Одновременно решение суда по спору между «КВС-Кронштадт» и Роспотребнадзором признало незаконной практику, когда застройщик заставляет дольщиков платить за открытие аккредитива в банке (для последующей оплаты зарегистрированного жилья).
Опрошенных строителей, а особенно их юристов, мало радуют прецедентные решения Фемиды, устоявшие уже в двух судебных инстанциях. Большинство прячет лаза и уклоняется от публичных комментариев. Отклики экспертов на этот счет также неоднозначны.
Споры застройщиков с Роспотребнадзором – довольно частое явление, и по многим вопросам практика уже устоялась. Чаще всего претензии Роспотребнадзора к застройщикам были связаны с требованием предоплаты за коммунальные услуги, навязыванием услуг конкретной управляющей компании, размером неустойки за просрочку платежей и т.д. Конфликт по поводу обмеров и аккредитивов – едва ли не в первый раз.
Без доплаты
Жалобу в прокуратуру подал на фирму «КВС-Кронштадт» один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» на улице Сургина. Дольщик усомнился, что все пункты заключенного с ним договора долевого участия (ДДУ) законны. Прокуратура направила результаты проверки в Роспотребнадзор, и тот привлек фирму к ответственности. Штраф составил всего 10 000 рублей, но главное - конкретные условия сделки признаны недействительными. Фирма подала апелляционную жалобу, но вновь проиграла дело.
В частности, суд признал, что «КВС-Кронштадт» незаконно предусмотрел в договоре возможность доплаты, если после сдачи дома и обмеров жилья сотрудниками проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) площадь квартиры окажется более чем на метр больше проектных показателей.
В решении сказано: «Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».
То есть если площадь квартиры уменьшится, гражданин вправе требовать назад часть уплаченной суммы, а если увеличится, все останутся при своих.
Ювелира на стройку
Перерасчеты после обмеров ПИБ – распространенная практика. Как правило, гражданам даже не приходит в голову оспаривать соответствующее условие. Если площадь квартиры изменилась на метр-полтора, покупатели обычно доплачивают, признавая, что застройщики – не ювелиры (а некоторые граждане даже рады лишнему метру).
Но в Петербурге были случаи, когда компании серьезно отступали от проекта. Например, ООО «ТД «Сигма» возводила 400-квартирный дом на Рыбацком пр., 17. По ходу реализации проекта она изменила конструкцию фасада.
Итоговая площадь многих квартир на несколько метров превысила исходные показатели, сумма доплаты доходила до 300 000 рублей. Кто-то соглашался, кто-то пытался спорить.
Но практика показывает, что обжаловать доплату в суде (если есть соответствующий пункт в договоре) крайне сложно. Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки.
Это позволит расторгнуть договор и взыскать внесенные деньги с учетом неустойки. Но если нужно жилье, вряд ли гражданина устроит такая перспектива.«Оспорить действительность обмеров ПИБ практически нереально», — подтверждает Татьяна Богданова, гендиректор ООО «Юридическая фирма «Юр-Сити».
Теперь суд признал, что условие ДДУ о доплатах незаконно. Сам по себе этот случай – не единичный. Например, ранее Роспотребнадзор штрафовал компанию «Петротрест» за те же условия. Та даже не пыталась подавать апелляционную жалобу, и говорить о прецеденте было рано. Нынешнее решение устояло неоднократно, а это уже тенденция.
Навязчивый аванс
В том же деле есть другая интересная новелла, связанная с аккредитивом. Напомним, что 214-ФЗ запрещает застройщикам принимать деньги (даже в качестве задатка) до регистрации ДДУ. Но визирование сделки в Росреестре может затянуться, и понятно желание строителей получить хоть какой-то аванс, чтобы убедиться в серьезности намерений клиента.
Единственная законная схема – аккредитив (в этом случае деньги поступают на специальный счет в банке, и застройщик сможет их забрать только после регистрации ДДУ).
