Резкий подъем ключевой ставки ЦБ в декабре 2014 года фактически заморозил в стране выдачу ипотечных займов, особенно на новое строительство. Первые признаки стабилизации появились лишь после запуска программы «Ипотека с господдержкой». 

Процесс пошел

 В апреле АИЖК впервые за шесть месяцев зафиксировало снижение средней ставки по выданным ипотечным кредитам на 0,65 процентных пункта - до 14,05%,  хотя тогда выдавать  займы с субсидированной ставкой смогли лишь девять банков.

К 1 июня 2015-го, по данным Минстроя России, финансисты выдали уже 30 000 кредитов с субсидированной ставкой на 52 млрд рублей (из 400 млрд рублей, предусмотренных в госпрограмме). Стало очевидно, что выделенных государством денег может не хватить на тех, кто придет за ссудами во втором полугодии. Аналитики «Росипотеки» прогнозируют, что к августу 2015 года  в игре сохранится не более 15 банков.

АИЖК, со своей стороны, отмечает, что финансовая нестабильность пока не отразилась на объемах ввода жилья. В январе-апреле 2015 года  она составила в стране 23,4 млн кв.м – на 28,4% больше, чем в этот же период 2014 года . Просрочка платежей на 90 дней и более  почти не растет и составляет 2,43%, а доля кредитов без просроченных платежей устойчиво держится на уровне 94-95%. 

Банки-лидеры

На Северо-Западе лидером программы стал Северо-Западный банк Сбербанка, на который в этом году приходится восемь из 10 выданных ипотечных кредитов. Всего с января по май банк профинансировал 16 000 ипотечных сделок на 27,3 млрд рублей. Это на 10% больше, чем в аналогичный период 2014-го. После запуска программы «Ипотека с господдержкой» выдано 8914 ссуд. Правда, лишь 1938 из них – с субсидированной ставкой, то есть менее четверти.

ВТБ24, анонсировавший выдачу 100 млрд рублей, пока оформил около 8000 займов с субсидированной ставкой на 14 млрд руб. по России (из них на Северо-Запад приходится около 1000 ссуд на 1,7 млрд рублей).

«Доля ипотеки с господдержкой составила примерно 40% от всего объема выдаваемых ипотечных займов в банке, - утверждает Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. – При этом доля кредитов, которая приходится на новостройки, вернулась к уровню 2014 года».

Банк «Санкт-Петербург» за февраль и март выдал ипотечных займов на 663 млн рублей. Однако со стартом госпрограммы спрос увеличился, что уже в апреле позволило предоставить 749 млн рублей (кредитов с субсидированной ставкой – на 503 млн рублей). В мае сумма выдачи выросла до 911 млн рублей (из них 730 млн – ипотека с госучастием). Любопытно, что в СвязьБанке доля ипотеки с господдержкой - 90%. «Сделки по приобретению жилья на вторичном рынке составляют незначительную часть», - говорит управляющий Санкт-Петербургским филиалом СвязьБанка Владимир Виленчик. 

Не только спрос

Высокая доля льготной ипотеки оказалась  у тех банков, которые в начале года фактически отказывались  работать с ипотекой без поддержки государства. Например, СвязьБанк предлагал займы на приобретение жилья в новостройках под 25% годовых. У тех же, кто подобно Сбербанку  сохранил позиции на рынке жилищного кредитования, субсидированные займы сейчас составляют меньшую долю в структуре продаж. У специализированного ипотечного банка «ДельтаКредит», который начал выдачу по госпрограмме только в мае, за два месяца субсидированная ипотека выросла с 14 до 20%, то есть набирает обороты, но не становится доминирующей.

 «С учетом того, что число сделок с недвижимостью снизилось почти на 40%, а риски на рынке новостроек существенно выше, чем при покупке готового жилья, показатели по ипотеке с господдержкой очень утешительные», - считает Роман Корников, генеральный директор ГК «Банк жилищных решений».

У некоторых застройщиков более 60% всех сделок в апреле-мае прошло на средства ипотеки с господдержкой. 

Поддержка новостроек

Одно из следствий внедрения госпрограммы – перетекание потребительского спроса на первичный рынок. Ведь ставки по кредитам на «вторичке», по данным АИЖК, сейчас составляют 14-16%. Правда, масштабы перераспределения спроса эксперты оценивают по-разному. «Речь о 5-7% от общего числа сделок, - считает Дмитрий Алексеев. – Программа вполне успешно поддерживает продажи новостроек».

«Вторичному рынку непросто конкурировать по уровню ставок с первичным, и мы наблюдаем частичный отток спроса в сегмент новостроек, - отмечает Ирина Павлова, руководитель отдела по развитию продуктовой линейки АО «КБ ДельтаКредит» – Но госпрограмма и должна была предотвратить обвал строительного рынка в кризис». 

