Кооперативная схема продаж очень популярна в Петербурге. Но эксперты неоднократно констатировали, что она, прежде всего, выгодна застройщикам, а не покупателям жилья.

Беззащитные пайщики

С деятельностью кооперативов связано немало мифов и заблуждений. Многие ЖСК начинают привлекать деньги граждан еще до того, как получили разрешения на строительство. Закон № 214 прямо запрещает это. За подобные нарушения КоАп предусматривает штраф от 500 000 до 1 млн рублей за каждую сделку. Но создатели кооперативов уверяют граждан, что к ним это не относится. И в Петербурге до сих пор не было примеров, чтобы чиновники штрафовали ЖСК (за соблюдение прав дольщиков в нашем городе отвечает Комитет по строительству). Однако такие примеры появились в других регионах. И недавно одно из дел дошло до Верховного суда. Все инстанции подтвердили: если ЖСК привлекает деньги граждан на строительство жилья, он подпадает под 214-ФЗ.

Показательный конфликт случился в Краснодарском крае. Местный ЖСК «Сан Вале» оштрафовали на 500 000 рублей за договор паенакопления, заключенный до получения разрешительных бумаг. Кооператив привлекал деньги граждан на строительство дома в пос. Вердане под Сочи (заключив договор субаренды участка). С получением разрешительных бумаг возникла заминка. Один из пайщиков пожаловался в Управление по надзору Краснодарского края. Кооператив привлекли к ответственности по статье 14.28 КоАп и выписали штраф. Нарушитель попытался оспорить санкции (в частности, он доказывал, что чиновники вообще не вправе проверять деятельность ЖСК), но безуспешно.

В Петербурге по этой статье КоАп наказывали компании, работающие по предварительным договорам или принимавшие деньги до регистрации ДДУ (и то и другое незаконно). Но пайщики ЖСК до сих пор с подобными жалобами не обращались. Чиновники Комитета по строительству уже знакомы с решением по сочинскому делу (его можно найти на сайте kad.arbitr.ru по номеру A32–36509/2013) и готовы использовать эту практику в нашем городе. Это подтвердила нашему изданию Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства.

Правда, есть важный нюанс. Все кооперативы можно разделить на две группы. Одни сами выступают застройщикам на объектах (то есть обладают правами на землю), как и в случае с сочинским ЖСК, а другие лишь являются «прослойкой» между застройщиками и покупателями. Причем вторая схема в Петербурге более популярна. Как правило, крупная фирма (обладающая правами на землю) создает ЖСК для возведения конкретного дома и заключает с кооперативом инвестдоговор. Покупателям предлагают стать членами ЖСК и подписать договоры паевого взноса. Когда дом будет сдан, члены кооператива получат свои квартиры на основании справки о полной выплате пая и оформят квартиры в собственность. Некоторые эксперты считают, что решение по сочинскому делу нельзя прямо проецировать на все стройки, где используется кооперативная схема: мол, если ЖСК сам не выступает застройщиком, то он по-прежнему может принимать деньги от граждан до того, как получит разрешение на строительство.

В Смольном с этим категорически не согласны: из текста судебного решения следует, что его можно проецировать на все ЖСК. «Не имеет значение, является ли ЖСК застройщиком или нет, но если кооператив принял у вас деньги без разрешительных документов, то вы можете написать жалобу к нам или в прокуратуру, и у Комитета будет возможность провести внеплановую проверку», — заявила Светлана Пчелкина. Например, в Смольном знают, что компания Л1 продает квартиры во второй очереди комплекса «Граф Орлов» на Московском проспекте, хотя у застройщика еще не получено разрешение на строительство. Собственником обширного участка числится общество «Пигмент», а дольщикам предлагают вступить в ЖСК. За каждую сделку кооперативу может грозить полумиллионный штраф. Правда, нужно учитывать, что срок давности по таким нарушениям — один год (то есть, если договор заключен больше года назад, застройщика уже не накажешь).

С подобной трактовкой согласен и практикующий юрист Леонид Медведев: «Из решения по сочинскому делу следует, что указанное правило относится ко всем ЖСК. Если их деятельность связана с привлечением денежных средств для строительства жилого дома, то кооператив подпадает под действие закона № 214-ФЗ и подлежит контролю».

