Первый вопрос, возникающий у многих граждан, связан со сроком передачи ключей. Сразу оговоримся, что права дольщиков зависят от того, какой договор у них заключен с продавцом жилья. Законная и наиболее безопасная схема — это договоры долевого участия (ДДУ), подлежащие регистрации. На их примере и оценим права и обязанности сторон.

Доходная задержка

После того, как застройщик получил разрешение на ввод дома, он должен уведомить об этом клиента (не позднее чем за 14 рабочих дней до указанного в договоре срока передачи). Обычно застройщики перестраховываются. Например, фирма должна сдать объект в 2015‑м, а передать квартиру обязуется только в III квартале 2016-го. До этого момента вы не сможете предъявлять компании претензии. Но если она нарушит срок, указанный в договоре, с этого времени начнут капать пени — в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (на день исполнения обязательства) от цены договора за день просрочки. Если покупатель — физлицо, пени уплачивается в двойном размере. Рассмотрим пример. Гражданин заплатил за квартиру 3 млн рублей. По ДДУ застройщик должен был передать жилье во II квартале 2014-го, то есть не позднее 30 июня, а подписал акт только 20 ноября. Просрочка составила 142 дня. Ставка ЦБ составляла в ноябре 2014-го 8,25%. После расчетов получаем, что размер неустойки составляет 234 300 рублей.

Подчеркнем, что некоторые компании, которые понимают, что не укладываются в обещанные сроки, еще на этапе стройки предлагают гражданам заключить допсоглашения с указанием новых дат или же просят заранее подписать акты приемки жилья с открытой датой (на этом попадалась, например, фирма «Патриот-Нева»). Дольщикам обещают, что в этом случае они получат квартиры в первых рядах. Однако по закону фирма не может принудить дольщиков подписать допсоглашение. Наоборот, лучше не давать ей повода для новой задержки.

Доверяй, но проверяй

Перед приемкой, нужно выполнить еще ряд действий.

Во-первых, необходимо подписать акт сверки, который подтвердит, что между сторонами нет финансовых разногласий. На этом этапе самое главное — выяснить, изменилась ли площадь квартиры по сравнению с той, что прописана в договоре. Нужно смотреть результаты обмера ПИБ. Обычно в ДДУ прописано: если после сдачи объекта площадь увеличилась более чем на 0,5 кв.м (или на 1 кв.м), дольщик обязан доплатить за лишние метры по фиксированной цене. Если площадь уменьшилась, продавец обязан вернуть переплату. Некоторым гражданам, чьи квартиры существенно выросли в размерах, приходится доплачивать по 200–300 тыс. рублей (с этим сталкивались, например, дольщики ТД «Сигма»). Практика показывает, что оспорить требование доплаты практически нереально. Но если площадь квартиры значительно изменилась, то можно обратиться в суд и упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки. Это позволит расторгнуть договор и взыскать внесенные деньги с учетом неустойки. Но если вам нужно жилье, то вряд ли вас устроит эта перспектива. В большинстве случаев граждане соглашаются на доплаты — если, конечно, нет сомнений в справедливости обмеров. В противном случае вы можете заказать новый обмер (сначала все у того же ПИБ, а уже в рамках судебного спора можно настаивать на независимой экспертизе). Ошибки у ПИБ случаются, хотя и не часто. Показательный конфликт произошел в ЖК «Константиновское» (фирмы «Балтпродком»). Некоторые граждане доказали, что при первом обмере были допущены ошибки. Но подобных историй немного. «Оспорить обмеры ПИб практически нереально, — подтверждает Татьяна Богданова, гендиректор ООО «Юридическая фирма «Юр-Сити». — По доплатам (или возврату средств) после обмера вопросов обычно не возникает. Другое дело, что изменение площади — это существенное условие ДДУ. Значит, нужно заключать допсоглашение и регистрировать его, а значит, деньги застройщик получает только после регистрации». Определенные нюансы возникают с подсчетом площади лоджий и балконов. К ним обычно применяют понижающие коэффициенты (к лоджиям — 0,5, к балконам — 0,3). Но если застройщик прямо указал в договоре, что площадь лоджии нужно оплачивать, как и «квадрат» жилья, и вы подписались под этим условием, то оспорить его вряд ли удастся.

