Некоторые проекты и вовсе оказались в правовом вакууме. Покупать жилье в них сегодня довольно  рискованно. 

Без соседей и с лужайкой 

Жить в таун-хаузе несравнимо комфортней, чем в многоквартирном доме. Нет соседей ни сверху, ни снизу. При этом , как правило, есть собственная лужайка и парковочные места. Да и цены на подобное жилье ниже, чем на отдельные коттеджи. Ведь одно дело – построить на участке односемейный особняк, другое – втиснуть блокированный дом на 10 двух или трехэтажных секций.

По данным аналитиков, таун-хаузы сейчас предлагают в 52 проектах. Суммарно в них – около 7200 секций. Только за последнее полугодие на рынке появилось девять новых проектов. К началу августа в продаже остаются не менее 3300 секций.

Впрочем, с подсчетом таким объектов не очень просто. Некоторые девелоперы позиционируют секции в таун-хаузе как многоуровневые квартиры, считая, что таким образом их легче продавать (пример: компания «Ленстройград», которая строит ЖК «Счастье» в Федоровском). 

Несуществующий формат 

В нормативных актах  понятия «таун-хауз»вообще не существует. Есть, например, блокированные дома, описание которых содержится в Градостроительном кодексе. Это дома высотой не более трех этажей, состоящие максимум из десяти блоков (секций). Каждая предназначена для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседними блоками, собственный участок не менее 1,5 соток, а также выход на территорию общего пользования. В Генплане Петербурга предусмотрены зоны малоэтажной блокированной застройки, где допустимо возводить такие дома, в Ленинградской области подобные проекты тоже успешно реализуют там, где допустима малоэтажная застройка.

Но главный вопрос, который будоражит рынок последние годы: можно ли возводить таун-хаузы на участках с разрешенным видом использования – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)? В некоторых случаях все предельно ясно. Так, если по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), принятым в Петербурге, участок попадает в зону, где можно строить только индивидуальные отдельно стоящие дома, то возводить здесь таун-хаузы незаконно (как и многоквартирные здания). Любые попытки обойти закон чреваты рисками. Например, фирма «Коннолахтинский, 55» приватизировала по одноименному адресу два участка ИЖС. Компания получила разрешение на строительство двух индивидуальных домов площадью 1852 и 1868 кв.м соответственно. А по факту в каждом из домов она предусмотрела 11 самостоятельных секций (причем открыто заявляла об этом в рекламе, называя свои дома таун-хаузами). С покупателями заключали предварительные договоры. Но когда фирма построила дома и попыталась оформить право собственности, у нее начались проблемы. Росреестр отказал в регистрации, посчитав, что объекты не похожи на частные особняки. Инвестор обратился в суд и попытался слукавить. Он заделал гипсокартоном отдельные входы с улицы и пробил сквозные проемы между секциями, чтобы продемонстрировать: мол, здание площадью свыше 1800 кв. м предназначено для проживания одной семьи. Однако суд не клюнул на уловку. Он учел, что в доме слишком много кухонь, санузлов и встроенных гаражей, чтобы соответствовать признакам частного особняка. Объект был признан самостроем, теперь ему грозит снос. 

Театр абсурда 

Но бывают еще более спорные и запутанные ситуацию. И даже добропорядочные застройщики становятся жертвами нормативной неразберихи.

Например, в Петербурге есть зоны (также перечисленные в правилах землепользования и застройки), где можно возводить индивидуальные дома как отдельно стоящие, так и блокированные. Например, подобные зоны Т1Ж2-1 есть в Лисьем Носу, под Петергофом и в других престижных микрорайонах. Вот только ни один федеральный норматив не объясняет, что такое «индивидуальный блокированный дом». По идее, это частные коттеджи, которые просто примыкают друг к другу, у каждого есть свой фундамент, к каждому должны быть подведены самостоятельные коммуникации. Но, например, Градостроительный кодекс говорит о том, что дом может быть либо блокированным, либо индивидуальным, либо многоквартирным. То есть  одно с другим несовместимо. Неясно даже, кто должен согласовывать такие комбинированные проекты. Ведь за разрешением на строительство индивидуального дома нужно обращаться в районную администрацию, а за разрешением на строительство блокированных домов – в Службу госстройнадзора.  

Судебные баталии 

Из-за таких пробелов в нормативах зависла реализация нескольких проектов петербургских застройщиков. Например, в центре громкого конфликта оказалась фирма «Рубеж», которая арендует  участок 5,2 га на Песочной ул., 3 в Лисьем Носу. Надел относится к упомянутой зоне Т1Ж2-1. Разрешенный вид использования – ИЖС. Компания решила построить таун-хаузы на 294 секции, площадью от 92 до 178 «квадратов» (проект назвали «Прибрежный квартал»). Фирма обратилась за разрешением в районную администрацию, ссылаясь на то, что каждая секция – это частный дом, и проект соответствует регламенту застройки. После долгих споров чиновники резюмировали: если это так, то фирма сначала должна провести межевание и сформировать под каждую секцию самостоятельный участок, а затем уже обращаться за отдельным разрешением на каждый из 294 блоков. В компании возмутились: такой объем бумажной работы резко удорожит проект! Начались судебные разбирательства. Суды разных инстанций разошлись в оценке конфликта. В итоге суд кассации занял сторону муниципалов. Фирма уже приступила к межеванию, хотя не согласна с решением, и собирается обжаловать его в Верховном суде. Компания успела возвести не менее 20 секций, заключив с дольщиками предварительные договоры.