Мнения экспертов

Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб»:

- У нас в апреле-мае объем продаж увеличился на 50%, если сравнивать с мартом. Доля сделок с использованием ипотечного кредитования возросла с 32 до 51% и вернулась к показателям прошлого года. Дополнительное субсидирование и дальнейшее снижение ставки может способствовать повышению спроса, но этот прирост будет незначительным. Развитие рынка зависит от роста доходов населения. Жилье массового спроса покупают на сэкономленные средства. А сегодня экономить сложно: расходы растут.

Даже если программу господдержки продлят, ситуация существенно не изменится. А если остановят, рынок потеряет 10-15% ипотечных сделок или около 5% от их общего числа. 

Аркадий Скоров, директор ООО «СК «Дальпитерстрой»:

- Программа господдержки, к сожалению, ориентирована только на самые крупные банки (которые выдают 300 млн рублей ипотечных кредитов в месяц). Наш банк-партнер «РостФинанс» на такой объем пока не вышел. Так что все средние банки страны эта госпрограмма просто оставляет за бортом. Финансовые организации поставлены в неравные условия. Мы особых изменений с вводом госпрограммы не почувствовали: сколько было у нас клиентов в обычные месяцы (не беру прошлый декабрь), столько примерно и есть, с поправкой, естественно, на общий кризис. Мы все же предлагаем дольщикам ставку 11% в нашем банке, однако вынуждены жертвовать частью прибыли, как это ни сложно сегодня. 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

- В 2014 году  средняя ипотечная ставка на первичном рынке была 14,2%. Сегодня же у дольщиков есть возможность получить кредит от 11,5% годовых, а у льготных категорий граждан по программе АИЖК – от 10,9%. Оживление спроса, вызванное возвращением ипотеки, уменьшает кризисные риски на «первичке». В идеале, конечно, хотелось бы ставку пониже, но в ближайшие пару лет на это рассчитывать не приходится. Однако мы считаем, что потенциал программы господдержки еще не исчерпан.

Уже в апреле благодаря ей мы получили дополнительно более 50% сделок по отношению к марту. Хотя покупателей ограничивает не ставка, а преобладающие в обществе настроения. С одной стороны, люди привыкли к ситуации, с другой - проявляют осторожность. В комфорт-классе доля ипотечных сделок не такая большая, она и в прежние годы не превышала 25%. Но сейчас мы наблюдаем много случаев, когда клиенты переходят с рассрочки на ипотеку. 

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

- После запуска ипотеки с господдержкой рынок немного оживился, но не настолько, чтобы вернуться к докризисным показателям. Ставки снизились, но это не прибавило людям уверенности в завтрашнем дне, в сохранении места работы и зарплаты. Многие клиенты по-прежнему принципиально не рассматривают ипотеку, предпочитая рассрочку от застройщика.

Дальнейшего снижения ставок покупатели не ждут, те, кто может, берут кредит сейчас. Многие опасаются, что скоро объем государственной субсидии будет израсходован и кредиты снова подорожают.

Рост числа сделок сдерживает и максимальный размер займа: 3 млн рублей для Ленобласти. А именно на границе с Петербургом сосредоточено жилье массового спроса. 

Арсений Васильев, генеральный директор «УНИСТО Петросталь»:

- В первой половине 2015-го общий объем спроса оставался стабильным. Есть изменения в структуре заключаемых договоров: если ранее покупатели активно выбирали рассрочку, то уже с конца марта они стали охотнее заключать ипотечные сделки. Доля ипотеки в структуре наших продаж в апреле-мае вернулась к уровню прошлого года – около 40%.

Безусловно, спрос зависит от рыночной конъюнктуры. Люди готовы делать дорогую покупку, если уверены в финансовом будущем. Чтобы поучаствовать в программе субсидирования ипотеки, некоторые девелоперы декларировали переход от покупки паев на договоры долевого участия. Сейчас ставки на вторичном рынке составляют не менее 15%, и перспективы развития этого сектора не внушают оптимизма. Если кредиты на «первичке» вновь подорожают до такого же уровня, платежеспособный спрос снизится. Некоторых клиентов удастся переориентировать на рассрочку, но учитывая продолжающийся спад в экономике и снижение реальных доходов населения, замещение не будет полным. 

Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака»:

- В нашей компании в мае 2015-го доля ипотечных сделок составила 49%, пиковые значения достигали 60%. Для сравнения: в 2014 году такие договоры в среднем составляли 34%. Говорить о значительном росте покупательской активности рано, но сдерживать спад удается во многом благодаря льготной ипотеке. Если застройщики не будут повышать цены, а ставка продолжит снижаться, сегмент новостроек заметно оживится. Предела платежеспособного спроса рынок не достиг.

При этом доля инвесторов на «первичке» снизилась до 14%, менее активны и покупатели из регионов, хотя летом ожидается традиционный всплеск активности иногородних клиентов. На рынке преобладают те, кто нуждается в срочном решении жилищного вопроса. Остальные граждане выжидают прояснения экономической ситуации.