В итоге, потратившись на судебные тяжбы, многие граждане остаются ни с чем. Эксперты считают, что такого рода риски можно предусмотреть еще на этапе выбора новостройки. Помогает и то, что сейчас правила для застройщиков ужесточаются. 

Штрафной калькулятор 

В ФЗ №214, который регулирует покупку жилья на первичном рынке, прямо сказано , что застройщик должен указать в договоре точный срок передачи объекта покупателю (в противном случае, Росреестр не зарегистрирует сделку).

Например, фирма возводит дом и пишет в договоре долевого участия (ДДУ), что она обязуется передать квартиру не позднее IV квартала 2015 года. Это значит, что  крайний срок – 31 декабря. Потом по закону  начнут набегать штрафные пени. Они рассчитываются, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка (на день, когда должно быть исполнено обязательство) от цены договора за каждые сутки просрочки. Если покупателем выступает частное лицо, то пени уплачивается в двойном размере.

Разберем ситуацию на простом  примере. Допустим, покупатель купил «единичку» за 3 млн рублей. По ДДУ застройщик должен был выдать ключи во II квартале 2014 года , то есть не позже 30  июня, но подписал акт приема-передачи жилья  только 20 ноября. Просрочка составила 142 дня. Ставка рефинансирования Центробанка составляла 8%. Делим 8% на 300, умножаем на 3 000 000 (стоимость квартиры), потом умножаем на 142 дня просрочки, делим полученное значение цифру на 100 и удваиваем результат (поскольку покупателем является частное лицо). Получается, что размер неустойки в этом случае составляет 227 000 рублей.

Необходимо учесть : если размер неустойки будет слишком большим (например, сопоставим со стоимостью трети квартиры), то служители Фемиды могут признать ее несоразмерной нарушению и изменить по своему усмотрению. Например, суд взыщет только 150 000 рублей. Тут сложно заранее предсказать вердикт. «Все зависит от субъективного мнения судьи о том, какую сумму неустойки считать явно несоразмерной», - объясняют юристы компании Rightmark group. 

На всякий пожарный 

Важно подчеркнуть, что обычно застройщики с запасом указывают срок передачи квартир покупателям. Например, компания получила разрешение на строительство дома, которое действует до декабря 2015 года. То есть к этому времени она рассчитывает ввести дом в эксплуатацию. Но закон не обязывает компанию установить в договоре срок передачи ключей с привязкой к моменту сдачи дома. Чтобы подстраховаться от небольшой задержки строительства, компания может указать в ДДУ срок передачи квартиры – «не позднее 2016 года» (то есть иметь  запас в год). И до этого времени дольщики не смогут предъявлять претензии, даже если у фирмы истечет разрешение на строительство. Но прописанный в договоре срок фирма должна соблюсти обязательно, и если она его нарушит, ей крайне сложно будет найти оправдание. Даже если чиновники согласуют фирме продление сроков строительства еще на несколько лет, это не значит, что компания может проигнорировать сроки исполнения обязательств перед дольщиками, прописанные в договоре. 

Лукавые допсоглашения 

К сожалению, задержка строительства стала в Петербурге  рядовым явлением. Некоторые компании умудряются не соблюдать даже указанные «с запасом» сроки. Отдельные предприимчивые фирмы, попав в такую ситуацию, предлагают покупателям заключать дополнительные соглашения с указанием новой даты передачи ключей (например, за этим была замечена компания «Патриот-Нева»). Опаздывающий застройщик обращается к дольщику и заявляет: давай, мол, подпишем соглашение, по которому передача квартиры сдвигается еще на полгода, и я гарантирую, что ты получишь ключи в первых рядах, а если будут какие-то недоделки, мы их оперативно исправим. Некоторые наивные граждане «ведутся» на это, и подписывают такие допсоглашения, лишая себя возможности предъявить претензии за нарушение сроков. Юристы констатируют: «У застройщика нет оснований, чтобы навязывать такие соглашения». Согласно ФЗ- 214, чтобы скорректировать ДДУ требуется свободное волеизъявление обеих сторон. «Обратите внимание, что застройщик не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик откажется подписать допсоглашение. Если фирма этим угрожает, она нарушает закон», - заявляют в юридической компании «S&К Вертикаль». 

Опоздал и «слился» 

Застройщикам, работающим  по ФЗ-214, не позавидуешь. В части соблюдения сроков передачи квартир закон к ним достаточно суров. Правда, это не значит, что все фирмы безропотно его соблюдают. Взыскивать неустойку гражданам приходится через суд. Но даже победа в суде – это только часть дела. Нужно еще добиться исполнения вердикта и получить от компании деньги. А некоторые  фирмы готовы сделать все, чтобы штрафы и пени не платить.

Мы уже писали о банкротстве компании «Петротрест», у которой остался незавершенный комплекс «Высоцкое» в Ленинградской области. По одной из версий, компания умышленно затеяла банкротство, чтобы не платить неустойку жителям уже сданного дома «Хайтек-Сити» на Туристской улице. Фирма строила 25-этажку с конца 2000-х. Она обещала передать ключи новоселам в 2012 году , а ввела объект в эксплуатацию только в декабре 2013 года.  Покупатели с ДДУ стали взыскивать неустойку, предусмотренную 214‑м законом. Выходило от 200 000. до 700 000 рублей за квартиру. Инвестор забеспокоился. К этому моменту на фирму уже оформили новый участок в Ленобласти, где запланирован ЖК «Высоцкое». Она запустила процедуру своей  ликвидации, надеясь перевести все обязательства (в отношении строящегося комплекса) на новое юридическое лицо. Сейчас она пытается сделать это в рамках банкротного дела. Дольщикам ЖК «Высоцкое» уже предложили перезаключить договоры с новым юрлицом. В этом случае обитатели сданного «Хайтек-сити» могут остаться единственными участниками банкротного дела. Судя по всему, иных ценных активов у компании нет, и граждане рискуют так и не получить неустойку.

