В первом квартале 2015 года  результаты были куда скромнее: 10 500 договоров. Дополнительно на активизацию спроса поработали и слухи о возможной отмене господдержки ипотечного кредитования на «первичке». А если сравнивать показатели двух регионов не с первым кварталом 2015 года, а с четвертым, скачков не будет вовсе: в октябре–декабре прошлого года было зарегистрировано 21 700 ДДУ.

В Петербурге за первый квартал 2016 года строители  сдали 897 900 кв.м жилой недвижимости. Из них 859 000 кв. м в многоквартирных домах. Это  на 16,6% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 13,2% меньше, чем в первом квартале 2015 года.

В Ленобласти за те же три месяца введено 862 100 кв.м жилья. Это на 80% больше, чем в последние три месяца 2015 года (480 200 кв.м), и на 13% больше, чем за первый квартал прошлого года (763 700 кв.м).

Страх прошел

Сегодня объем предложения квартир в Петербурге и пригородной зоне, по расчетам экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость» (ПН), составляет 5,05 млн кв.м. Площадь всех новостроек на конец марта составляет 11,12 млн кв.м.

Посмотрим, что происходит с выводом на рынок новых проектов. По данным «ПН», в январе–марте 2016 года  в Петербурге и пригородной зоне девелоперы вывели в продажу 51 жилой объект общей площадью 1,06 млн кв.м. Это 25 000 квартир. Львиная доля (до 90% новых проектов, если брать в расчет площади) относится к классу жилья массового спроса («масс-маркет»). Иными словами, страх у застройщиков прошел, и говорить о существенном снижении предложения не приходится.

Готовы к риску

Покупатели тоже готовы рисковать, без оглядки на макроэкономические прогнозы. Спрос на квартиры  за первый квартал, по мнению  «Петербургской Недвижимости», составил 1,09 млн кв.м, в городе и пригородах заключено 24 600 сделок — на 32% больше, чем за тот же период 2015 года. Это не сенсация, но в любом случае — очень и очень достойный результат. Большинство опрошенных участников рынка говорят о том, что такого интереса к «долевке» не ожидали.

Интересно, что оживление рынка происходит на фоне падающих доходов населения , сокращения нормы сбережений, уменьшения доли людей, планирующих крупные покупки.

Теперь главное — понять, надолго ли сохранится эта благодать. Девелоперы и аналитики осторожно предсказывают «некоторую коррекцию» в начале лета и вплоть до осени.


Мнения экспертов

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:   

– В первом квартале 2016 года  на петербургском рынке продолжилось сокращение вывода новых проектов. Тем не менее, они появляются во всех секторах рынка. Cпрос не падает до нуля ни в одном сегменте, а сокращение предложения способствует оздоровлению и более гармоничному состоянию рынка. В феврале спрос существенно оживился. Эксперты связывали это с опасениями по поводу прекращения господдержки ипотеки. Граждане торопились провести сделки. В итоге они оказались правы, поскольку ставки выросли минимум на две десятых процента во всех банках.

В 2016 году объем предложения продолжит сокращаться, девелоперы будут запускать новые проекты с удвоенной осторожностью. Последние четыре года город наводнен масштабными «миллионниками», один крупнее другого. В ближайшем будущем будут реализовываться локальные проекты, а крупные — дробиться на очереди. Это позволит снизить риски и оптимизировать параметры проекта. Спрос сейчас труднопредсказуем, а разумная осторожность еще никому не навредила.

Уменьшающийся объем предложения и растущая себестоимость не позволят снизить стоимость квадратного метра. В 2016 году цены останутся на прежнем уровне с возможной коррекцией в пределах инфляции.

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров Группы компаний «Эталон»:   

– Результаты первого квартала превзошли наши ожидания: в рублевом выражении продажи выросли на 238% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (сумма новых контрактов составила 12,86 млрд рублей). Это рекордные показатели за всю историю компании. В начале года мы говорили, что ожидаем по итогам 2016 года рост продаж на 20% по сравнению с 2015 годом, и показатели первого квартала укрепили нашу уверенность в том, что это возможно.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– Ожидания оправдались: цены на рынке строящегося жилья стабилизировались, резкого падения не было. Эксперты не давали апокалипсических прогнозов на этот год, и рынок действительно не обрушился. В этом плане в первом квартале положение дел на «первичке», скорее, соответствовало ожиданиям.

В ближайшие месяцы ситуация сохранится. Потенциал роста цен в среднем невелик, однако в отдельных проектах с высокими потребительскими характеристиками он вполне возможен. Резкого снижения тоже ожидать не следует из-за подорожания стройматериалов, работ и инфляции в целом.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– В начале 2016 года (январь — середина февраля) наблюдалась весьма слабая покупательская активность. С конца февраля начался небольшой подъем, и мы вышли на хорошие показатели по продажам. Мы связываем возросшую активность с тем, что многие люди до последнего откладывали покупку квартиры, а когда заговорили о прекращении субсидирования ипотеки, это стало для них стимулом побыстрее получить одобрение банка и приобрести квартиру.

