В дискуссии, посвященной факторам «недоразвитости» сегмента малоэтажных жилых комплексов (МЖК), приняли участие застройщики и эксперты регионального жилищного рынка.

Общий вывод специалистов был прост и очевиден: мешают нормативы, транспортные проблемы и вопросы подключения к сетям. И если многие петербургские девелоперы махнули на развитие «малоэтажки» рукой, предпочтя возводить муравейники, на рынке остались энтузиасты, верящие в развитие этой сферы жилищного строительства.

Никто сегодня не сможет подсчитать, сколько строений высотой до 4 этажей есть в границах Петербурга. Однако известно, например, что в округе «Адмиралтейский» таких домов около трети (правда, построены они были, как правило, ранее XX века.). Около 30% малоэтажек, возведенных уже в прошлом веке, присутствуют в более молодом МО «Черная речка» в Приморском районе. Есть, наконец, в Петербурге и такие округа (например, во Фрунзенском районе), где нет ни одного малоэтажного дома, а преобладают строения от 9 этажей и выше.

В административных границах Петербурга малоэтажных новостроек, появившихся за последние пять лет, крайне мало и фактически они расположены за городом. Обычно это проекты комфорт- или бизнес-класса. Более дешевые варианты малоэтажного жилья расположились на территории Ленинградской области: в Тосненском, Гатчинском,Всеволожском и других районах.

Приводим самые характерные высказывания участников дискуссии о малоэтажном строительстве в нашем регионе.    

Арсений Васильев,  генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

- Многоэтажка – это высокоплотная застройка, малоэтажка – низкоплотная. Понятно, что высокоэтажная застройка занимает  меньший участок земли. Остается чуть больше возможности обустроить зеленые зоны, места отдыха и прочее. В силу исторических особенностей мы создали огромный, неповоротливый корпус технических и санитарных норм и правил для многоэтажного строительства.  Но это все регулирование вообще не учитывает возможность строительства МЖК.

У нас уйма показателей и нормативов законодательно ограничивают возможности развития малоэтажной застройки. Например, показатель удаленности социальных объектов – обязательно в пешеходной доступности. В той же Америке школьный автобус едет и собирает детей.

В малоэтажном квартале радиусом полкилометра у вас будут жить, допустим, 100 детей, организовать для них школу и потом ее содержать не получится.

А главный фактор: построить малоэтажку стоит  дороже. Не только из-за норм: больше территория, больше инженерной инфраструктуры, больше объем благоустройства, выше доля затрат на кровли и подвалы в расчете на продаваемый квадратный метр. Ориентировочно – на 10%. Себестоимость строительства получается  выше, и в этом формате трудно предлагать совсем дешевые объекты. Нормальный застройщик в МЖК сейчас пытается предложить чуть больше комфорта. Повысить классность объекта и цену. Но этот тренд противоречит нынешнему  движению рынка. Поэтому снижение доли МЖК с 8 до 5% вполне обосновано, это направление движения. А по нашей оценке, минимум 30% людей готовы рассматривать этот формат жизни. Это существенная доля потенциальных покупателей, с ними можно и нужно работать.

Сегодня позитивной повестки для малоэтажки нет, а дополнительные сложности существуют. К сожалению, покупатели думают, что малоэтажное жилье  - это проще и дешевле. Такое ощущение свойственно и многим участникам рынка.   

Елизавета Яковлева,  руководитель маркетинга и аналитики центра «Лаборатория Метров»:

- Для областных проектов нормально, когда дети ездят учиться в другой поселок или город на школьном автобусе: во многих населенных пунктах Ленобласти нет школ. И в Петербурге люди готовы пожертвовать пешеходной доступностью: многие предпочитают не школу напротив, а ту, что подальше, но получше.

Транспортная доступность – это не только автомобили. У нас есть железнодорожная сеть, которую можно развивать. Новые проекты группы Navis, с которыми мы работаем («Итальянский квартал» и «Шотландия») расположены недалеко от железнодорожных станций, максимум 15 минут ходьбы.  И эти участки очень востребованы! Жители готовы добираться электричкой: нет пробок, гарантировано доедешь за 40 минут.