Фирма «КВС-Кронштадт» предлагала дольщикам «в течение пяти дней с момента подписания договора за свой счет и своими силами открыть в согласованном с застройщиком банке безотзывный, покрытый, оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика».
В 214-ФЗ по этому поводу ничего не говорится. Роспотребнадзор решил, что этот пункт противоречит закону о защите прав потребителей. Суд согласился с этим доводом. Компания не вправе навязывать дольщикам такую услугу (другое дело, если бы фирма брала все расходы на себя).
Многие опрошенные застройщики не согласны с доводами Роспотребнадзора, но комментировать отказываются (возможно, не хотят лишнего внимания к своим договорам). Зато юристы, которые занимаются защитой прав потребителей, довольны нынешним решением.
Мнения экспертов
Максим Жабин,
заместитель директора компании «ЛенРусСтрой»:
— Решение, которое касается обмеров, меня удивляет. Я не готов комментировать юридическую часть, но есть давно сложившаяся практика, связанная с возможным перерасчетом стоимости жилья. Нельзя сказать, что по поводу размера квартир возникает очень много конфликтов. Погрешности всегда существуют, и они предусмотрены даже СНиПами и ГОСТами.
Ни один застройщик не сдаст дом, идеально соответствующий проекту. Есть реальные условия стройки. Но одно дело, если вам обещали квартиру30 метров, а вышло 35, и другое - если речь идет о допустимой погрешности в пределах нескольких процентов.
Конечно, у компаний, которые строят панельные дома, тут есть дополнительные преимущества. Я не помню, чтобы у нас площадь квартир отличалась более чем на 1,5% от проектных цифр.
Олег Островский,
сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» (экс-чиновник Комитета по строительству СПб):
— Юристы Общества потребителей СПб и ЛО согласны с тем, что пункт о доплатах за увеличение площади квартиры (после контрольного обмера) является нарушением закона о защите прав потребителей.
Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель.
А если у гражданина нет возможности доплачивать сотни тысяч рублей? Ведь он ориентируется на определенную сумму, которая может изменяться только по соглашению сторон. И даже если в договоре есть пункт, предусматривающий оплату, считаю, что в данном случае применим первый пункт ст. 16 указанного закона, где говорится, что «условия договора, ущемляющие права потребителя….признаются недействительными».
Что касается открытия аккредитива в пользу застройщика (при условии, что деньги поступают на его счет исключительно после предъявления банку оригинала зарегистрированного ДДУ), такая схема вполне приемлема, отвечает интересам застройщика и в то же время защищает права гражданина. И наверное, было бы логичнее, если б затраты на открытие счета ложились не только на дольщиков, но и на другую сторону.
Продолжение обзора вы можете прочитать в следующем материале «Застройщики продолжают требовать доплату за «лишние» метры»
Гость 26.10.2016 23:17 (обновлено: 27.10.2016 07:45)
А как быть если фактическая квадратура квартиры увеличилась на 1 м2, при этом комната стала меньше на полтора квадрата, а коридор больше. Ведь квартира покупалась из-за комнаты, а не коридора?!
ОтветитьГость 30.05.2017 09:11
Спасибо за инфу!
ОтветитьГость 02.06.2017 20:26 (обновлено: 02.06.2017 21:26)
А если квартира увеличилась на 15 м?
ОтветитьГость 27.06.2017 20:44
Квартира не может увеличиться на 15 метров, обращайтесь в ФАС или суд и обязательно потребуйте проектную документацию, разрешение на строительство, разрешение на ввод и экспертизу проектной документации, которую обязан иметь застройщик для получения разрешения на строительство.
Ответ на комментарий:
admin@newestate.ru 08.07.2017 09:14
В ДДУ (по 214-ФЗ) прописывают предельную величину увеличения (уменьшения) общей площади квартиры, как правило она составляет 7-10%, если площадь квартиры увеличилась больее этого значения, вы имеете право расторгнуть ДДУ, вернуть внесенные денежные средства и потребовать с застройщика неустойку.
