В первой статье Федерального закона № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..» предусмотрены три способа привлечения застройщиком денежных средств граждан, влекущие в дальнейшем возникновение у них права собственности на жилые помещения:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом (который имеет в собственности или в аренде земельный участок и получил разрешение на строительство на нем многоквартирного дома) облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений;
3) жилищно-строительными (ЖСК) и жилищными накопительными кооперативами.

Рассмотрим подробнее механизм привлечения средств дольщиков через ЖСК.

Названный способ интересен, прежде всего, самим строительным организациям. Застройщик создает ЖСК для возведения «одного дома». Застройщик и ЖСК заключают инвестиционный договор. При этом по документам ЖСК выступает инвестором, а застройщик, как правило, становится также генеральным подрядчиком строительства. После чего покупателям квартир в строящемся доме предлагают вступить в ЖСК, став его членами (пайщиками). С ними заключают договор паевого взноса, предметом которого является получение конкретных квартир после завершения строительства. Пайщики вносят в ЖСК паевые взносы, соответствующие стоимости приобретаемого жилья.

Когда дом будет построен, члены кооператива получат свои квартиры от ЖСК и на основании справки о выплате пая в полном объеме оформят право собственности.

С позиции застройщика достоинства этой схемы заключаются в том, что у него есть реальная возможность привлекать денежные средства граждан уже с момента создания кооператива и использовать эти средства для внесения платежей за разработку проекта, сбор разрешительной документации, оформления прав на земельный участок и т. д. То есть застройщик имеет возможность привлекать денежные средства на самой ранней стадии организации строительства.

Однако следует обратить внимание, что при реализации данной схемы ни застройщик, ни ЖСК могут не обладать правами на застраиваемый земельный участок. И тогда в данной схеме появляется еще одно звено — заказчик строительства (которому участок принадлежит, например, на праве собственности).

При таком количестве участников цепочки, успешная реализация проекта возможна, если каждая сторона добросовестно выполняет свои задачи.

Покупатель, который решил приобрести жилье данным образом, может столкнуться с определенными рисками. Один из них — это длительный период оформления квартиры в собственность.

Дело в том, что права члена кооператива производны от прав самого ЖСК (на объект в целом) и зависят от исполнения кооперативом обязательств перед застройщиком по заключенному между ними инвестиционному договору.

Если участники схемы (ЖСК, застройщик, заказчик) будут недобросовестно исполнять свои обязательства, у пайщика не возникает право требовать квартиру напрямую у застройщика. В данном случае пайщику останется только ждать, когда все участники схемы исполнят свои обязательства друг перед другом, а ЖСК получит квартиры по акту, чтобы затем передать их пайщикам.

В свете вышесказанного я рекомендую внимательно изучить инвестиционный договор, заключенный между ЖСК и застройщиком и обратить особое внимание на сроки, в которые застройщик должен передать квартиры кооперативу, поскольку от этого зависят сроки их дальнейшей передачи пайщикам.

Второй важный момент — риск не стать членом ЖСК. В уставе кооператива может быть предусмотрено, что решение о вступлении в него принимается только на общем собрании (конференции) членов ЖСК, в связи с чем необходимо внимательно ознакомиться с Уставом ЖСК.

Может оказаться, что у пайщиков будет отсутствовать возможность влиять на деятельность кооператива, если, например, согласно его Уставу не требуется проводить общее собрание членов ЖСК, а все вопросы решает конференция ЖСК (то есть узкий состав членов кооператива). Правление же избирается, как правило, на длительный срок.

Есть еще один важный момент, на который нужно обратить внимание. Если пайщик решит расторгнуть договор паевого взноса, то получить обратно уплаченные средства может быть очень не просто, поскольку они по цепочке передаются от кооператива застройщику, от застройщика — заказчику и так далее.

С учетом всех изложенных обстоятельств перед заключением сделки необходимо внимательно изучить документы, касающиеся деятельности ЖСК, застройщика и заказчика, чтобы определить итоговые сроки получения квартиры; наличие разрешительной документации застройщика; документы, подтверждающие законность владения и пользования земельным участком, на котором ведется строительство (в случае аренды уточнить сроки аренды).

На основании названных документов вы, соответственно, и должны принять решение, подходит ли вам данная схема для приобретения жилья.