Многие граждане воспринимают брачные договоры исключительно как атрибут западной жизни и полагают, что делить имущество до заключения брака не совсем этично по отношению к своей спутнице (или спутнику). С другой стороны, такие сделки уже не назовешь экзотикой для нашего рынка. Все чаще брачующиеся желают установить раздельный режим владения будущими семейными активами, главный из которых, безусловно, — недвижимость.

Добровольное неравенство

Согласно Гражданскому и Семейному кодексам (СК), имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. Если даже квартира зарегистрирована на одного из них, это не лишает второго супруга прав на жилье. Так, в случае продажи квартиры он сможет претендовать на половину стоимости.
Как правило, вопросы, связанные с разделом имущества, возникают при разводе супругов и чаще всего решаются в судебном порядке. Однако семейное законодательство актуально не только для тех, кто решил разрушить семейный союз. Например, положения СК нужно учитывать при использовании ипотечных кредитов, а также при получении налоговых вычетов на покупку жилья.

Наше законодательство гарантирует равноправие мужа и жены, но как раз это и не устраивает многих граждан, желающих вступить в брак. Причины могут быть разные. Богатый жених может опасаться, что невеста выходит замуж не по любви. Например, в брачном договоре он может указать, что все приобретенное им имущество (и записанное на его имя) станет его личной собственностью и не будет подлежать разделу. Может быть наоборот. Успешный коммерсант предусмотрит в договоре, что основное имущество достанется супруге, чтобы на всякий случай обезопасить семейные активы от возможных нападок со стороны кредиторов. Однако тут есть свои нюансы, и в некоторых случаях договор могут признать ничтожным. Но обо всем по порядку.

Положение о брачном договоре появилось в российском законодательстве в 1996 году. Этот документ определяет имущественные права и обязанности супругов в браке и при его расторжении. «В соответствии с п. 1 ст. 42 Семейного кодекса брачным договором супруги вправе установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из них», — говорит Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства юридической компании Rightmark group.

Договор может быть заключен как до брака, так и в период супружества. Но если документ составлен заранее, то действовать он начинает только после официальной женитьбы. Договор составляется в письменной форме и должен быть обязательно заверен у нотариуса (иначе он считается недействительным). Плата за услуги нотариуса относительно невелика — порядка 3000–3500 рублей. Типовой формы брачного договора нет. Главное, чтобы его условия были прозрачны и законны. Важный нюанс: брачный договор регулирует только имущественные отношения и не ставит их зависимость от внеправовых факторов. К примеру, есть байка, что можно заключить брачный договор, указав в нем, что все нажитое имущество перейдет в собственность мужа в случае неверности супруги. В России такое условие неприменимо, поскольку оно не основано на нормах законодательства. Подобные факторы нельзя учитывать в договоре (п.3 ст. 42 СК). Кроме того, брачным договором не может быть ограничено право на обращение в суд, а сам документ может быть признан недействительным, если выяснится, что один из супругов подписал его под влиянием обмана, угрозы и т. д.

Договор касается только имущества и не может, например, регулировать обязанности супругов в отношении детей. В остальном он позволяет установить долевой режим в отношении практически любого совместно нажитого добра. Например, часто стороны предусматривают в договоре, что имущество будет разделено между ними по принципу: на кого оформлено, тому и принадлежит. Если, например, квартира будет зарегистрирована на имя супруги, то муж не вправе будет претендовать на это помещение. И жена сможет в любой момент его перепродать, не спрашивая согласия мужа.

Подчеркнем: по закону, чтобы продать недвижимость, купленную в браке, требуется согласие второго супруга (как совладельца). Эту бумагу необходимо заверить у нотариуса и подать в Управление Росреестра, когда придет время регистрировать сделку. Если у сторон заключен брачный договор, который разграничивает права на конкретную квартиру, то вместо согласия супруга необходимо представить в Росреестр этот документ.

До недавних пор согласие второй «половинки» нужно было получать и при покупке жилья, но с марта нынешнего года данное требование отменено. Это связано с поправками в Гражданский кодекс, согласно которым договоры купли-продажи больше не подлежат регистрации — регистрируется только право собственности. Следовательно, для покупки жилья (в том числе на «первичке») показывать брачный договор не нужно. «Регистрации в Росреестре он не подлежит», — говорит Олег Никифоров, ведущий юрист ООО «Лигал Студио».

Брак по расчету

Определенные нюансы возникают при покупке квартиры в ипотеку. Если женатый гражданин собирается взять ипотечный кредит, то его супруга обязательно должна стать участником сделки: либо созаемщиком, либо поручителем. Ведь квартира автоматически окажется в совместной собственности супругов, а значит, оба должны дать согласие на то, чтобы передать ее в залог кредитора.