Это не единственный подобный пример. Например, сейчас в стадии банкротства находится ЗАО «Квартира.ру – Северо-Запад», которое строило комплекс «Ладожский парк» в Невском районе. Комплекс сдан пару лет назад. Просрочка с передачей квартир составила около полугода. Многие дольщики выиграли суды о взыскании неустойки. У большинства сумма ограничена 50 000 рублей. Но даже эти деньги граждане так и не смогли получить. Компания оказалась в стадии банкротства, десятки граждан вступили в процесс наряду с другими кредиторами, но уже понятно, что рассчитаться со всеми должник не в состоянии. Других объектов у банкрота нет.

Эксперты подчеркивают: наиболее защищены граждане, покупающие жилье по ДДУ у тех компаний, которые строят хотя бы несколько объектов в городе (и застройщиками выступает одно юрлицо). В этом случае минимален риск того, что после несвоевременной сдачи дома инвестор просто «сольет» юрлицо и не будет ни с кем рассчитываться. В качестве положительного примера некоторые юристы приводят компанию Setl Group. У нее бывали задержки, но, по нашим данным, застройщик всегда выплачивал гражданам неустойку. 

Без вины виноватые 

Задержка с передачей квартир не всегда происходит по вине застройщика. Например, некоторые фирмы перекладывают ответственность на монополистов, которые не исполняют своих обязательств по подключению объектов к сетям. В городе были примеры, когда застройщик допускал просрочку, выплачивал гражданам неустойку, а затем добивался компенсации от  партнеров. Прецедент создала фирма «Мегалит». В 2011 году она начала продавать квартиры на Дибуновской ул., 26 (33-квартирный дом бизнес-класса). По условиям ДДУ застройщик обязан был передать ключи до 28 декабря 2012 года. Однако объект был введен в эксплуатацию только в июле 2013 года . Приняв квартиру, один из дольщиков потребовал от компании неустойку, предусмотренную 214-ФЗ, — всего 1,9 млн рублей (при цене квартиры около 10 млн рублей).

Застройщик добровольно исполнил требования покупателя, а затем переадресовал претензии «Ленэнерго», доказывая, считая, что именно энергетики виноваты в задержке. Договор о технологическом присоединении был заключен еще в 2010 году . Монополист отказался выдать даже акт о соответствии построенного объекта техническим условиям, ссылаясь на затянувшиеся работы по реконструкции ближайшей подстанции. Этот документ был получен только 18 июля 2013 года , а спустя неделю Служба госстройнадзора, наконец-то, выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Суд счел это достаточными доказательствами вины энергетиков. 

Стало лучше 

Некоторые опрошенные юристы отмечают, что сегодня ситуация меняется в лучшую сторону, и многие застройщики, допустившие просрочку, стараются вообще не доводить дело до суда и мирно решать вопрос с выплатой неустойки.

Но здесь важно еще раз отметить, что упомянутые правила распространяются только на те объекты, где продажа квартир ведется по договорам долевого участия, подлежащим обязательной регистрации. Многие компании используют обходной вариант и привлекают деньги граждан по кооперативной схеме. Она прямо не противоречит 214-ФЗ, но паевые договоры хуже защищают интересы покупателей. В таких договорах может быть вообще не установлен конкретный срок передачи квартир, и пайщики не смогут взыскать неустойку в случае задержки строительства. Сейчас законодатели ужесточают требования к деятельности ЖСК, но пока это можно назвать полумерами. 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ 

Татьяна Богданова, генеральный директор Юридической фирмы «Юр-Сити» 

-Действительно, в городе хватает примеров, когда застройщики создают отдельное юрлицо для строительства конкретного дома, чтобы в случае каких-то нарушений просто «слить» компанию и не нести ответственность перед дольщиками. Но ситуация меняется. Например, сейчас закон обязывает застройщиков страховать гражданскую ответственность перед дольщиками. Фирме-пустышке не так-то просто получить страховку. Мне кажется, что конфликты, связанные с взысканием неустойки, все реже доходят до судов. Многие застройщики пытаются мирно решать вопросы и договариваться с покупателями о приемлемой для себя компенсации. К тому же суды все равно ограничивают аппетиты граждан, взыскивающих неустойку.  

Алексей Люкшин, генеральный директор адвокатского бюро «Люкшин и партнеры» 

В целом практику по взысканию неустойки можно назвать сложившейся. Конечно, застройщики не спешат добровольно выплачивать штрафы в случае задержки строительства. Но если дольщики набираются смелости и обращаются в суд, то у компаний мало шансов отвертеться. И все-таки большинство компаний исполняет вердикты суда. Другое дело, что районные суды серьезно снижают размер неустойки по своему усмотрению – и в два, и в три раза. Есть и другой момент. Некоторые компании, получив претензии дольщиков, начинают вставлять им палки в колеса при передаче квартир. Например, в случае каких-то замечаний по качеству, не спешат исполнять гарантийные обязательства. 

В итоге, потратившись на судебные тяжбы, многие граждане остаются ни с чем. Эксперты считают, что такого рода риски можно предусмотреть еще на этапе выбора новостройки. Помогает и то, что сейчас правила для застройщиков ужесточаются.