ОтветитьГость 21.12.2017 21:54
? Это уже какое-то нарушение!
ОтветитьГость 07.07.2017 15:52 (обновлено: 08.07.2017 09:03)
Здравствуйте! Придя в офис строительной компании для подписания акта приёма передач, нам сообщили, что в результате замера ПИБ, наша квартира увеличилась!!!! на 1,04 м2!!!!
ОтветитьДопустимый метр и 4!!! см.
При этом все замеры по площади комнат и квартиры в целом были округлены до десятых 14,5
9,7, а в результате получаем увеличение площади в сотых.
За эти 1,04 застройщик требует с нас 70.699 рублей доплаты. Какими могут быть наши действия?
admin@newestate.ru 08.07.2017 09:08 (обновлено: 08.07.2017 09:14)
Закажите в ПИБе дополнительный (независимый) замер квартиры и уточните по какой методике они ведут округления.
ОтветитьГость 20.07.2017 22:57 (обновлено: 21.07.2017 08:53)
А как заказать независимый замер квартиры, если не дают ключи, пока не заключишь доп. соглашение и не оплатишь этот лишний 1,04 м2? Да, еще 7 тысяч рублей юристу за оформление этого доп соглашения? Они говорят, заплатите нам деньги и потом судитесь, чтобы отсудить их обратно. Замкнутый круг!
ОтветитьГость 20.07.2017 23:53 (обновлено: 21.07.2017 08:52)
У меня один в один ваша ситуация,те же 1,04 м2 и те же самые округления. Откуда вылезли сотые, если замеры с десятыми долями? Как бы нам с вами списаться и вместе решать, что делать дальше.
ОтветитьГость 08.09.2017 02:35 (обновлено: 10.09.2017 21:25)
Здравствуйте, ситуация похожая! Изначально квартира в 51.9 квадратов. В ДДУ указано что в полном объеме я должен заплатить увеличение до 3% включительно, если увеличение квартиры идет выше 3%, то я просто оплачиваю 3%, а все что больше с меня не взимается ("жест щедрости от застройщика"). В итоге получилось что квадратура увеличилась на 5.39% (54.7 кв/м) из которых 3% это 1,557 квадратов, за которые застройщик требует в течение 15 дней 142 т.р. Очень не хочется платить, что делать?)
ОтветитьГость 08.11.2017 00:47 (обновлено: 08.11.2017 13:37)
Добрый день! В октябре 2017 г. мною была приобретена по ДДУ двухуровневая квартира 61,68 м2. После замера БТИ площадь увеличилась на 5,17 м2. В БТИ объясняют, это увеличение тем, что подъем на второй этаж входит в общую площадь квартиры. Застройщик не впервые строит дома с подобными квартирами и получается он в курсе этих увеличений. Тогда почему изначально не указывают в проекте ту площадь, которая должна быть в действительности, тем самым обманывая дольщика, предлагая квартиру сначала по заниженной цене, затем таким образом увеличивая. Понятно, что в ДДУ прописывается, что дольщик обязан оплатить эту разницу, но не более 10% от общей площади. Как теперь быть? Ведь если бы я знала, что этот проем на второй этаж будет включен в общую площадь квартиры, я бы ее не приобретала. Это можно расценивать как обман дольщика и возможно что либо доказать?
ОтветитьГость 21.12.2017 22:01
В Интернете описана подобная ситуация, когда лестницу на второй этаж в квартире посчитали за лишнюю площадь. Покупатели обращались в Прокуратуру. Это им помогло исключить лестницу из метража.
ОтветитьГость 14.11.2017 22:17
Давно искал эту инфу?
ОтветитьГость 26.12.2017 14:53
Неожидано как то;)
ОтветитьГость 12.06.2018 04:53
Наконец-то, чтото полезное.
Ответить