В мае состоялась дискуссия участников рынка, где действующие лица всей  строительной цепочки поделились взглядами на рынок и рассказали о своих рецептах выживания. Девелоперы и эксперты отмечали: продажи жилья  в первом квартале 2016 года шли на приемлемом для большинства уровне. Помогло и сохранение господдержки ипотеки. Разумеется, ввод жилья замедляется, c глобальными жилыми комплексами на рынок никто не выходит, а очереди ввода застройщики пытаются дробить.  

Из новых тенденций прозвучало наблюдение эксперта, что сейчас многие генподрядные и подрядные компании фактически подменяют банковский сектор. «Они работают за свой счет, фактически кредитуя застройщиков, а  их в свою очередь кредитуют поставщики материалов и оборудования. Получается цепочка товарного кредитования, в конце которой находится застройщик. И он продает жилье далеко не теми темпами, к которым привык. Так что на нынешнем рынке очень много контрактов с нулевыми авансами», - отметил глава ЗАО «Решение» Александр Батушанский.  Некоторые подрядчики принялись осваивать смежные сегменты бизнеса.

Зато проектировщики констатировали некий ажиотаж: из-за смены градостроительных правил в Петербурге заказчики спешать получить разрешение на строительство максимального числа объектов.

В целом паники нет, на рынок выводятся новые комплексы. Себестоимость строительства растет, но в разных сегментах рынка разными темпами.  

Александр Батушанский,  генеральный директор ЗАО «Решение»:

- Увеличение объемов сдачи жилья в 2015 году  ни о чем не говорит: просто достраивали то, что продали в 2014 году. Не будет существенного падения объема ввода и в этом году. Однако новых проектов выводится на рынок значительно меньше. Это связанно с падением продаж (за прошлый год на 30%). В коммерческом строительстве оно еще заметнее – до 50%. Рассчитывать на то, что этот сегмент оживится, особенно не стоит. Некоторые компании ориентируются на регионы и пытаются вытеснить оттуда несчастных местных игроков, у которых меньше финансовых возможностей. Растет число объектов, находящихся на завершающих этапах строительства. Но количество возводимых каркасов, то есть проектов в начальной стадии, сократилось и будет уменьшаться на протяжении всего года. Падение продаж на 30% ведет к соответствующему снижению объемов стройки через год-полтора, с учетом строительного цикла.

Невозможно определить, сколько стоит своя подрядная компания. Здесь важны профессионализм, разделение труда подрядчика и генподрядчика. Кстати, работа без аванса заставляет подрядчиков закладывать гораздо большую маржу, чем они заработали бы при стабильном финансировании.

Застройщик, который строит больше, чем один дом, с трудом считает себестоимость проектов. У разных компаний доли строительных материалов или доля стоимости земли могут в разы различаться. Все очень сильно зависит от объекта.  

Евгений Богданов, директор по развитию проектного бюро RUMPU:

По разработке проектной документации в нашем регионе наблюдается просто ажиотаж. И как раз из-за меняющихся градостроительных документов. Заказчики стахановскими темпами стараются спроектировать как можно больше, заложив те параметры, которые действовали на момент приобретения участков. Поэтому объемы работы у нас растут.

Продажи в первом квартале этого года были на приемлемом для всех уровне, ипотеку сохранили. У некоторых крупных компаний продажи даже выросли по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. И девелоперы, несмотря на то, что всем страшно, вынуждены открывать продажи и приступать к следующим очередям. C кем бы из работающих в жилищной сфере я не говорил, ни у кого нет неразрешимых проблем - все продают. Да, кто-то более успешен, кто-то менее. Всем страшно, все двигаются осторожно, не зная, что будет завтра. Сегодня нет весомых аргументов, чтобы не строить.

Я наблюдаю разрыв между тем, что делает проектировщик и тем, что потом строит генподрядчик. Если мы говорим об экономии, надо изначально эффективно проектировать, а не ужимать генподрядчика на какие-то проценты. Я считаю, что именно в этом направлении мы должны двинуться после нынешнего кризиса.  

Александр Орт, президент ГК «ННЭ»:

- В Советском Cоюзе было нормой работать в других регионах. Ленинградские строители трудились по всей стране. Теперь петербургские подрядчики и генподрядчики даже не могут этого представить: у них все налажено, деньги исправно идут - зачем куда-то уезжать?

Что касается изменений местного законодательства. Я на своей организации ощутил ажиотаж: проектировщики «на коленке» рисуют и в экстренном порядке передают в экспертизу. Только в 2014 году мы рассмотрели 5 млн кв.м жилья. А в 2015 году  - только 800 000 кв.м, а в основном корректировали проекты, разработанные в 2014 году . В Службе госстройнадзора свободного места нет, все документами завалено, все торопятся разрешение на строительство получить. Ведь если в городе высоту новых зданий сократят до 40 метров, вся экономика проектов рассыплется.  

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» :

- У нас есть своя компания-подрядчик, потому что «ЛенРусСтрой» - это прежде всего генподрядчик. Есть дочерние фирмы, которые занимаются девелопментом. Но вот что-то подрядчиков и генподрядчиков, которые работают с застройщиками без авансов, я не встречал. Тут говорили, что дешевле нанимать сторонних подрядчиков. Проведя много тендеров, мы поняли, что проще работать самостоятельно. Не согласен, что сейчас нужно при застройщиках создавать подрядные организации – не вижу в этом особого смысла.

Объемы строительства снизились. И я удивлен, что сегодня говорят о том, что у кого-то загрузка увеличилась. На других встречах застройщики говорят о 40-50%-м снижении продаж. Так откуда тогда появляются деньги, чтобы платить подрядчикам? Продажи падают и в Москве. Крупные компании официально заявляют о снижении объемов ввода.

О себестоимости строительства. Когда ты строишь сотни тысяч квадратных метров, в точности подсчитать себестоимость действительно невозможно.  

Алексей Шумилов, руководитель проекта «Группа Ярд»:

- Мы в чистом виде девелоперы, у нас нет своих строительных мощностей. Готов поспорить насчет отношений с подрядчиками – они изменились, причем серьезно. На прошлой неделе, например, приходили три компании, которые были готовы работать без аванса. Есть фирмы, которые явно демпингуют - появляются заманчивые предложения, но возрастают и риски. В условиях, когда падают продажи и спрос, не хочется на себя брать лишнего - не готовы мы создавать генподрядную компанию. Строители обещают нам качество, сроки, цену, мы - оплату. Но бригады, которые вытеснили с рынка, наверное, все к нам идут. Приходится очень тщательно выбирать партнеров.  

Дмитрий Плавник, руководитель группы компаний «СК ПСП»:

- Наша компания включает и генподрядчика, и структуру, специализирующуюся на монолитных работах. И у меня компания выросла в 2,5 раза с конца 2013 года. Только лишь потому, что увеличился объем востребованных оплачиваемых работ. Мы никуда в другие регионы не уезжаем: монолитчики не любят ездить из-за слишком тяжелого оборудования. Сегодняшняя картина полностью повторяет 2008 год, за который мы тоже выросли в 2,5 раза. С рынка ушли компании-бригады, которые очень чувствительны к малейшим сбоям в финансировании от заказчика. Средние компании, к которым и мы относимся, чувствуют себя хорошо. За исключением тех, кто был так или иначе привязан к конкретному застройщику: он стал строить меньше, и у подрядчика начались проблемы.

Что касается себестоимости, по общестроительным работам изменений фактически не произошло. Что касается инженерии, цены увеличились из-за большого количества иностранных комплектующих. В общей себестоимости это дало примерно плюс 5%.