Сейчас имидж малоэтажных комплексов меняется. Появляются более успешные проекты. Создаются кластеры, проекты существуют вместе, развивается какая-то инфраструктура. И людям становится ясно, что в малоэтажке жить можно. И наоборот, что в «муравейниках» с коридорной системой некомфортно.  

Галина Пилипенко, начальник управления перспективного развития и сопровождения проектов ЖК «На Царскосельских Холмах» :

- При малоэтажной застройке территории зеленых насаждений выделены в отдельный участок, со своим кадастровым номером. И при прохождении экспертизы они просто не считаются.

Мы сделали парк для всех жителей. Но при проектировании домов должны будем учитывать все требования озеленения, которые указаны в нормативных документах.

В поддержку железных дорог: нас порадовала конструктивная позиция РЖД, они согласовали размещение платформы непосредственно возле нашего участка застройки и собираются ее построить в рамках собственной инвестиционной программы.

По нормативам: дело ведь не в том, чтобы отменить СанПиНы, а чтобы были возможности применять более современные технологии. И надо разобраться наконец-то, как считать этажи: только жилые, жилые плюс мансарда, или еще и с подвалом.

Если не учитывать экономические и политические риски, я думаю, цены на все малоэтажные проекты в итоге будут расти: люди стали ими интересоваться. Подходят на выставках, стали больше задавать вопросов. Те, кто потом приходит покупать, заинтересованы не в экономе-, а в комфорт-классе. То есть жилье попросторнее, где больше санузлов, шире лестницы. Это влечет за собой увеличение цены.   

Сергей Кравцов,  генеральный директор компании «Элемент-Бетон»:

- У нас проект на 5 га, два из них – под МЖК, три жилых этажа с подвалом и техническим подпольем. Есть четко сформированный бюджет, себестоимость строительства МЖК на 25% выше, чем среднеэтажного, с многоэтажкой разница 30%.

Мы могли построить там и среднеэтажный комплекс. Но чтобы быстрее выйти на рынок, сделать разновысотный проект и посмотреть спрос, мы 2 га закатали под МЖК.

По факту у нас себестоимость близка к 60 000 рублей на «квадрат», мы вынуждены сдвинуться в категорию «комфорт плюс» и продавать на старте по 71 000-74 000 руб., далее, по мере готовности - по 80 000 рублей. Экономически это гораздо менее выгодно: меньше метров, ниже прибыль.

Основной фактор, который мешает, - отсутствие дорог и инженерных сетей (газ, электричество). В Финляндии мы спросили, сколько у них стоит подключение (за киловатт). Они вообще не поняли вопроса! «Вы же наш потребитель,- говорят,- вы же не платите, чтобы подъехать к бензоколонке».

 Есть такой фактор, который, может быть на первый взгляд не заметен: практически отсутствует скрытая реклама загородного образа жизни. Люди не понимают разницы. И некому объяснить, что, если у них есть «хрущевка», ее можно продать за 5 млн рублей, за 3,5-4 млн купить квартиру такой же площади в новом малоэтажном жилье и еще останется на машину.

Профессиональных застройщиков в малоэтажке мало, есть набор людей, которые не обладают ни ресурсами, ни специальными знаниями, ни службой заказчика. Если брать реальную смету на малоэтажку, считать любой проект МЖК, фактически окажется, что они все убыточны.   

Николай Урусов, генеральный директор СК «Красная Стрела»:

- Говоря о снижении доли малоэтажки, надо учитывать динамику. У нас примерно с 2010 года на рынок вышло множество проектов, расположенных далеко за КАД, в которых продавали и секции в таун-хаузах, и микроквартиры в малоэтажных домах. Таких лотов оказалось несколько тысяч. Отчасти в силу конъюнктуры, отчасти из-за нового на тот момент предложения и очень интересной цены продавалось все. Сейчас малоэтажка в этом виде уже не интересна ни девелоперам, ни клиентам.

