Не сложно, но долго

За регистрацию отвечает Управление Росреестра. «Документы проще всего подать через Многофункциональные центры (МФЦ), — говорит нотариус Алексей Комаров, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. — Необходимый комплект включает в себя следующие бумаги. Зарегистрированный договор долевого участия (ДДУ – законная и самая безопасная схема покупки жилья на первичке – прим. журн.) или договор цессии (если жилье было приобретено по переуступке), паспорт собственника, акт приема-передачи объекта недвижимости, акт сверки расчетов, квитанции об оплате государственной пошлины — 2000 рублей. Если есть кадастровый паспорт на жилье, то лучше приложить и его (хотя сегодня бумажный паспорт не требуется, главное, чтобы помещение было поставлено на кадастровый учет, Росреестр сам получает сведения об этом)».

После регистрации права подлинник ДДУ вместе со свидетельством о собственности возвращается правообладателю. «Установленный законом срок госрегистрации права — 10 рабочих дней, но в реальности он составляет около двух месяцев, — продолжает Алексей Комаров. В некоторых районах задержки бывают еще больше.

Юристы компании «Авентин-Недвижимость» добавляют, что если покупатель принял решение самостоятельно оформлять собственность, то стоит дождаться, пока застройщик сам зарегистрирует хотя бы одну квартиру. В этом случае процедура пройдет быстрее, так как некоторые документы (общие по объекту) уже будут проверены, и пакет остальных бумаг потребует меньше времени на проверку.

Если гражданин покупал жилье через вступление в ЖСК (эта схемы укладывается в рамки закона, но все же более рискованна, чем ДДУ), то ему необходимо подтвердить свое членство в кооперативе и представить справку о полной выплате пая.

«Если требуется зарегистрировать право общей совместной собственности супругов, то на регистрацию необходимо также представить свидетельство о заключении брака», — говорит Ольга Григорьева, менеджер по недвижимости компании «Авентин-Недвижимость».

Кстати, при наличии акта сверки расчетов для регистрации не нужно предоставлять сами платежные документы (чеки, приходно-кассовые ордера, платежки).

Если дольщик приобретал жилье в кредит, то необходимо дополнительно представить следующие бумаги. «Во‑первых, заявление залогодателя (лично или представительство) на регистрацию ипотеки, — перечисляет Ольга Григорьева. — Во‑вторых, кредитный договор (договор займа), в‑третьих, закладные документы, в‑четвертых, заключение оценщика о денежной стоимости имущества. В случае, если кредитный договор погашен, необходимо предоставить справку о погашении кредита. Если зарегистрирован залог права требования, необходимо его прекратить».

Собственность на доверии

Даже если ситуация с документами предельно проста, многим новоселам не хочется тратить время и самим заниматься регистрацией. Большинство застройщиков дают такую возможность и за дополнительную плату предоставляют уже готовое свидетельство о собственности. Необходимо только оформить доверенность на сотрудника компании. У каждой фирмы свой прайс. Разброс внушительный — от 7000 до 25 000 рублей. Но всегда нужно помнить, что застройщик не вправе навязывать вам эту опцию. В городе были случаи, когда компании отказывались подписывать акт приемки, пока гражданин не внесет сумму за будущую регистрацию. Юристы однозначно констатируют: такие действия незаконны. Если вы исполнили обязательства по договору, а фирма не подписывает акт, то вы вправе обратиться в райсуд с иском о признании собственности. Практика по таким делам сложилась. Выиграв спор и зарегистрировав собственность по решению суда, вы сможете взыскать с застройщика и судебные издержки.

Есть и другая проблема. Некоторые компании требуют значительно больше, чем конкуренты, заявляя, например, что в эту цену входит изготовление кадастрового и технического паспортов. Еще раз подчеркнем: если вы не ипотечный заемщик, то бумажный кадастровый паспорт для регистрации собственности сегодня не нужен, достаточно, чтобы все помещения были поставлены на учет (наш журнал подробно писал об этой проблеме в №13/2015). А если он все же необходим, то его можно самому заказать через МФЦ или сайт Росреестра всего за 200 рублей. Добропорядочные застройщики выдают его бесплатно. Технический же паспорт понадобится только в том случае, если вы затеяли в квартире перепланировку и хотите ее согласовать.

