Важно, чтобы потенциальный владелец недвижимости четко представлял, что ему предлагают купить в качестве апартаментов.

Как правило, речь идет о построенных инвестором жилых домах под видом других объектов. Ведь имея участок земли, компания не может построить на нем все, что вздумается. Есть ограничения — Генеральный план, градостроительные документы. Изменять категорию надела становится все труднее. Власти постоянно ужесточают законы, иначе многие фирмы строили бы только жилье как самую прибыльную недвижимость.

Ловкие строители нашли обходной путь. Они возводят строение, которое по бумагам числится нежилым (например, административным центром или гостиницей), но предусматривают в нем помещения, пригодные для постоянного проживания. Например, по документам это будет не квартира № 14, а нежилое помещение под номером 28Н. А кто запретит человеку жить в своем «офисе», особенно если в нем есть кухня, ванная и прочие коммунальные радости? Другое дело, что вы не сможете здесь прописаться (возможна только временная регистрация на 5 лет), не сможете пристроить детей в школу по месту жительства, вам придется оплачивать коммунальные ресурсы по повышенному тарифу и так далее. Зато сможете купить апартаменты значительно дешевле, чем квартиру аналогичной площади в том же районе. Дисконт гарантированно составит 10‑15%.

Нежилое жилье

Мода на этот формат пришла из столицы. Когда в Москве возник дефицит участков, многие фирмы принялись переделывать бизнес-центры под жилые апартаменты. В Петербурге предложение тоже стремительно растет.

Важный момент: термин «апартаменты» практически не упоминается в законодательстве. Зачастую под ними понимают совершенно разные форматы.

Есть, например, апарт-отели, или доходные дома. Это номера с кухней и санузлом, их сдают в долгосрочную аренду, при этом сопутствующий сервис — как в настоящей гостинице. Здесь можно купить помещения (как правило, вместе с мебелью) ради заработка. При этом вам не нужно самостоятельно искать съемщиков и заключать с ними договоры. Все сделает оператор, который централизованно обслуживает здание. Собственникам останется лишь получить доход (разумеется, за вычетом доли управляющей компании). Пример такого формата — апарт-комплекс YE’S (компании «Пионер») на пр. Просвещения.

Но чаще всего петербургские инвесторы возводят нежилые дома, где предлагают апартаменты в качестве альтернативы обычным квартирам. Так, едва ли не половина домов на Каменном острове и львиная доля объектов на Крестовском по документам оформлены как нежилые строения (из-за проблем с согласованиями). Кому не хочется иметь новую квартиру возле того же ЦПКиО — ведь участков, предназначенных под жилье, здесь практически не осталось. Зато есть много другой недвижимости. Например, очередной комплекс апартаментов запланирован на месте Морского яхт-клуба на наб. Мартынова, 92. Собственник решил, что застроить участок «фиктивным» жильем выгоднее, чем развивать яхтенную инфраструктуру. Для застройщиков апартаментов есть и другой серьезный плюс. Если фирма строит полноценный жилой дом, город «вешает» на нее социальные обязательства (например, возвести школу или детсад), а с нежилыми объектами хлопот меньше. 20 проектов

По данным Knight Frank, в Петербурге сейчас реализуют около 20 проектов апарт-комплексов. В них суммарно около 4300 квартир-номеров. При этом заявлено еще свыше трех десятков МФК с апартаментами.

По данным NAI Becar, на рынке сейчас продается более 1 800 апартаментов. Значительная часть объектов по сути является жильем, предназначенным для постоянного проживания. В настоящее время 52% апартаментов предлагают в Московском районе.

В Петербурге апартаменты широко представлены в комфорт-классе (более половины от их общего количества). По данным NAI Becar, средняя стоимость немеблированных «квартир» в этом сегменте составляет 86,5 тыс. рублей за квадратный метр. Есть и проекты, которые можно рассматривать как альтернативу недорогого жилья. Компания «Донк» строит комплекс апартаментов рядом со своим же МФК на пересечении ул. Крыленко и Дальневосточного проспекта. Здесь предлагают «двушку» (со сроком сдачи через год) площадью 49,6 кв. м всего за 2,59 млн рублей, что совсем немного для этого микрорайона.

Налоговые минусы

Многие эксперты отмечают, что в эконом-классе недостатки апартаментов могут быть более ощутимы для клиентов, чем в сегменте дорогого жилья. «Для покупателей дорогостоящей недвижимости вопрос с пропиской не стоит. Во-первых, они не склонны получать льготы, которые дает прописка, во‑вторых, элитная квартира обычно не является для них единственным жильем, — говорит Илья Андреев, вице-президент NAI Becar. — А для покупателей квартир эконом-класса прописка, безусловно, является необходимой составляющей».

