Тем более, сегодня риски возрастают. Из-за экономических неурядиц в стране, финансовое благополучие многих компаний вызывает вопросы. Покупателям необходимо более тщательно оценивать надежность объекта и безопасность конкретной сделки. В некоторых случаях демпинговую цену можно объяснить не самой выгодной локацией, начальным этапом стройки, требованием полной оплаты. Но иногда за низкой ценой скрыты проблемы компании, юридические риски и т.д.

Что не сказано в рекламе?

Аналитик ИИЦ «Недвижимость Петербурга» Дмитрий Житков составил перечень новостроек, в которых за прошлый месяц предлагали (рекламировали) самые дешевые квартиры. В этом списке — объекты, расположенные на территории Петербурга или на окраинах города, но обязательно в административных границах СПб (актуальность питерской прописки никто не отменял) .

Сразу уточним, что в данном списке нет домов, строительство которых ведется противозаконно. Например, за рекламу многоквартирных домов, возводимых на землях ИЖС, могут привлечь к ответственности. Таким объектам вообще грозит снос.

Также оговоримся, что за основу мы берем среднюю цену предложения по дому. Ведь разброс может быть очень большим в зависимости от площади помещения. Так, на некоторых объектах (допустим, в спальных районах) абсолютная минимальная стоимость «квадрата» составляет от 45 000 рублей. Но на поверку оказывается, что это предложение актуально только для квартир очень большого метража. А если брать 20-метровую студию, то здесь квадрат будет стоить свыше 85 000 рублей. То есть цена вполне «в рынке», если учесть, что в марте средняя стоимость «квадрата» в новостройках в спальных районах СПб составила 90 450 рублей. Но и в таких районах есть объекты, где даже самые компактные квартиры стоят не дороже 65 000–70 000 рублей за «квадрат». А это немного, даже если объект находится в низкой степени готовности. И велика вероятность, что в эту цену заложены определенные риски.

Так, один из самых дешевых рекламирующихся вариантов — в проекте компании «Титан» в Ленсоветовском (Шушары) — участок 110, корпус 8. Средняя цена предложения — всего 45404 рублей за кв.м. Однако нужно учитывать, что фирма «Титан» «возится» с этим объектов уже много лет. На участке запланирован комплекс из 11 домов более чем на 1500 квартир. Фирма сдала семь корпусов, но серьезно задерживает сдачу оставшихся четырех домов (два из них возведены частично). Фирма ссылается на финансовые трудности, но продолжает продавать жилье. Многие дольщики устали ждать ключей. Граждане неоднократно устраивали митинги. Некоторые дольщики расторгли договоры, но денег пока не получили. Другие пытаются перепродать жилье по переуступке. В некоторых корпусах даже максимальная стоимость «квадрата» не превышает 52 000 рублей, а это о чем-то говорит.

Другой пример: самое дорогое предложение в 3‑й очереди комплекса «Прибалтийский» (на пересечении ул. Героев и Маршала Казакова) в начале апреля составляло всего 61 920 рублей за кв.м (при том, что это — не депрессивная окраина Петербурга). Данный проект реализует группа компаний «Город». Завершение ее объектов сейчас также под угрозой.

О проблемах компании заговорили еще год назад. В июле Центробанк отозвал лицензию у банка «Фининвест», который связан с ГК «Город», — бизнес принадлежит братьям Ванчуговым. Три комплекса группы («Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда») официально внесены в перечень проблемных адресов. Так, передача квартир в «Ленинском парке» задерживается на два года. Всего же в проектах ГК свыше 5000 квартир, а продано около 3000. Первую очередь ЖК «Прибалтийский» обещали сдать в марте. Сейчас сроки перенесены на 2016 год. Хотя к этому времени инвестор обещал завершить все три очереди. Некоторые дольщики пытаются выйти из проекта. Но, даже одержав победу в суде и расторгнув договор долевого участия, они не могут получить деньги. Сейчас покупатели подают иски о банкротстве застройщика.

Тем не менее фирма не прекращала продавать квартиры (или есть варианты переуступки) .

Другой показательный объект: строящийся дом на ул. Двинская, 8. Здесь средняя цена предложения составляет 61899 рублей/кв.м, при том что объект находится в высокой степени готовности. ЗАО «Трест-102» возводит 13-этажный кирпично-монолитный комплекс «Екатерингоф» на 350 квартир (на месте общежития, рухнувшего в 2002 году). Срок неоднократно продлевали, а у застройщика периодически возникали финансовые проблемы. Трест даже оказывался в состоянии банкротства, но сумел разобраться с долгами. Впрочем, темпы работ оставляют желать лучшего. Сейчас каркас дома практически готов, но разрешение на строительство действует только до июля, и вряд ли к этому времени компания сдаст объект в эксплуатацию. Судьба этого объекта также неоднократно становилась предметом обсуждений специальной рабочей группы Комитета по строительству СПб.

Еще один проблемный долгострой, который привлекает внимание низкой ценой, находится в Металлострое (Центральная ул., 19). Здесь средняя стоимость «квадрата» составляет 55 863 рубля, что немного даже для этого района (при том, что дом на 440 квартир уже подведен под крышу (застройщик — Стройтрест № 7). Но просрочка со сдачей этого объекта составляет уже несколько лет. К тому же часть квартир оказалась в центре арбитражного спора. Сейчас идет внешняя отделка, и фирма обещает сдать дом к осени, но многие дольщики сомневаются в этом.