Покупателей сейчас привлекают новостройки, обеспеченные инфраструктурой, где высоки темпы строительства. Можно сказать, что в целом клиенты стали более вдумчиво подходить к покупке квартиры и не гонятся только за низкими ценами и суперакциями.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге:

— Первый квартал прошел под девизом: «Успей купить, пока не поздно». Такое поведение клиентов было вполне прогнозируемым. Все напряженно ждали, как сложится с программой льготной ипотеки. Застройщики использовали этот факт, чтобы стимулировать продажи. Покупатели решались на сделки, даже если не планировали их в ближайшее время. Так, в первый месяц 2016 года объем продаж в нашей компании был довольно высоким и держался на уровне декабря 2015 года, что нехарактерно для этого сезона.

Пиковым стал февраль, когда число сделок у нас увеличилось в 1,5–2 раза по сравнению с январем 2016 года, и в 5–7 раз, если сопоставлять с «провальным» январем прошлого года. Когда все поняли, что программа ипотеки возобновится, ажиотаж поутих. Пыл покупателей охладил и подъем минимальной годовой ставки с 11, 4 до 12%. Поэтому в начале марта потребители привыкали к новым ставкам и вновь активизировались. В первом квартале цены также не снизились. Напротив, в удачных проектах они увеличиваются вместе с ростом строительной готовности на 1,5–2%. Застройщики продолжили выводить на рынок новые объекты в разных сегментах, что также оживило спрос. В целом ситуация выглядит спокойной и соответствует нашим ожиданиям.

В середине второго квартала мы прогнозируем сезонный спад активности в связи с продолжительными праздниками. Затем спрос восстановится до уровня марта и будет на нем держаться. Цены в масс-маркете к концу полугодия увеличатся на 3–5%.

Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС»:

– Первый квартал действительно превзошел ожидания. Январь, несмотря на то, что в нем много выходных дней, продемонстрировал уверенный темп продаж, эта динамика сохранилась и в феврале. В марте сделки тоже шли несколько активнее наших прогнозов. Соглашусь, что 2016 год начался гораздо позитивнее, чем ожидали участники рынка. Однако в ближайшие месяцы, я думаю, мы будем наблюдать традиционную годовую амплитуду покупательского поведения: с мая до конца лета активность снизится, в конце августа — в сентябре снова пойдет вверх.

 

Динамика договоров долевого участия, зарегистрированных в Петербурге

 Период

Общее число

Нежилые помещения

Жилые помещения

всего

физ.лица

всего

физ. лица

всего

физ. Лица

2014 год

50 879

48 237

23 141

21 200

27 738

27 037

2015 год

42 084

37 927

3611

2645

38 473

35 282

I кв.2015 г.

4095

4030

275

265

3820

3765

I кв.2016 г.

14 490

13 520

998

887

13 492

12 633

 

Данные Управления Росреестра по СПб 

 

Динамика договоров долевого участия, зарегистрированных в Ленобласти

 Период

Общее число

Нежилые помещения

Жилые помещения

всего

физ.лица

всего

физ. лица

всего

физ. Лица

2013 год

25 945

24 280

-

-

-

-

2014 год

40 195

38  575

5070

4675

35 131

33 900

2015 год

34 165

32 196

1516

1148

32672

31 070

1 кв.2015

7069

6794

157

99

6915

6698

1 кв.2016*

10 172

9873

302

267

9 875

9610

Данные Управления Росреестра по Ленинградской области

*Данные предварительные и могут быть уточнены

Основные показатели первичного рынка

Показатель

Период

Класс A

Класс В

Класс С (СПб)

Класс С (Пригород)

Итого*

Строящееся жилье, тыс. кв.м

I кв. 2016

379

1716

4390

4183

10 667

Изм. с IV кв. 2015, %

1

6

-5

-2

-2

Изм. с I кв. 2015, %

9

33

-10

1

0

Свободное предложение, тыс. кв.м

I кв. 2016

181

885

1571

1 550

4 187

Изм. с IV кв. 2015, %

1

10

-13

-1

-4

Изм. с I кв. 2015, %

0

54

-22

5

-1

Спрос, тыс. кв.м (оценочно)

I кв. 2016

9

125

                  527  

444

1105

Изм. с IV кв. 2015, %

-48

20

20

2

11

Изм. с I кв. 2015, %

-23

83

35

60

48

Средняя цена, тыс. руб./кв.м

I кв. 2016

347,3

155,5

96,0

65,0

 

Изм. с IV кв. 2015, %

1,7

0

0

0

 

Изм. с I кв. 2015, %

3

-2

-1

-3

 

Данные Knight Frank SPb

*Без административно подчиненных районов (АПР). С АПР - 12,2 млн кв.м.