Какие еще спорные моменты нужно учитывать? Определенные нюансы есть, если вы берете жилье в рассрочку. Большинство компаний предоставляют ее только до сдачи дома. Но есть фирмы, готовые ждать оплаты гораздо дольше. Обычно длительную рассрочку дают те компании, которые работают по кооперативной схеме. После сдачи дома вы получаете квартиру, остаетесь членом ЖСК, продолжаете оплачивать пай, но не сможете оформить собственность, пока полностью не рассчитаетесь. С ДДУ ситуация сложнее. Такие договоры подлежат регистрации (что дополнительно защищает интересы дольщиков), но зато в 214‑ФЗ сказано, что к моменту передачи квартиры дольщик должен исполнить обязательства по договору. Некоторые фирмы не видят препятствий, чтобы продлевать рассрочку и после сдачи дома. С гражданами заключают допсоглашения. Вы сможете оформить собственность, но квартира будет находиться в залоге у компании до полного исполнения денежных обязательств. Кстати, были случаи, когда Росреестр отказывался визировать подобные соглашения, считая, что стороны отступают от 214‑ФЗ. Однако некоторые застройщики успешно оспаривали отказ в суде (в их числе – «Росстройинвест»). Другое дело, что многие фирмы вообще не идут на такие схемы. Ведь если вы перестанете платить, то отнять у вас квартиру, даже обремененную залогом, не так-то просто.

Какие ситуации еще нужно учитывать? Например, вы зафиксировали недоделки в квартире, и по этому поводу у вас есть конфликт с застройщиком. В принципе можно подписать акт приемки в нестандартной форме, отразив в нем имеющиеся претензии (чтобы затем было проще добиваться устранения брака). Но не все застройщики соглашаются вносить изменения в стандартную форму акта. «Не отчаивайтесь! Оформляйте собственность в судебном порядке, включив в иск требование о передаче квартиры по акту, который считаете правильным. Прецеденты есть, дела выиграны», — говорит Ольга Григорьева.

Особая ситуация возникает для тех граждан, кто отважился купить жилье по предварительному договору. Такие схемы незаконны, но все еще встречаются на рынке. В этом случае застройщик после сдачи дома сначала оформляет собственность на себя, а уже потом заключает с гражданином договор купли-продажи (как на вторичке). Главная опасность схемы в том, что формально у покупателя не возникает прав на будущую квартиру до тех пор, пока она не окажется в собственности застройщика. А это развязывает руки недобросовестным компаниям.

Мнения

Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК «Лидер Групп»:

— ГК «Лидер Групп» предлагает покупателям услугу по оформлению права собственности на квартиры. И как показывает практика, этой возможностью пользуются около 80% клиентов. Ведь самостоятельное оформление необходимых бумаг требует дополнительного времени. К тому же стоимость услуг наших юристов сопоставима с ценами в сторонних организациях. В среднем оформление права собственности обойдется в 15 000 рублей. Услуга включает в себя полное профессиональное сопровождение процесса с получением свидетельства.

Что касается сроков, то на данный момент по всем районам ситуация примерно одинакова. Раньше требовалось порядка месяца. Сейчас процесс затягивается на 3–4 месяца. После декабрьского ажиотажа регистрационные службы получили дополнительный объем работы. К тому же, насколько мне известно, в ФРС сейчас продолжаются внутренние изменения в части программного обеспечения и организации работы, что также накладывает отпечаток. Полагаю, что как только работа регистрационных служб войдет в привычное русло, сроки оформления вернутся в пределы одного месяца.

Максим Сенькин, руководитель группы по передаче квартир и технической поддержке ЗАО «Ленстройтрест»:

— Услугу по оформлению собственности мы стараемся предоставить на каждом объекте. Сейчас ее стоимость 7000 рублей, а если вместе с регистрацией права собственности регистрируется и обременение по ипотеке — то 9000 рублей. Услуга заключается только в подаче документов в Росреестр и получение документов после регистрации. Обычно регистрация занимает от одного до двух месяцев. Конечно, бывают задержки и до трех месяцев, но не часто.

Алла Винник, генеральный директор УК «ЮИТ Сервис»:

— На объектах ЮИТ услугу по оформлению права собственности оказывает управляющая компания «ЮИТ Сервис». Стоимость составляет 15 000 рублей. Всю подробную информацию о том, какие документы надо предоставить, наши клиенты могут узнать на сайте «ЮИТ Сервис» — в разделе «услуги».

Заявки принимаются через диспетчерскую службу жилого комплекса. Особо отмечу, что эта услуга дополнительная — мы не навязываем её.

Что касается сроков регистрации, то они одинаковые во всех районах города — не менее двух месяцев.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development:

— Мы всегда готовы помочь нашим дольщикам с регистрацией. Но клиенты могут подавать документы и сами. Средняя стоимость услуг от 25 до 30 тыс. рублей. В комплект документов входят зарегистрированный ДДУ и допсоглашения (или зарегистрированное соглашение об уступке), нотариальная доверенность, акт приема-передачи, свидетельство о заключении брака — если нужно (оригинал + нот. копия), госпошлина (оригинал + копия), а также услуга по подаче и получению документов в Управлении Росреестра.