Состоявшаяся в Петербурге Неделя дизайна Design Week-2016 принесла серию рабочих встреч девелоперов, архитекторов, урбанистов и чиновников. На одной из дискуссий представители разных профессий и даже разных стран решили обсудить тему создания комфортной среды в процессе нового строительства «Комфортная среда обитания: от проекта до реализации». При этом российские участники учитывали структуру момента: продолжается кризис, уменьшается платежеспособность покупателей жилья, застройщики долго просчитывают варианты, дробят очереди ввода новостроек, ищут статьи экономии расходов. Все это на фоне постоянных изменений нормативов застройки по высотности, плотности, созданию социальной инфраструктуры.

Но большинство застройщиков согласно: вряд ли правильно считать, что покупателя неэлитных  квартир сегодня интересуют только цена, транспортная доступность  и базовые характеристики жилых комплексов. Еще несколько лет назад клиент был вынужден покупать только то, на что хватало денег. Однако требования покупателей постоянно растут: конкуренция на рынке заставляет строителей думать о комфортной среде проживания, создании в проектах детской и спортивной инфраструктуры, благоустройстве территории. Некоторые игроки рынка при выборе перспективных площадок под строительство теперь много думают еще и о приятном окружении будущего жилого комплекса - о близлежащих парковых зонах, водоемах, лесах.

Мы публикуем самые интересные фрагменты дискуссии специалистов о комфортной среде. 

 

Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие»:

– В Москве актуальный объем предложения на рынке жилья в 1,5 раза превышает спрос, в Петербурге — в 3,5 раза. При такой конкуренции востребованы только те проекты, в которых комфортная среда уже есть. Причем за те же деньги. Все девелоперы ищут «фишку», способную привлечь деньги покупателей жилья.
Причем пытаются найти такие «изюминки», которые будут продаваться местному покупателю, отвечать именно его представлениям о комфорте. Сегодня все девелоперы пытаются найти у архитекторов помощь, свежие идеи, способствующие продвижению проектов. Сотрудничая, можно придумать несколько десятков позиций, которые будут отличать проект от других, находящихся в той же локации.


Константин Ковалев,  
заместитель генерального директора управляющей компании «Старт девелопмент»:

– Задача любого проекта комплексного освоения территории — создание комфортной среды. Сейчас в жилых комплексах уже появляются элементы общественных пространств, парковка уходит вниз, в стилобат. Возникают оборудованные места для выгула животных, занятий спортом, Wi-Fi.
Можно создавать новые спальные районы с улучшенными характеристиками, насыщать их социальной инфраструктурой, чтобы соответствовать нормам и удовлетворить первичные потребности людей. Но все равно это будут спальные районы. В наших городах нельзя доехать на велосипеде до ближайшей остановки общественного транспорта или железной дороги, оставить его там и двигаться дальше. Хотя спрос на разнообразие возможностей, которое может дать большой город, уже существует.
В Петербурге есть немало людей, которым средства позволяют купить квартиру, но они не делают этого, потому что просто нет продукта, который бы их устроил. Они побывали в Голландии, Британии, в странах Скандинавии, видели, как сделаны дворы, террасы, общественные пространства, скверы. Если бы все это было здесь, они бы это купили. Если мы научимся такие задачи решать, то сможем собрать с рынка спрос, который пока не видим.


Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Еще кризис 2008–2010 годов заставил девелоперов, работающих в сегменте жилья массового спроса , пристально вглядеться в те опции, которые предлагают конкуренты: встроенные паркинги, лифты в паркинги, осмысленный дизайн входных групп, потолки 2,75 м и выше, наличие площадок для отдыха пожилых людей, для активного отдыха и т. д. Однако покупатель практически не объясняет свой запрос. Он не формулирует вслух ожиданий, за него это делают застройщики, рекламируя свои идеи.
Проекты сегодня конкурируют по местоположению, по уровню транспортной доступности и по качеству среды, включая вот эту «послепродажную» жизнь комплекса. По составу проектов и по предлагаемым опциям эконом- и комфорт-класс уже практически идентичны.
Девелопер занимается созданием сообщества соседей, чтобы обеспечить покупателям дружелюбное общение друг с другом, безопасность и занятость детей. Иногда застройщик предоставляет помещения для этих целей только за стоимость коммунальных услуг. Он самостоятельно сдает в аренду встройки, формируя пул арендаторов, комфортный для собственников.
Двигаться по этому пути мешает лишь дополнительная финансовая нагрузка в виде строительства и длительного содержания на балансе компании социальных объектов, нередко — дорожной сети, инженерии, в виде страхования и предстоящих отчислений в инвестиционный фонд. И конечно, мы сильно ограничены покупательской способностью. Невозможно заложить в проект все, что хочется, оставив продукт доступным по цене.    


Сергей Орешкин, генеральный директор архитектурного бюро «А.ЛЕН»:

– Сам термин «комфортность» многослойный, предполагает учет экономических, социальных и культурных факторов. В наших городах комфортность довольно четко зонирована, что связано с уровнем жизни разных классов общества. В пригороде понятие «комфортная среда» заметно отличается от представления о комфорте в центре города. У советского покупателя была тяга к тому, чтобы выехать за город и создать себе комфортную среду на даче. В 1990‑е мы сотнями и тысячами проектировали частные дома.
В городе рынок изменился кардинально. Как практикующий архитектор я вижу уйму стереотипов. Девелоперы смотрят друг на друга и нередко копируют неудачный опыт, вслепую предлагают дополнительные услуги на падающем рынке. Некоторые до сих пор развиваются экстенсивно: наращивают объемы ввода, пытаются сохранить уровень продаж. А надо выбрать свою нишу, своего архитектора и сделать узнаваемый продукт. Европа это все прошла, там масштаб проектов меньше, а число работающих с ними архитекторов в разы выше. Больше внимания уделяется деталям. У нас в России в одну мастерскую могут отдать на проектирование миллион квадратных метров! Все немного жадничают, и среда получается некомфортной. Привлечь много архитекторов, уменьшить лот, увеличить внимание к продукту — вот задача будущего.  


Кеес Донкерс,  ведущий архитектор Центра развития архитектуры г. Эйндховена (Нидерланды):

– То, что мы в Голландии ездим на велосипедах чаще, чем на машинах, восхищает русских студентов. Но у нас просто очень узкие улицы, поэтому езда на велосипеде — наш способ достичь комфорта. Голландские города выросли из деревень.
XXI век принес нам опыт трансформации Эйндховена из самого уродливого города в Голландии с остановившимся производством Philips и крайне депрессивной средой в город инноваций и дизайна, очень привлекательный для молодежи. Благодаря тому, что мэрия стала сотрудничать с университетами и компаниями, мы смогли сформировать новую идентичность. Нам удалось сохранить промышленные здания, которые когда-то принадлежали Philips, создав в них пространство для разнообразной деятельности. Эта трансформация оказалась интересной для детей тех, кто когда-то трудился на этом предприятии. Им захотелось остаться и работать здесь. Дизайн и архитектурные решения создали новый открыточный вид города.
Общество уже очень сильно изменилось. Будущее на 90% принадлежит молодым. Они еще не могут купить машину или квартиру. Но они готовы селиться в лофтах или жить в маленьких домах, которые вы называете «дача», если могут воплотить там в реальность свою мечту. Мы у себя создаем доступное жилье для молодых, превращая бывшие офисные помещения в маленькие квартиры. И это продается очень быстро. Мне нравятся девелоперы, которые фокусируются на реальных потребностях людей и смотрят в будущее.