Практика показывает, что иногда лучше остаться дольщиком на проблемном объекте, чем годами взыскивать деньги с недобросовестной фирмы.

Какие же риски нужно учитывать гражданам, которые решили выйти из проекта?  

Практика  эвакуации  

Конечно, многие дольщики понимают, что расторжение сделки – это крайний случай. Сначала граждане, желающие выйти из проекта, пытаются перепродать будущую квартиру по договору цессии (с согласия застройщика), но сделать это не всегда удается – особенно если объект-долгострой. Тогда покупатели и требуют вернуть деньги. Дальнейшие действия зависят от нескольких факторов.

Если компания просрочила передачу ключей, нарушив срок, прямо прописанный в договоре, то покупатель вправе не только расторгнуть договор, но и взыскать неустойку, предусмотренную 214-ФЗ. Если же срок исполнения обязательств еще не наступил, а дольщик хочет расторгнуть договор по собственному желанию, то в большинстве случаев компания будет пытаться удержать часть внесенных покупателем средств.  

Удержать клиента  

Многие договоры застройщиков  предусматривают неустойку в размере 10-15% от стоимости жилья на тот случай, если клиент решит досрочно разорвать сделку. Законность таких требований сомнительна. Например, Роспотребнадзор неоднократно признавал, что подобные условия не соответствуют закону. Конечно, компания могла понести какие-то убытки при отказе покупателя от сделки, но эти убытки надо оценить в судебном процессе, исходя из конкретной ситуации (а не назначать какую вздумается неустойку). Но эта практика касается только покупателей по договору долевого участия (ДДУ). У клиентов, купивших жилье по кооперативной схеме, все обстоит иначе. Учредители кооператива могут прописать любые условия, которые касаются выхода пайщиков из ЖСК, и обжаловать эти условия вряд ли удастся.  

Сам не плошай

Победа в суде – это только полдела. Есть и второй этап – реальное исполнение вердикта. После того, как решение вступило в силу, служители Фемиды выписывают исполнительный лист. Дольщик должен отнести его приставам по месту регистрации ответчика. Можно сразу подать лист в тот банк, которые обслуживает расчетные счета компании (если покупателю известны реквизиты). Если на счете есть деньги, гражданин вправе требовать от банка, чтобы тот списал необходимую сумму. Если же реквизиты неизвестны, включается вариант с приставами. Те должны запросить налоговую службу о счетах должника. Если денег там нет или не хватает для погашения долга, то пристав должен потребовать обратить взыскание на имущество должника (то есть оно должно быть выставлено на торги). Тут есть особый порядок. Сначала обращают взыскание на движимое имущество, которое не задействовано в хозяйственной деятельности фирмы. Например, на аукцион могут выставить автомобили. Если денег все равно не хватает, то арест могут наложить на недвижимость, которая не используется в хозяйственной деятельности. Только в последнюю очередь приставы имеют право пустить с молотка имущество, которое необходимо для ведения бизнеса должника (например, офисные помещения).

Подробно это расписано в законе «Об исполнительном производстве». Если приставы не проявляют должного рвения во взыскании долгов (а такое случается в Петербурге  сплошь и рядом), можно обжаловать их бездействие в судебном порядке. Но все равно некоторые потерпевшие годами ждут возращения денег. Приставы завалены делами. К тому же легко восклицать: «Пустите имущество с молотка!». Фактический интерес к арестованным объектам обычно невысок. Чаще всего такое имущество уходит с торгов не с первого раза и по заниженной цене.  

Мнимая угроза  

Законы оставляют дольщикам и другие методы воздействия на должника. Одна из мер - предупреждение генерального директора об уголовной ответственности по ст. 177 УК (злостное уклонение от погашения задолженности). Статья предполагает штраф до 200000 рублей, лишение права руководить фирмами на срок до пяти лет и другие меры. Впрочем, практика показывает, что привлечь директора к личной ответственности  еще сложнее, чем добиться исполнения вердикта через приставов.

