О нетривиальной судебной эпопее рассказала адвокат Екатерина Зернова, которая представляла интересы пострадавшего дольщика – Ларисы Ш. Спор возник из-за квартиры на ул. Гражданская, 1, в Зеленогорске. Застройщиком 150-квартирного дома выступала компания «Град-Инвест».

Сдача с холодком

В 2011 году Лариса Ш. заключила с фирмой договор долевого участия (ДДУ) на покупку квартиры площадью 54 кв.м. В августе 2012 года компания официально ввела дом в эксплуатацию. У гражданки Ш. возникли серьезные нарекания по  качеству жилья  и она решила не принимать квартиру до устранения  всех недостатков. Главной претензией дольщика  было отсутствие  горячей воды,  были также  замечания по состоянию стен и  полов в квартире.

Фирма отправила ей подписанный акт приемки  почтой, считая, что свою работу  выполнила – чтобы дольщик не смог добиться неустойки за просрочку, что предусматривает 214-ФЗ. Покупатель счел этот акт недействительным и обратился в Куйбышевский районный суд (по месту регистрации ответчика), требуя передать жилье в надлежащем виде и заплатить неустойку в размере  более одного   миллиона  рублей.

В прошлом году суд удовлетворил иск, признав, что дольщик справедливо отказывался подписывать первоначальный акт. Позднее, правда, городской суд уменьшил сумму взыскания до 600 000 рублей, но и это составило для дольщика немалые деньги.

Впрочем, компания не спешила исполнять решение и по-прежнему отказывалась передавать ключи. Судебные приставы также вели себя пассивно. Тогда юристы посоветовали покупателю жилья подать новый иск в Зеленогорский районный суд и требовать права собственности на квартиру. «Сначала у нас, конечно, были сомнения в исходе дела. Но суд решил , что неисполненное решение о передаче квартиры дает право покупателю сразу требовать регистрации», - говорит адвокат Екатерина Зернова. В итоге, дольщик получил желанное свидетельство о собственности и смог въехать в квартиру.

К тому же, пока шел суд,  за просрочку передачи  на застройщика набежали новые штрафные пени. Это вынудило его предложить покупателю жилья мировое соглашение. В итоге «упорство» строителей  влетело фирме в копеечку. С точки зрения судебной практики в Петербурге  случай получился нетривиальным.

Брачная казуистика

Претензии по качеству квартир в новостройках города  возникают сплошь и рядом. Например, часто бывают нарекания по качеству цементной стяжки. Обычно   застройщики, дорожащие репутацией,  исправляют брак за одну-две недели, после чего клиент  подписывает акт приемки.

В случае крупных недоделок, которые трудно оперативно ликвидировать, дольщик оказывается перед дилеммой. По закону компания  обязана исправить брак даже в том случае, если квартира принята дольщиком  по акту (существует общий 5-летний гарантийный срок; и 3 года – гарантия  на инженерию).  Но добиваться этого, вероятно, придется через суд.

Может потребоваться  независимая экспертиза для констатации недостатков. Дольщик может исправить их и самостоятельно, а потом требовать от фирмы компенсации  финансовых затрат. Закон также  позволяет скорректировать  первоначальную стоимость жилья (вычесть затраты, необходимые на устранение брака).

Практика показывает, что дольщику бывает  бесполезно настаивать на том, чтобы подписать акт приемки, в котором будет  согласованный с застройщиком  перечень недоделок. Дело в том, что получив такой акт, Росреестр обычно отказывает в регистрации собственности , полагая, что в наличии -  разногласия сторон сделки.

Упорство и расчет

Некоторые застройщики явно злоупотребляют своими правами и заявляют: «Либо подписывайте акт без претензий, либо мы с вами вообще расторгнем сделку». Опыт Ларисы Ш. показывает, что такие действия для застройщика чреваты серьезными штрафными санкциями. По словам адвоката Екатерины Зерновой, главное для граждан – не бояться отстаивать свои права в судах и пользоваться теми положениями, которые закреплены в 214-ФЗ о долевом строительстве.

Гарантировать отсутствие проблем, покупая квартиру в строящемся доме, почти невозможно ( в жилье бывают и скрытые дефекты, которые проявляются не сразу). Но уменьшить риски все-таки реально. Качество строительства  у разных компаний сильно отличается. Эксперты рекомендуют взвешивать все факторы еще на этапе выбора объекта. Ведь даже на промежуточном этапе строительства можно сделать определенные выводы о качестве работ (особенно, если приехать на просмотр со специалистом).

Кроме того, весьма полезно проанализировать послужной список застройщика и генерального подрядчика, посмотреть, какие объекты они сдавали и с какими проблемами сталкивались.

Как рассчитывается неустойка за просрочку передачи квартир

Штрафные пени начинают «капать» с того момента, когда застройщик нарушил срок, прямо прописанный в договоре долевого участия. Застройщики обычно прибегают к перестраховке сроков. Например, разрешение на строительство у фирмы действует до конца 2015 года, а передать квартиру она обязуется только в III квартале 2016 года (то есть не позднее 30 сентября).

До этого момента компании невозможно предъявлять претензии. Но если она нарушит срок, указанный в договоре, с этого времени будут набегать пени– в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (на день исполнения обязательства) от цены договора за день просрочки. Если покупатель – физическое лицо, пени уплачивается в двойном размере.

Рассмотрим пример. Дольщик заплатил за квартиру 3 млн рублей. По ДДУ застройщик должен был передать жилье во II квартале 2014-го, то есть не позднее 30-го июня, а подписал акт только 20 ноября. Просрочка составила 142 дня. Ставка ЦБ составляла в июне 2014года  8,25%. После расчетов получаем, что размер неустойки составляет 234 300 рублей. Правда, нужно учесть, что суд вправе уменьшить неустойку по своему усмотрению.

Некоторые фирмы, которые видят, что не успеют уложиться в зафиксированные сроки, еще во время строительства  предлагают дольщикам заключить дополнительные соглашения с новыми датами, или просят заранее подписать акты приемки жилья с открытой датой. Дольщикам тогда  обещают, что в этом случае они получат квартиры «в первых рядах».

Однако по закону никто не может заставить  дольщика заключать дополнительное соглашение. Лучше не давать застройщику повода для новой задержки сроков.

Что делать, если акт приемки подписан, а застройщик отказывается устранять недоделки?

В этом случае выход – идти в суд. Определенная практика по таким делам в Петербурге уже сложилась.

Покупатели жилья имеют право  требовать соответствующего уменьшения стоимости квартиры, безвозмездного устранения недостатков, либо материальной компенсации своих затрат на устранение таких недоделок. В суде дольщики должны доказать наличие недостатков на момент передачи квартиры, либо их возникновение в течение гарантийного срока не по их вине.

Доказательствами в суде может являться фиксация недостатков в актах приема-передачи квартир, фото- и видеофиксация, экспертиза и претензии, выставленные застройщику до обращения в суд. В случае, если застройщику не удастся доказать, что недостатки произошли по вине дольщиков или эксплуатирующей организации, он понесет ответственность.