Особое беспокойство практиков вызывает нововведения по ужесточению требований по  обязательному страхованию ответственности застройщиков перед дольщиками. Строители критикуют также идеи банковского проектного финансирования строительства, поправки в региональные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), попытки «навесить» на застройщиков дополнительные социальные отчисления  и другие продвигаемые властью новации. Некоторые из этих мер, считают застройщики, повышают гарантии дольщиков, но могут лишить строителей источников дешевого финансирования, что немедленно скажется на цене «квадрата» жилья. Тем более, что все это происходит в период стагнации рынка и уменьшения активности покупателей новых квартир.

Опрошенные редакцией специалисты рынка недвижимости констатируют: в диалоге с властью необходимо активно искать взаимоприемлемые для населения и строительного сообщества решения, ведь объем рынка долевого строительства в России достиг суммы около 6,5 триллионов рублей. 

О страховании ответственности застройщиков  

Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» :

- В октябре 2015 года, по данным местного Управления Росреестра, в городе не прошел регистрацию ни один договор долевого участия. Это случилось из-за повышенных требований к страховщикам. Фактически объявлен мораторий на реализацию жилья - это катастрофический шаг. По нашим данным, около 10 млрд рублей застряло в банках в виде платежей , которые прошли по ипотеке, предоплаты сделок, которые сделали дольщики. Это тяжелый удар по рынку. Мы находимся в сложнейшей ситуации, и нам продолжают «закручивать гайки» под благим предлогом защиты прав дольщиков.

Мы будем пытаться лоббировать мораторий на новые требования к страхованию ответственности застройщиков. Предлагаем вновь рассмотреть вопрос создания государственной корпорации (по аналогии с федеральным Агентством по страхованию вкладов), которое отвечало бы за страховые случаи в работе застройщиков, но имело бы ограниченную ответственность по выплатам.  

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

- Петербургские строители поставлены в тяжелое положение. Начиналось все невинно – два года назад, когда придумали страховать  договоры долевого участия (ДДУ). Мы воспринимали эту новацию как дополнительный, но не очень существенный побор. Но сегодня ясно, что этот продукт, работать с которым заставили строителей, никак не защищает дольщика. Фактически это не что иное, как честный отъем денег у населения – ведь в любом случае все расходы застройщика все равно войдут в цену квадратного метра жилья. Например, в Военной страховой компании застройщикам честно заявляют, что рассматривают только объекты, готовые на 50% и выше. При этом строители должен вложить в проект не менее 25% своих средств. Сквозь возникшее «бутылочное горлышко» пройдет в лучшем случае не более 10% российских застройщиков. Сейчас мы почти подошли к пределу возможностей покупателей жилья. Очень чувствителен спрос на квартиры именно по цене предложения. Так что новых объектов на рынке, возможно, появляться не будет.  

Анатолий Кузнецов, председатель комитета по страхованию в строительном комплексе Союза страховщиков Северо-Запада:

- На 1 октября 2015 года в Центробанке числилось 358 страховых компаний. Вероятно, в 2017-2018 годах на рынке останется около 60 страховых компаний. Из-за намеченного роста уставных капиталов очень многие страховщики покинут рынок. А в сегменте гражданской ответственности застройщиков из 19 страховщиков останется шесть. На мой взгляд, этот вид страхования не защищает дольщика. Этим не собираются заниматься мощные страховые компании, так как этот рынок непрозрачен, а рисков, на которые трудно повлиять или невозможно прогнозировать, очень много. Надо идти в сторону ужесточения законодательства. Например,  вводить для чиновников, допустивших нарушения в этой области, запрет на профессию. А по недобросовестным застройщикам возбуждать  уголовные дела.   

Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «47 Трест»:

- У нас рынок и так ко дну подошел, а чтобы его совсем приглушить, начались беды со страховыми делами. Строители понимали, что страховка - это ради галочки, и депутаты Госдумы это знали, и чиновники. Но вдруг в какой-то момент они начали «спасать» стройки. Да платит же за все именно этот бедный дольщик. Я четко придерживаюсь мнения – страховку надо отменять, а меры к застройщикам ужесточать до уголовного преследования. Если обманул граждан – ты мошенник, иди и садись в тюрьму. Если решат, что продавать можно только готовое жилье, на рынке останется меньше застройщиков. Но надо прямо сказать строителям – будет такой закон или нет. А то мы постоянно в какие-то игры играем.  