Некоторые дольщики выбирают другой путь. Если сумма долга превышает 100 000 рублей и должник несколько месяцев не исполняет вступившее в силу решение суда, дольщик-кредитор вправе подать иск о банкротстве компании. Часто это становится действенной мерой, и многие компании возвращают долги, не дожидаясь момента , когда суд откроет процедуру наблюдения (ведь это грозит им потерей контроля над бизнесом).  

Запуск «динамо»

Недобросовестные фирмы научились годами «динамить» предприимчивых граждан. Типичный пример: ситуация с комплексом «Лондон парк» на пр. Просвещения, 43, где застройщиком выступает фирма «ЛП» (структура группы Л1). Четыре жилых корпуса находятся в высокой степени готовности, но вопрос со сроками сдачи остается открытым. Работы идут очень медленно.

Сдать дома в эксплуатацию обещали еще в 2008 году, но у застройщика периодически возникают финансовые проблемы. Квартиры фирма продавала по предварительным договорам. Десятки дольщиков, вышедшие из проекта, не могут вернуть деньги. Причем фирма должна заплатить также внушительные проценты за просрочку.

Попытки  обанкротить фирму пока не приносят успеха. Сначала компания максимально затягивает процесс, обещая погасить долги, потом начинает возвращать их небольшими частями, что дает возможности для новой затяжки. Некоторые дольщики годами ждут, пока их требования будут рассмотрены по существу.

Похожее происходит  с объектами компании «Титан», которая уже много лет не может достроить жилой комплекс в Шушарах. Десятки дольщиков угрожают фирме банкротством, но она изящно затягивает рассмотрение исков.  

Не рубите концы

Известны примеры, когда дольщики, расторгнувшие договоры, потом жалели об этом. Например, многие покупатели вышли из проекта «Империал» компании Л1. Комплекс на Киевской улице (на фото) также оказался долгостроем. Но в этом году фирма его все-таки сдала, а вот деньги возвращены не всем бывшим клиентам.

Куда сложнее дилемма для тех граждан, которые понимают, что их застройщик точно не сможет завершить проект (например, когда фирма сама расписалась в несостоятельности). Что же делать в этом случае?

Здесь нет однозначного ответа. Многое зависит от степени готовности объекта и  от того, на чьей земле ведется строительство. Например, сейчас есть серьезные проблемы на объектах ГК «Город» (в одном только незавершенном комплексе «Ленинский парк» продано более 1500 квартир). Работы давно встали, хотя готовность корпусов высока. Недострой расположен на земле, арендованной у города, и чиновники обещают не бросить дольщиков в беде. Обсуждается вариант, чтобы передать права на незавершенку другому инвестору. В такой  ситуации гражданам рискованно расторгать договоры – добровольно ГК «Город» деньги не возвращает. А если выйти из проекта, то можно остаться и без квартир, и без денег.  

Своим карманом

В некоторых ситуациях чиновники бессильны. Например, если компания застраивала собственный участок и обанкротилась. Тут тоже есть разные варианты действий. Если дом почти завершен, то у людей есть возможность создать кооператив и пытаться завершить работы своими силами. Закон о банкротстве предполагает возможность передачи недостроенного объекта ЖСК. Однако нужно учитывать нюансы. Допустим, в доме – 100 квартир и он готов на 90%.Но при этом есть только 10 дольщиков. Разумеется, никто просто так не отдаст им права на весь дом. Будет проведена рыночная оценка объекта, и если граждане все-таки захотят получить его для достройки, то они должны будут возместить (в пользу других кредиторов) разницу между суммой, уплаченной дольщиками и реальной стоимостью всего объекта. А это гигантские деньги. Но если на объекте проданы все квартиры, то доплат, возможно, и не потребуется.  

