Застройщики по разному относятся как к вопросам изменения квартирографии жилья, так и к способам снижения затрат на строительство, возможностям экономии на отделке, к способам вывода новых объектов. Впрочем, классический подход формулирует директор департамента корпоративных коммуникаций группы компаний «Эталон» Михаил Духовный: «Уменьшение затрат и рост прибыли — главные задачи в любом бизнесе в любые времена». При этом, уверен он, необходимо понимать: грань между сокращением расходов и ухудшением качества продукта в жилищном строительстве очень тонка.

 

Танцы от достигнутого

Кризисный 2015 год в целом не лишил петербургских застройщиков оптимизма: статистика оказались лучше ожидаемой. Правда, объем продаж жилья в новостройках у многих компаний упал на 20-40 %. За год в Петербурге население купило около 3,7 млн кв.м жилья в новостройках, а строители за это же время вывели на рынок 4,3 млн кв.м в новых проектах. Иными словами, предложение «квадратов» на 15% превышало спрос на него. Интересно,что петербургский рынок готовых квартир (так называемая «вторичка») упал всего на 20%. По мнению экспертов, крупные покупки (автомобили  и квартиры) люди теперь будут все чаще откладывать. И даже не потому, что нет денег (на банковских счетах населения находится около 21,5 трлн рублей), а потому, что не хватает определенности. Впрочем, Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», считает, что в Петербурге ни серьезного повышения, ни заметного снижения цен в 2016 году не будет. По ее мнению, застройщики будут осторожнее и тщательнее выводить на рынок новые проекты. Объем продаж в новостройках в 2016 году она прогнозирует на уровне 3,5 млн.кв.м. Некоторые специалисты также прогнозируют, что в этом году может вырасти объем жилья эконом-класса и увеличится доля нераспроданного жилья в проектах. Вот что думают о ближайших перспективах представители ведущих компаний-застройщиков Петербурга.

 

Дмитрий Сидоренко,

начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:

–Экономить в нашей ситуации можно только путем ведения переговоров с поставщиками и нахождением неординарных управленческих подходов. Иной дороги нет. Если в фирме отлажена работа, то при тех же объемах строительства нельзя сокращать кадры или плату сотрудникам. На стройматериалах мы не намерены экономить, это невыгодно ни клиентам, ни компании. Потому что, как говорят, скупой платит дважды. Мы ведь гарантируем качество построенных домов и отделки жилья. Надо помнить и о серьезных репутационных рисках. У нас качество материалов подтверждается специальной лабораторией и приборами. Менять квартирографию в наших домах в ближайшее время не намерены. Сейчас вновь оживает спрос на небольшие по метражу квартиры, в наших проектах их доля от 50 до 70%. Новые проекты будем реализовывать с оглядкой на конъюнктуру рынка, но кардинально пока планы не пересматриваем .

 

Елена Валуева,

директор по маркетингу Mirland Development:

–Сейчас свободных средств у покупателей квартир становится меньше, а кредитоваться  не все хотят, опасаясь потерять постоянный источник дохода. В связи с этим, велик интерес клиентов к более дешевым вариантам, а это при прочих равных условиях связано с размерами жилья. Значит, площади квартир будут сокращаться, больше будет квартир c меньшим количеством комнат. Объемы очередей в жилых комплексах тоже могут претерпеть изменения. Ведь чем они меньше, тем легче застройщику управлять темпами строительства. Разумеется, при условии, что он не имеет обязательства сдать конкретный объем к установленному сроку. Разделение  проекта на фазы — одна из составляющих  управления рисками.

 

Николай Гражданкин,

начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

–Даже в кризисной ситуации мы не сокращаем размеры квартир. А в пятой очереди «Нового Оккервиля», которая вышла в продажу в декабре 2015 года, студий вовсе не планировали, делая основной акцент на двухкомнатные квартиры. Мы наблюдаем тенденцию: многие покупатели студий и однокомнатных в первых очередях «Нового Оккервиля», затем продают их и приобретают более габаритное жилье в следующих корпусах. Мы «заточены» на клиентов, которые ищут жилье именно для своей семьи. Площади квартир уменьшаются в проектах, ориентированных на инвесторов и тех, кто занят поисками временного жилья. Поэтому в подобных комплексах огромное количество студий и малометражных «единичек» и «двушек». На качестве стройматериалов, отделке, лифтах не сэкономить — это обязательная часть того продукта, который покупают наши клиенты. Такая экономия дала бы противоположный эффект: отрицательные отзывы получивших квартиру покупателей напрямую сказались бы на объеме продаж.

 

Юрий Добровольский,

заместитель руководителя Санкт-Петербургского филиала «Мосгосэкспертизы»:

Сокращение затрат застройщиков, как можно предположить, прежде всего, скажется на качестве строительства. Самыми уязвимыми могут стать системы инженерного обеспечения, внутренняя отделка и фасадные решения. Изменения, которые не влияют на безопасность и конструктивную надежность зданий, не нуждаются в повторной экспертизе. Относительно квартирографии, я думаю, соотношение площадей и числа квартир с разным числом комнат вряд ли имеет резервы оптимизации. В недорогом жилье площади комнат и кухонь также близки к возможным минимумам. Застройщики уже уменьшили объемы вывода новых площадей жилья на рынок, стройки делятся на небольшие очереди. Желание властей уменьшить высоту новостроек дополнительно понизит экономическую эффективность проектов, строителям придется еще сильнее экономить.