Но если супруга откажется от прав на квартиру и это будет отражено в брачном договоре, тогда не будет необходимости привлекать ее к сделке. «Например, это бывает необходимо, когда у одного из супругов есть плохая кредитная история, и он не может выступить созаемщиком или поручителем; или есть другие препятствия», — говорят эксперты Росбанка. Однако нужно учитывать: банк, скорее всего, потребует, чтобы в брачном договоре были указаны реквизиты конкретной квартиры. У многих банков есть своя форма договора, который требуется заключить. Если у супругов уже есть брачный договор и в нем закреплен принцип «на кого оформлено имущество, тому и принадлежит», то велика вероятность, что банк не примет этот документ, сочтя его недостаточно конкретным и рискованным для себя.

При наличии брачного договора заемщик обязан сообщить о нем кредитору (ст. 46 СК). «При невыполнении этого требования супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора, — говорит Вера Рябова. — Если кредитору становится известно о заключении брачного договора между должником и его супругом, кредитор вправе требовать изменения или расторжения договора, заключенного между ним и супругом-должником». Это ограничивает варианты мошенничества. Ведь, гражданин, оказавшийся в долговой яме, может заключить брачный договор, чтобы отписать на супругу все ценное имущество. «Однако если выяснится, что такой договор был заключен после того, как возник долг, то бумага будет признана недействительной», — говорит адвокат Алексей Люкшин. Бывали случаи, когда фиктивными признавались и те договоры, которые были заключены еще до возникновения долгов, но по которым все имущество передавалось в собственность одного из супругов явно в ущерб интересам второго. «Практика судов общей юрисдикции показывает, что брачные договоры, заключенные с целью ухода от долгов, признаются ничтожными сделками», — резюмирует Олег Никифоров.

Вообще, юристы не советуют использовать брачные договоры для раздела имеющейся недвижимости. Не исключены различные коллизии. Например: квартира оформлена на имя мужа, а по условиям брачного договора она, в случае развода, должна отойти супруге. Представим, что брак распался и супруга решила переоформить квартиру на себя. Брачного договора будет недостаточно, чтобы Росреестр провел регистрацию. Необходимо соглашение о разделе имущества, и решать вопрос, скорее всего, придется в судебном порядке.
Есть и другой момент: хотя брачный договор действует лишь с момента женитьбы, это не значит, что супруг не может подарить своей «половинке» квартиру, которая была куплена им до свадьбы (и предусмотреть соответствующий пункт в договоре). Но, как объясняют юристы, это уже будет смешанный договор (например, с элементами договора дарения), что усложняет сделку. Проще заключить отельный договор в отношении конкретного объекта. Такой путь менее рискованный.

Брачный договор лучше всего использовать в отношении того имущества, которое супруги только собираются купить.

Рассмотрим ситуации, в которых еще может быть полезен этот документ. Один из случаев связан с получением налоговых вычетов за покупку недвижимости. Каждый гражданин РФ может воспользоваться этим правом раз в жизни. Максимальная сумма вычета составляет 260 000 рублей (если стоимость квартиры не менее 2 000 000 млн рублей). Фактически государство возвращает гражданину подоходный налог, уплачиваемый с «белой» зарплаты. Чем выше зарплата, тем быстрее гражданин получит вычет. Если жилье приобретено в браке, то возникают дополнительные нюансы. Оба супруга имеют право на вычет (если только они не получали его раньше) вне зависимости от того, оформлена ли квартира в их совместную собственность или в собственность одного из них. Например, жена может вообще отказаться от вычета в пользу мужа, и, таким образом, он один будет получать 260 000 рублей. У некоторых граждан возникает вопрос: сможет ли один из супругов получить всю сумму вычета, если ранее второй супруг уже воспользовался своим правом? На сей счет в разные годы выходили противоречивые разъяснения ФНС и Минфина. Некоторые юристы говорят, что в этом случае налоговая служба вправе предоставить второму супругу только половину суммы (письмо Минфина от 27.01.2011 №03-04-05/7-36, а также от 30.05.2008 г. №03-04-05-01/182). Но если гражданин представит брачный договор, согласно которому квартира находится в его единоличной собственности, то никаких оснований для отказа в выплате 100% суммы у налоговиков точно не будет.

Вот только наверняка многие граждане не захотят отказываться от прав на квартиру ради лишних 130 000 рублей. Но это уже вопрос доверия.