Страховочный узел

В Петербурге известен только один пример, когда недострой перешел кооперативу дольщиков в рамках дела о банкротстве. ЖСК «Взлетстрой» получил дом на ул. Красных Военлетов в Гатчине, брошенный фирмой «Жилсоцстрой». Тогда  48 дольщиков сумели сброситься и доплатить в пользу других кредиторов около 5 млн рублей. Еще около 120 млн рублей дольщикам приходится изыскивать для завершения стройки.

Если же готовность объекта низкая, дольщикам бессмысленно создавать кооператив. Единственный выход – выставлять участок с недостроем на торги и делить вырученные деньги пропорционально требованиям кредиторов. По действующей версии закона о банкротстве бывшие дольщики стоят в очереди выше большинства кредиторов и имеют первостепенное право на погашение долгов. Но о мечтах вернуть все внесенные деньги, скорее всего, придется забыть.

Важно подчеркнуть, что с прошлого года застройщики, работающие по ДДУ, обязаны страховать свою гражданскую ответственность (запуская новые проекты). Если фирму признают банкротом,  страховая компания должны возместить гражданам ущерб. Таких примеров пока не было. Крупные страховые компании практически не работают с застройщиками, а мелкие могут и не «потянуть» выплаты сотням обманутых покупателей.  

Мнения экспертов  

Владимир Мечтаев, генеральный директор компании «Адвокат ФРЕММ»  

Нет однозначного ответа на вопрос, в какой ситуации лучше расторгнуть договор и выйти из проекта, а в какой – делать этого категорически не стоит.

Дольщики, права которых нарушаются, принимают решение исходя из того, какая информация им доступна. Конечно, при банкротстве организации-застройщика выгоднее быть покупателем с действующим договором, чем просто иметь денежное требование, даже подтвержденное судом.

В любом случае, предвидеть банкротство застройщика крайне сложно – обычно у граждан попросту не хватает  информации, чтобы делать такие прогнозы.  

Татьяна Богданова,  генеральный директор ООО "Юридическая фирма "Юр-Сити"   

Нынешнее законодательство дает дольщику большой выбор механизмов разрешения споров (если нарушены сроки строительства, есть вопросы по качеству). Есть ситуации, когда сделать выбор не просто, а бывает, что альтернативы попросту и нет.  Если дольщик заключил договор участия в строительстве, то в большинстве случаев конечная его цель - получить объект недвижимости.  С другой стороны, наивно полагать, что в случае банкротства застройщика люди сумеют самостоятельно завершить стройку (или привлечь нового инвестора). Таких позитивных примеров в Петербурге немного. И в каждом случае есть свои подводные камни. Например, в Пушкинском районе дольщики обанкротившейся фирмы «Р.К.Г.», прошли все круги ада, чтобы получить квартиры. И для многих эпопея еще не завершена.  

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group  

Участник долевого строительства вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при наличии оснований, установленных 214-ФЗ (в том числе, в случае приостановки строительства, которое очевидно приведет к срыву сроков передачи квартир, либо при нарушении застройщиком срока передачи квартиры более чем на два месяца).

В случае расторжения ДДУ по вине застройщика, он обязан возвратить дольщику уплаченные им денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 2/300 ставки рефинансирования ЦБ в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора по решению суда, либо в течение 20 дней с даты отказа дольщика от договора во внесудебном порядке.

После того как решение о расторжении договора и взыскании денег вступит в силу, суд по заявлению дольщика выдает исполнительный лист, с которым взыскатель может обратиться в службу судебных приставов с заявлением о возбуждении исполнительного производства либо самостоятельно предъявить его в банк, указанный в договоре застройщиком.

Но если в отношении застройщика судом уже введена процедура банкротства, то дольщик вправе обратиться в суд с требованием о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, либо отказаться от договора. Если недостроенный объект решено будет передать ЖСК, то его членами могут стать, в том числе, и участники строительства, имеющие денежные требования. Если же гражданская ответственность застройщика была застрахована, то в случае банкротства дольщик вправе получить страховое возмещение от организации, застраховавший ответственность, или банка, выдавшего поручительство.