Помимо нюансов с пропиской и коммунальными платежами, есть у апартаментов и другие недостатки. Например, при покупке нежилого объекта нельзя воспользоваться налоговым вычетом. То есть вы не сможете вернуть 260 000 рублей налога, уплаченного с белой зарплаты. Также не удастся воспользоваться средствами материнского капитала. А для кого-то это весьма существенно: в этом году размер госсубсидии за рождение второго ребенка составляет около 450 000 рублей. Есть нюансы и с привлечением ипотечных займов. Проценты в этом случае будут завышенными, поскольку рассчитываются из ставок для коммерческих объектов. Еще один недостаток связан с размером налога на имущество физических лиц — ставка налога для нежилых помещений выше, чем для квартир.

Трудности перевода

С появлением в городе апартаментов забеспокоились чиновники. Ведь если построен жилой дом, неизбежно возникают вопросы с социальной инфраструктурой. Кроме того, власти не устраивает, что при строительстве апарт-комплексов инвесторы часто руководствуются нормативами, которые не подходят для жилья. В декабре 2014 года Правительство РФ приняло постановление № 1521 и ввело новый тип объектов: «здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». Изменения приняты в виде поправок к своду технических регламентов, применяемых в строительстве. Они вступают в силу 1 июля 2015 года. Если компания собирается строить нежилое здание (но при этом не гостиницу) с помещениями, пригодными для жилья (то есть планировки предусматривают кухни, ванные и т. д.), то чиновники, ответственные за экспертизу проектов и выдачу разрешений, вправе требовать, чтобы к таким объектам применялись нормативы как для обычных многоквартирных домов. Иными словами, потолки должны быть не менее 2,7 метров высотой, в каждом подъезде должен быть мусоропровод, надо соблюдать нормы по инсоляции согласно СанПиН для жилья и так далее.

Эксперты осторожно оценивают нововведения. Не до конца понятно, как власти собираются отличать апарт-комплексы от отелей (для которых действуют свои правила). В последних тоже бывают номера, которые не отличишь от квартир. И закон не запрещает продавать их в собственность. Вопросов уйма, но чиновники обещают и дальше корректировать законы, чтобы обязать предприимчивых строителей возводить те же социальные объекты.

Защита от банкрота

Тем временем депутаты Госдумы озаботились защитой граждан, которые, возможно, не до конца осознают свои риски при покупке такого жилья. Застройщики могут продавать апартаменты, как и обычные квартиры, заключая с гражданами договоры долевого участия в соответствии с 214-ФЗ (такие договоры подлежат обязательной регистрации, что защищает интересы покупателей). Но в данном случае это лишь право, а не обязанность компании. К тому же многие положения закона распространяются только на покупателей квартир. Например, в случае банкротства застройщика покупатели жилья получают дополнительные преференции (стоят «выше» в списке кредиторов), но к покупателям нежилых помещений это не относится.

Депутаты решили изменить ситуацию. В этом году в Думу был внесен законопроект, который предлагает уравнять в правах владельцев квартир и нежилых встроек на случай банкротства застройщика. Есть и другие законодательные инициативы. Но чтобы распутать весь юридический клубок проблем, потребуется уйма времени. А в это время спрос на апартаменты растет — многие люди ради экономии готовы закрыть глаза на изъяны таких сделок.

Мнения экспертов

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar:

— Сегодня преобладают апартаменты, которые на самом деле являются обыкновенными квартирами. Девелоперы в обход закона строят жилые комплексы, имеющие нежилой статус и не предполагающие никакой инвестиционной составляющей. Мы поддерживаем шаги, которые делает правительство, чтобы создать более понятную классификацию и разработать нормативы для определения формата апарт-отеля. Сегмент апарт-отелей, будучи инвестиционным инструментом, имеет колоссальные перспективы. Потребность в арендном жилье в России крайне высока, а предложение ограничено.

Ирина Коротынская, директор компании «Консалт Эстейт»:

Я за внесение поправок в 214-ФЗ и закон о несостоятельности, которые призваны дополнительно защитить покупателей апартаментов. Сейчас эти граждане не имеют права требовать оплаченную недвижимость от обанкротившегося застройщика. Также эти поправки очень актуальны и для покупателей мест в паркингах.