилей. Дома построенные в 1963 году морально и главное физически устарели, износ инженерных коммуникаций составляет 99%, всё сыпется, даже бетон из которых построены дома серии "ОД", вместо того, чтобы заниматься реновацией, он хочет исключить из программы квартал 43. По закону хрущёвки перевалившие 50 летний возраст, а эти дома эксплуатировались 53 года, надо расселять и сносить, как это делается на протяжении многих лет в Москве.
Ответить