Дешевое — не всегда опасное

Еще один пример: ЖК «Новая Каменка» на Комендантском проспекте. Так, в 6‑м корпусе (который обещают сдать в I квартале 2016-го) предлагают двухкомнатную квартиру (67 кв.м) за 41,1 млн рублей. Получается — около 61 500 рублей/кв.м. А при единовременной оплате застройщик готов уступить объект и вовсе за 3,9 млн рублей. В других корпусах тоже есть интересные варианты. С этим объектом ситуация неоднозначная. Застройщиком выступает структура московской ГК «СУ-155». С одной стороны, эта компания уже застроила один большой квартал в том же микрорайоне, и в целом обошлось без особых задержек и скандалов. Но за последний год СУ-155 неоднократно становилось фигурантом других конфликтов. Так, в конце 2014-го началось банкротство «ДСК-Войсковицы»(это дочернее предприятие СУ-155). Этот комбинат выступает генподрядчиком на петербургских объектах холдинга (строит панельные дома). Многие эксперты считают, что это крайне тревожный звонок для покупателей. Есть определенные вопросы и по схеме продажи жилья. Договор предлагают заключить не с самим застройщиком, а с коммандитным товариществом «СУ-155 и Компания» (которое выступает поверенным лицом). Некоторые юристы говорят, что в данной схеме могут быть заложены риски.

Еще раз подчеркнем: не все объекты с низкими ценами автоматически следует отнести к группе риска (ведь на стоимость влияет много других факторов, начиная с этапа стройки и местоположения участка и заканчивая условиями покупки). Всегда нужно смотреть историю конкретного дома, изучать документы застройщика, оценивать условия конкретного договора. Лучше делать это с грамотным юристом.

Бывают объекты с непростой судьбой, где все заканчивается благополучно. Например, одно из самых выгодных предложений сейчас — в комплексе «На Заречной» в Парголово. Средняя цена «квадрата» во втором корпусе составляет 58 070 рублей. Впрочем, и заявленный срок сдачи дома — только конец 2017 года.

Ранее этот объект действительно оказывался в центре конфликта. Застройщику (компании «Норманн») пришлось заново получать градплан участка (а без него не выдадут разрешение на строительство), поскольку вскоре после того, как она купила надел, в городе изменились нормы по плотности застройки. Заявленные сроки работ пришлось переносить. Но сейчас проблемы — уже в прошлом. Необходимые документы получены. Деньги граждан привлекают в соответствии с 214-ФЗ.

Покупателям следует обратить особое внимание и на следующий момент. Например, в перечне есть комплекс «Виват» на ул. Крыленко (застройщик — фирма «Донк»). Здесь предлагаю «двушку» 49,6 кв.м всего за 2,59 млн рублей. Но вот только в строчной рекламе не сказано, что это не обычный жилой дом, а комплекс апартаментов. То есть по документам вам продадут нежилое помещение, где, например, нельзя прописаться (а тарифы на коммунальное обслуживание будут выше, чем в жилых домах). Если вас это не смущает, то в остальном никаких скандалов с этим проектом не связано. Продавать апартаменты будут по ДДУ, а это самая надежная схема.

К сожалению, в рамках одного обзора невозможно описать подробную ситуацию по каждому объекту из перечня. И мы не утверждаем, что все из них являются проблемными стройками. Мы только призываем покупателей анализировать свои риски, особенно если на фоне других предложений по конкретному району цена выделяется. Чтобы было с чем сравнивать, рекомендуем посмотреть общую статистику по новостройкам.

Жилые объекты с самой низкой ценой квадратного метра в Петербурге

Адрес

Средняя цена предложения, руб./кв.м

Объект

Заявленный срок сдачи

Шушары, Ленсоветовский, участок 110 (корпус 8)

45404

жилой комплекс компании «Титан»

IV-2015

Шушары, Ленсоветовский, 13А

50432

комплекс «Вариант» компании «Ареал»

II-2016

Металлострой, ул. Центральная, 19

55863

комплекс «Дом у озера» компании «Стройтрест №7»

II-2015

Парголово, ул. Заречная (корпус 2)

58070

комплекс «На Заречной» компании «Норманн»

IV-2017

Ул. Крыленко/Дальневосточный пр. (корпус 1)

59976

комплекс апартаментов «Виват!» от компании «Донк»

IV-2016

Ул. Двинская, 8

61899

комплекс «Екатерингоф» компании «Трест-101»

II-2015

Ул. Героев/Маршала Казакова (3-я очередь)

61920

ЖК «Прибалтийский» группы «Город»

III-2016

Парголово, Ольгинская ул. (корпус 1)

61921

ЖК «Шуваловский дуэт» компании «Прок»

IV-2018

Комендантский проспект, квартал 75а (корпус 6)

62517

ЖК «Новая каменка» группы «СУ-155»

I-2016

Ул. Крыленко, 1 (корпус 2)

62624

ЖК «Юность» компании O2 development

IV-2016

Кондратьевский пр., 58 (2-я очередь)

63061

ЖК «Маршал» компании Л1

III-2015

Пр. Ленинский/ул. Героев (3-я очередь)

66392

ЖК «Ленинский парк» группы «Город»

IV-2015

Информацию подготовил Дмитрий Житков по данным строчных предложений bn.ru (по итогам марта 2015г.)