«Рубеж» ссылается на противоречия в арбитражной практике. Например, на соседнем участке другая компания - «Стройкомплекс XXI» – возводит таун-хаузы на 33 секции в рамках проекта «Аллегро Парк» (Песочная ул., 5а). Эта фирма тоже не могла получить единого разрешения на застройку, но в итоге добилась успеха в арбитраже. В ее случае суд указал: нигде, мол, в нормативах не сказано, что выделить самостоятельный участок под каждую из секций нужно до начала строительства. Это можно сделать и после. В итоге, администрация района выдала компании  разрешение на строительство. 

Риски после сдачи 

В общем, расхождения в практике налицо. А «крайними» вполне  могут оказаться дольщики,  вносящие деньги за будущее жилье еще до того, как застройщик получил все документы.

Некоторые застройщики идут другим путем. Они не пытаются доказывать, что каждая секция – это индивидуальный дом, а обращаются в Службу госстройнадзора за разрешением на строительство блокированных домов, как будто статус ИЖС нигде не фигурирует.

Например, в конце прошлого года структура УК «Теорема» получила добро на строительство комплекса таун-хаузов в Петергофе (73 сблокированные секции). В документах говорится о том, что фирма будет строить блокированные одноквартирные дома, хотя такой вид жилья тоже нигде не описан. Представители упомянутой фирмы «Рубеж», которая не может согласовать проект «Прибрежный квартал» уже подали жалобу в Минстрой РФ. Они спрашивают: почему в одних случаях петербургские  власти закрывают глаза на формальности, а в других – придираются к инвесторам. Министерство  пообещало провести проверку.

Даже когда объект  построен, это не означаетт, что риски остались позади. В том же Лисьем Носу фирма «PMI Девелопмент» возводит комплекс таун-хаузов на Дуговой улице. Ей удалось получить разрешение на строительство блокированных индивидуальных домов. Однако дольщики опасаются, что у них возникнут проблемы с оформлением собственности, поскольку Росреестр может усмотреть нестыковки в разрешительных документах и в статусе участка.

Не исключено, что покупателям придется оформлять собственность через суд. Впрочем, юристы говорят: если у фирмы было разрешение, и она построила именно то, что позволили сами чиновники, то у служителей Фемиды не будет оснований для отказа в регистрации прав. Однако любые судебные тяжбы – это дополнительные нервы, хлопоты и деньги.

Чиновники обещают разобраться с нормативными казусами. Есть определенные федеральные  новации, но формат таун-хаузов по-прежнему вызывает уйму вопросов. 

Под честное слово 

Другая загвоздка в том, что многие застройщики продают жилье в таун-хаузах по предварительным договорам. С этой схемой не все однозначно. Например, по таким договорам вообще запрещено привлекать деньги граждан в строительство многоквартирных домов, что прямо следует из 214-ФЗ о долевом строительстве. Однако этот закон не распространяется на индивидуальную застройку. Он применим только там, где у граждан возникает общее долевое имущество (например, лестничные клетки, коммуникации и т.д.). Если строители таун-хаузов опубликуют проектную декларацию и отразят в ней состав такого общего имущества, то они смогут работать по 214-ФЗ и заключать с гражданами договоры долевого участия (которые подлежат регистрации и лучше всего заключают интересы покупателей). Но в данном случае – это право, а не обязанность застройщика. Конечно, при прочих равных условиях  людям лучше выбирать те объекты, где им предлагают подписать ДДУ. Главный минус предварительного договора: формально он вообще не дает право требовать передачи жилья до тех пор, пока застройщик не построит объект и не оформит на него свои права (только после этого можно требовать от него заключить основной договор купли-продажи).

Если же вы все-таки решаете заключить предварительный договор, обязательно убедитесь, что у компании есть разрешение на строительство, и фирма возводит именно тот объект, который описан в разрешении. 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ 

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group: 

- В нынешнем законодательстве вообще не содержится понятия таун-хауза. Градостроительный кодекс РФ, а также свод строительных правил (СП 55.13330.2011,  утвержденный Минрегионом РФ), различает объекты ИЖС и жилые дома блокированной застройки.

В то же время в Правилах землепользования и застройки под индивидуальными домами понимают как отдельно стоящие, так и блокированные дома.

Перед приобретением секции в таун-хаузе покупателю (лучше вместе с юристом) следует выяснить, к какой зоне в соответствии с ПЗЗ отнесен застраиваемый участок. Строительство отдельно стоящих и блокированных индивидуальных домов с участком от 150 кв.м допустимо в территориальной зоне Т1Ж2–1, размещение отдельно стоящих коттеджей с участком свыше 1200 кв.м— в зоне Т1Ж2–2, а строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов до 4 этажей — в зоне Т2Ж1. 

Михаил Петровгенеральный директор компании «Рубеж» 

-Сегодня в Петербурге сложилась вопиющая ситуация со строительством блокированных домов в зоне ИЖС. Зачастую путаницу создают сами чиновники. Например, от нашей компании  требуют, чтобы мы при строительстве комплекса таун-хаузов получали отдельное разрешение на каждую секцию. При такой схеме дополнительные расходы на каждый дом составят 100 000 рублей, а общее удорожание проекта составит почти 30 млн рублей. При этом необходимо получить около 1200 различных технических документов. 

Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы Maxima Legal 

-Действительно, в Градостроительном кодексе и ПЗЗ есть противоречия. Но если следовать логике чиновников, можно договориться до того, что два индивидуальных дома вообще не могут располагаться вплотную друг к другу. Хотя это допустимо в определенных зонах при условии, что под каждым домом будет сформирован самостоятельный участок не менее 1,5 соток. И нигде в законах не сказано, что участок нужно разделить еще до начала строительства. Это можно сделать и после, и границы будут проходить  в том числе по стене между двумя изолированными секциями.