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»

- Мы все участники рынка, нам приходится подстраиваться под эти правила. Скоро у нас банки превратятся в застройщиков, а мы станем подрядчиками. Власти делают так, чтобы между дольщиками и застройщиками появилась новая прокладка по имени банк.

Может случиться так, что строителям придется объединиться и свой банк создавать, да еще и страховую компанию. А если говорить об увеличении минимального размера собственных средств застройщика, то будь у меня такие деньги - мне ни банки, ни дольщики не требовались бы, сам бы все построил.  

О градостроительных идеях

Дмитрий Панов, генеральный директор компании АО «Доверие»:

- Получается, что градостроительные инициативы (ограничить высотность постройки 40 метрами, снизить плотность застройки и так далее) идут со знаком минус для застройщика. Хотелось бы больше диалога иметь между бизнесом и властью – нужны какие-то ориентиры, которые мы все вместе интеллектуально сможем преодолевать. Это и будет драйвером для развития отрасли. Если раньше девелоперы могли перекладывать цену нововведений на дольщиков, то сегодня это не получится. Многие профессионалы, с которыми я эти вопросы обсуждаю, намерены затаиться, подождать лучших времен. Это все может привести к тому, что отрасль на некое время остановится, и будет ждать. Этот импульс передастся в смежные отрасли. Надо дождаться новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), и тогда посмотреть - креативить, генерировать новые идеи. Сейчас все застройщики соревнуются в умении обходить все эти нормативы. Но пытаются при этом быть кумирами для власти - делать что-то хорошее. Мы также будем пытаться достигнуть расположения властей. Но если ты покупал участок, рассчитывая построить одно количество метров жилья, то едва ли, с учетом инфляции и заемных средств по повышенной ставке, сможешь реализовать проект, если площадь застройки уменьшится.  

Роман Курзенер, генеральный директор компании «Центр согласований»:

- Когда люди только услышали про высотность построек в городе в 40 метров, они помчались к нам - у них были согласованные проекты планировки территории и градостроительные планы участков, но они толком не понимали, что хотят строить. И мне ставилась задача – что хотите, а за ноябрь получите разрешение на строительство. Качество, не качество, только получите, а уж там будем думать. Вот у людей есть участок, есть градостроительный план, и главное – получить разрешение. Ни к чему хорошему это не приведет. Как то мы участвовали в экспертизе по объекту, где уже были уже обманутые дольщики. Как это было здорово! Если по всем объектам будут обманутые дольщики, то всем будут давать «зеленый свет», потому что деваться властям уже будет некуда. Тогда они и участки альтернативные готовы подобрать – главное, чтобы строили быстрее.  

Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон:

- Мы спрашивали, чем объяснить эту волшебную инициативу по ограничению высотности. Нам ответили , что надо создавать комфортную жилую среду. Эта инициатива, мне кажется, не в интересах города, потому что в перспективе не будет того объема ввода жилья, который запланирован в Петербурге – не наберем мы этих объемов при высотности в 40 метров. Будем возводить по чуть-чуть или двинемся в другие регионы. Что касается идеи освободить от страхования компании, которые вкладывают в проект более 50% своих средств, отмечу следующее. Даже при наших возможностях, при нашем высоком рейтинге, открытости и публичности, внушительных собственных средствах, репутации, 28-летней истории, все равно придется разбивать проекты на десятки очередей и вести их длительное время. Чтобы можно было строить небольшие дома за свой счет. И тогда жилые комплексы будут вводиться, например, в 50 очередей. Можно ли это сделать технически, выяснится только тогда, когда мы увидим все новые предложения нашего Комитета по градостроительству и архитектуре. Сейчас это абсолютно непонятно.  

Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость»:

- Наша компания переходит с кооперативной схемы на договоры долевого участия, желания притормозить этот процесс пока нет. Хотя, конечно, мы столкнулись со всеми трудностями, которые коллеги обсуждают. Мы пошли на новую схему только затем, чтобы дать возможность нашим клиентам покупать жилье по субсидированным ставкам. Ипотека в общем объеме сделок в нашей компании  составляет 50-60%, а у некоторых застройщиков доходит до 80%. Важно учитывать и позицию клиентов, многие из которых ориентированы на кредиты от Сбербанка. Теперь подстраиваемся под сегодняшнюю ситуацию. Для тех застройщиков, у которых не хватает финансовых ресурсов сначала построить жилье, а потом продать, выход может найтись в объединении с другими компаниями. Такое партнерство разным может быть. Например, участок наш, а подрядчик - наш коллега и так далее.