Если финансовые разногласия исчерпаны, то застройщик выдает покупателю смотровой лист. Дольщик осматривает квартиру и подтверждает, что не имеет претензий к качеству. В противном случае нужно отразить недоделки в дефектной ведомости. Далее все зависит от степени брака. Например, часто бывают претензии по качеству цементной стяжки, и добросовестные застройщики устраняют брак за одну-две недели, после чего гражданин подписывает акт приемки. Если есть более серьезные недоделки, которые невозможно оперативно ликвидировать, дольщик встает перед дилеммой. Компания обязана устранить брак даже в том случае, если вы примете квартиру по акту (существует общий 5-летний гарантийный срок; и 3 года на инженерию), но добиваться этого, вероятно, придется через суд, и может понадобиться независимая экспертиза, которая подтвердит недостатки. Гражданин может устранить их и самостоятельно, и требовать от компании денежного возмещения ущерба. Также закон позволяет пересмотреть исходную стоимость квартиры (вычесть затраты, необходимые на устранение брака). «К сожалению, бесполезно настаивать на том, чтобы подписать акт приемки, отразив в нем по согласованию сторон перечень недоделок (чтобы исправить их потом). Получив такой акт, Росреестр обычно отказывает в регистрации собственности, полагая, что между сторонами все равно остались разногласия», — говорит Ирина Коротынская, директор компании «Консалт Эстейт».

Другой важный момент: если сам дольщик уклоняется от подписания акта (в срок, установленный договором), не имея претензий по качеству, то компания вправе составить односторонний акт, по которому ответственность за квартиру ляжет на дольщика.

Финальные сборы

Если вопросы по качеству сняты и смотровой лист подписан, многие застройщики предлагают внести предоплату за коммунальные услуги (обычно за полгода вперед) и заключить договор на обслуживание дома с управляющей компанией (УК). Здесь надо учитывать, что по закону, компания не может требовать этого до подписания акта. «Включение в ДДУ пункта об обязанности заключить договор с конкретной УК является административным правонарушением, что неоднократно подтверждал арбитраж», — говорит Татьяна Богданова.

А внесение предоплаты за будущие услуги — это право, а не обязанность дольщика. Сегодня ничто не мешает застройщику назначить свою УК для обслуживания новостройки в переходный период (пока дольщики не оформят право собственности и не решат сообща, как дальше управлять домом), но вы не обязаны заключать с ней договор, а услуги можете оплачивать по факту получения. Кроме того, перечень услуг должен соответствовать общегородским нормативам и тарифам. Например, недавно новоселы сменили УК в жилом доме «Клевер» на Краснопутиловской ул, 113. Фирма, назначенная застройщиком, брала коммунальную плату порядка 54 рублей/кв.м в месяц. Сейчас граждане платят не более 35 рублей.

Если акт приемки подписан, можно переходить к оформлению собственности.

Для начала нужно решить принципиальный вопрос: готовы ли вы самостоятельно заниматься регистрацией или оставите это на откуп застройщику. Почти все компании готовы за дополнительную плату взять на себя все заботы. Вам потребуется лишь выписать доверенность на сотрудника компании. Вот только расценки у компаний отличаются. Некоторые берут по 7000 рублей, но есть и те, кто просит за регистрацию до 30 000 рублей.

Если вы готовы заниматься этим самостоятельно, то вся процедура обойдется вам в 2000 рублей. Ничего сложного в принципе нет (наш журнал подробно описывал механизм регистрации в № 15/2015). «Другое дело, что, например, в Ленобласти ситуация с регистрацией плачевная. И через застройщика удается оформить права быстрее», — ­говорит г-жа Богданова.

Также обратите внимание на то, что сегодня нет необходимости доплачивать застройщику за изготовление кадастрового паспорта. До недавних пор наличие бумажного паспорта на квартиру было обязательным условием при регистрации. Но в прошлом году правила изменились. Теперь достаточно, чтобы квартира была поставлена на кадастровый учет, а это — обязанность компании.

Мнения

Ирина Коротынская, директор компании «Консалт Эстейт»:

— Я бы рекомендовала обратить внимание граждан на следующий момент.

Если у вас есть претензии по качеству квартиры, и застройщик отказывается оперативно их устранять, то в большинстве случаев стоит подписать акт без претензий, а потом уже добиваться устранения недоделок со ссылкой на гарантийные обязательства застройщика. Просто есть много случаев, когда граждане отказывались подписывать акт приемки, а застройщик инициировал процесс расторжения сделки. Лучше не давать компании такой повод. И даже после приемки можно убедить фирму добровольно устранить брак, поскольку в судебных разбирательствах застройщик тоже не очень-то заинтересован.

Татьяна Богданова, генеральный директор ООО «Юридическая фирма «Юр-Сити»:

— Самые частые вопросы, возникающие у дольщиков после сдачи дома, связаны со сроками приемки помещений и регистрацией права. Многие застройщики просят покупателей выстроиться в символическую очередь. Нередки случаи, когда выясняется, что застройщик не исполнил инвестиционные обязательства перед городом (или, например, партнерами по объекту), что может сказаться на регистрации. В этом случае мы помогаем дольщикам оформлять право собственности через суд в порядке искового производства. После того как суд вынесет решение о признании права (практика уже сложилась), дольщик зарегистрирует квартиру в собственность на основании решения суда. Это происходит быстрее и проще и не требует дополнительных экспертиз документов регистратором.