Заметим также, что в декабре 2011-го вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, которые запретили использовать ЖСК в качестве прослойки между застройщиком и покупателем. Необходимо, чтобы кооператив сам обладал правами на участок. Но эти поправки не касаются ЖСК, созданных до вступления закона в силу. Это привело к тому, что застройщики стали договариваться с давно существующими кооперативами. А некоторые фирмы вообще игнорируют новые правила, ссылаясь на пробелы в законодательстве. Например, фирма O2 development использует такую схему на объекте «Силы Природы» в Девяткино. Юристы компании заявляют: мол, помимо Жилищного кодекса есть Гражданский кодекс, закон № 39-ФЗ об инвестициях, и по-прежнему есть возможность использовать ЖСК только в качестве инвестора. В Смольном с этим не согласны, хотя и признают ряд пробелов в законах. Но при этом чиновники однозначно констатируют: какими бы ни были отношения между партнерами по стройке, никто не имеет права привлекать деньги граждан без разрешительных бумаг.

Схема с изъянами

Если даже у застройщика есть все необходимые бумаги, это не снимает всех рисков, связанных со вступлением в ЖСК. Эксперты и чиновники Смольного неоднократно констатировали: кооперативная схема не так хорошо защищает интересы граждан, как договоры долевого участия (ДДУ). Во-первых, ДДУ подлежит обязательной регистрации, что исключает двойные продажи. Во-вторых, начиная с прошлого года застройщики, запуская новые проекты, обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками, заключившими ДДУ. Так, если фирма обанкротится, гражданам должны вернуть деньги (и пусть по страховке тоже остаются вопросы — лучше с полисом, чем без него). В-третьих, дольщики лучше защищены от задержек со сдачей дома. За просрочку 214‑м законом предусмотрены серьезные пени (о том, как их исчисляют, наш журнал подробно рассказывал в № 29/2013). А уставы кооперативов обычно составлены таким образом, чтобы исключить из договоров штрафные санкции за задержку строительства. Также у пайщиков могут возникнуть трудности, если они захотят выйти из ЖСК или перепродать квартиру на этапе стройки. Этот процесс достаточно сложный и долгий. В большинстве случаев договоры предусматривают неустойку за выход из ЖСК, и оспорить это требование не получится. А пайщик к тому же не может просто переуступить свои права по договору другому лицу, как в случае с ДДУ. В любом случае руководство кооператива должно одобрить выход одного пайщика из ЖСК и вступление другого.

Еще один важный момент связан с тем, что у пайщиков вообще может не оказаться возможности влиять на деятельность кооператива (если, например, его Устав не требует проводить общее собрание членов ЖСК, а все вопросы решает конференция ЖСК — то есть узкий состав членов кооператива).

А если ЖСК не обладает правами на застраиваемый участок, у граждан возникают дополнительные риски. Ведь права пайщика зависят от исполнения кооперативом обязательств перед застройщиком. Если участники схемы будут недобросовестно исполнять свои обязательства, у пайщика не возникает право требовать квартиру напрямую у строительной компании. В данном случае пайщику останется только ждать, когда все участники схемы исполнят свои обязательства друг перед другом, а ЖСК получит квартиры по акту, чтобы затем передать их пайщикам.

Другой нюанс в том, что уставы многих ЖСК позволяют общему собранию изменить размеры некоторых платежей. Например, помимо паевого взноса (собственно оплата конкретной квартиры, стоимость которой не подлежит изменению по ходу стройки), есть вступительный взнос, который уплачивается при вступлении в ЖСК. Эти деньги идут на организационные нужды. У некоторых компаний подобные сборы составляют до 30 000 рублей. Также существуют членские взносы. Например, ЖСК ежемесячно собирается по 500 рублей на текущие расходы, вплоть до сдачи дома.

Все вышенаписанное не означает, что по кооперативной схеме работают только «серые» игроки. Кооперативную схему применяют и лидеры строительного рынка. Просто, если компания дорожит своей репутацией и успешна в финансовом плане, она и так старается не допустить задержек строительства и не злоупотребляет своими правами (не говоря уж о двойных продажах).

Но все-таки ДДУ дает гражданам больше гарантий, и это стоит учитывать при выборе объекта. А чтобы нивелировать риски, всегда лучше обратиться к профессиональному юристу, который бы специализировался на рынке недвижимости.