 

Петр Буслов,

 руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

–Если уменьшать расходы уже в ходе строительства, без кардинальных изменений проекта, потребуется экономить на отделке жилья, мест общего пользования или на благоустройстве. Девелоперы нередко экономят на материале фасадов, а это вызывает эстетический дисбаланс. Иногда используют более дешевые материалы в межкомнатных перегородках, утеплителе, фурнитуре окон. Мы считаем, что это может иметь неприятные последствия. Более рациональный подход, позволяющий снизить стоимость жилья — оптимизация планировочных решений. Верим, что большинство фирм выберут именно такой вариант и предложат квартиры меньшей площади, но с более функциональным внутренним пространством. Разговор касается не только студий и однокомнатных квартир, доля которых вряд ли серьезно изменится, но и трехкомнатных вариантов, метраж которых уменьшится с 77 до 68 кв.м. То же произойдет с двухкомнатными квартирами. Их средняя площадь будет около 49 кв.м в отличие от прежних 60 кв.м. В итоге в ближайшее время средний размер квартир в петербургских новостройках составит 42–43 кв.м.

 

Светлана Денисова,

начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

–Нынешняя ситуация подтолкнет застройщиков к пересмотру своих проектов, чтобы удешевить их, сократить затраты. Контроль расходов — тема вечная, но в условиях уменьшения спроса она стремится на первый план. Разумеется, экономия на расходах может вызвать пересмотр крупных договоров по основным позициям, снизить норму прибыли всех партнеров: застройщика, подрядчиков, поставщиков.

Многие граждане хотят приобретать просторное жилье, с постоянными соседями, такое, где на лестничной площадке немного квартир. Вместе с тем любые кризисные проявления толкают рынок в сторону малометражек: чтобы сократить бюджет сделки, застройщик прежде всего сокращает площадь жилья. Опять появится много проектов с преобладанием студий и однокомнатных квартир.

Регион переполнен проектами-миллионниками. Но в ближайшее время фаворитами станут небольшие локальные стройки, а крупные будут дробиться на очереди. Это позволит уменьшить риски, оптимизировать доходность проектов. Что касается изменения проектов, то при серьезных корректировках  повторная экспертиза – это затраты, прежде всего, по времени. Хотя в условиях сильного кризиса, когда выявляются маркетинговые ошибки, такой путь возможен, и кто-то выберет именно его.

 

Денис Лола,

директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

–На квартирографию комплекса жилья оказывают влияние текущий и прогнозируемый спрос. Тенденция последних лет—уменьшение общей площади квартир из-за динамичного роста стоимости. Так что изменение размера жилья вряд ли позволит уменьшить расходы на строительство. В дальнейшем будут пользоваться спросом варианты с полной отделкой, а также с большим размером кухни, позволяющим использовать ее и как столовую-гостиную. За счет этого двухкомнатная квартира для  экономного покупателя может стать аналогом традиционной «трешки».

 

Екатерина Запорожченко,

директор по продажам компании Docklands:

– Общая  тенденция — сокращение площади квартир и бюджета сделки, к чему стремятся и застройщики, и покупатели жилья. Вряд ли в ближайшее время ситуация поменяется. Качество жилья станет главным конкурентным преимуществом. Сейчас можно использовать ситуацию и приобрести материалы для стройки дешевле, чем до кризиса: многие поставщики дают серьезные скидки застройщикам по крупным заказам, подрядчики уменьшают свои требования. Это позволяет им выживать, а нас обеспечивает работами с качественными материалами по хорошим ценам. Объемы проектов или их очередей будут уменьшаться. Что касается пересмотра параметров, то мы уже сделали это, пройдя повторную экспертизу. Проект апарт-отеля предполагал его наполнение студиями и апартаментами с одной спальней. Но первые месяцы продаж показали, что клиентам нужны апартаменты больших площадей от 90 кв. м, и мы полностью изменили проект. Это окупилось, больших апартаментов в продаже осталось около 15%.

 

Виталий Виноградов,

директор по маркетингу и продажам «Лидер Групп» в Петербурге:

– В кризис 2008 года некоторые застройщики меняли квартирографию, сокращали площади, увеличивали количество студий и однокомнатных квартир в своих проектах. Многие научились на своих ошибках, качество планировок повысилось. Поэтому, если площади квартир будут сжиматься, то только в отдельных проектах с нерациональными планировками. К тому же нынешний кризис имеет отличия: сильно уменьшилось количество инвесторов, покупатель стал более требовательным и вкладывается преимущественно в квартиру для постоянного проживания. Экономия на затратах в строительстве вряд ли вызовет изменение концепций, квартирографии, повальное снижение качества проектов. Клиент уже привык к определенному качеству, что заставляет застройщиков держать марку, чтобы сохранить спрос.

 

Дмитрий Астафьев,

президент ГК «ЛенСпецСтрой»:

– Если не изменится положение в стране, будут возводить малобюджетные небольшие дома с маленькими квартирками. Возможны «хрущевские» варианты трехкомнатных с пятиметровой кухней и комнатами по 8 кв.м. Более умные застройщики будут строить варианты с большими кухнями-гостиными (метров по 12–13) и крохотными кельями-спальнями. Квартиры брежневских времен станут считаться просторными. Экономить станут на всем, будет еще больше студий и однокомнатных квартир, панельных домов и недорогой отделки. Вместо качественного кирпича — материал похуже или вообще пенобетон, вместо лифтов OTIS — продукция Щербинского завода и так далее. И даже повторная экспертиза изменившихся проектов полностью оправдается.

Другая крайность — появятся все более роскошные квартиры площадью 170–300 кв.м. И разрыв между этими полюсами будет только возрастать . Во втором варианте затраты только увеличатся: во время любого кризиса всегда кто-то богатеет.