Если рассуждать о факторах, сдерживающих рост числа малоэтажных проектов, то основных – три: недостаточная транспортная инфраструктура, практическое отсутствие социальных объектов в проектах малоэтажных комплексов и более высокая стоимость строительства МЖК по сравнению со средне- и многоэтажными. При сочетании этих факторов МЖК тяготеют к большим проектам комплексного освоения территорий. Именно в таком формате девелопер может решить, хотя бы отчасти, все три главные проблемы.

Многие даже не догадываются, что МЖК в пригороде – это здорово. Друг с другом застройщики таких проектов конкурируют, это безусловно. Когда на одной территории строится несколько ЖК (это как раз наш случай), человек обзвонит каждый проект, узнает плюсы и минусы, какие-то технические характеристики домов и так далее.

Что касается конкуренции по территориальному принципу, может быть, Петергоф и Пушкин могут как-то соперничать, но конкуренция «север-юг» меньше выражена. Потому что, если у человека есть якорь на севере в виде семьи, друзей, привычек и так далее, очень маловероятно, что он поедет на юг. Хотя исключения есть.   

Евгений Васильев, директор по продажам ЖК Yolkki Village:

- Обсуждали вопрос дефицита социальной и коммерческой инфраструктуры. А что мешает нам все это предусмотреть еще на стадии проекта? У меня в жилом комплексе 15 га земли. Будет 2500 квартир. Нам точно понадобится школа, мы ведем переговоры с областью, передаем участок, проектируем школу. Что мешает отдать под коммерцию первые этажи? Потребитель смотрит, что будет в жилом комплексе. Будет аптека? Если мы предоставим место - будет. То же с банком. Сложно разместить полноформатный спортивный комплекс, да еще и с бассейном. Еще сложнее с инженерией. У меня ближайший коллектор - за полтора километра. Надо придумывать локальную схему.

Молодые семьи, решив завести детей, довольно быстро понимают, что студии в 24-26 метров, которые были так популярны пару лет назад, мягко говоря, тесноваты. Рынок «малоэтажки» новый, и сейчас в большинстве проектов цены ниже городских. Как только люди поймут, что в пригороде действительно лучше жить, а для этого нам понадобится ввести полтора десятка жилых комплексов, все изменится.

 Люди возвращаются к большим площадям. Они наелись студиями. Время покажет, куда они поедут жить: в 40-метровую «двушку» или в 40-метровую однокомнатную квартиру, но правильно спроектированную. Рынком будет управлять продукт.   

Нина Авдюшина, генеральный директор ООО «H+H»:

- Мы производим и продаем газобетонные блоки и считаем рынок малоэтажного строительства одним из приоритетных направлений. Мы вложили в этот сегмент много сил и средств и продолжаем вкладывать, потому что видим перспективу. И в плане роста покупательского спроса, и в плане увеличения объемов потребления газобетона. Сегодня мы отмечаем позитивную динамику продаж в этом сегменте.

Мы работаем с несколькими известными застройщиками, в том числе - с компанией Navis Development Group, которая реализует сразу несколько малоэтажных проектов: «Щегловская усадьба», «Шотландия», «Итальянский квартал».   

В мире и в стране  

В США общий объем ввода жилья за год составляет около 250 млн кв.м, из них 230 млн – малоэтажка.

Германия: 82% возводимого жилья – малоэтажные дома .

 Финляндия: 89% сдаваемых объектов – не выше трех этажей.

В 2014 году в Ленинградской области были выданы разрешения на строительство примерно ста МЖК на 9152 квартиры (примерно 8,5% от общего числа квартир в областных новостройках). В 2016 года  в МЖК - 7660 квартир, их доля сократилась до 5,3%.

В Петербурге и пригородной зоне (данные «Петербургской недвижимости» на май 2016 года , объем рынка малоэтажного жилья составлял около 750 000 кв.м. Это примерно 7% в общем объеме рынка. За 2015-й реализовано около 190 000 кв. м в МЖК – 5% от общего объема спроса.